Sittenwidrigkeit des Maklervertrages

Sittenwidrigkeit des Maklervertrages; Vereinbarung überhöhten Entgelts

Ein Anspruch auf Maklerlohn besteht nicht, wenn ein sittenwidrig überhöhtes Entgelt für die Vermittlung eines Wohnungskaufvertrages vereinbart wird. Sittenwidrig ist das Entgelt bei Vereinbarung einer „Mehrerlösabführungsklausel" dann, wenn der Mehrerlös, der dem Makler als Provision zustehen soll, über 20 % des marktüblichen Preises liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist ein in Berlin ansässiges Maklerunternehmen. Der Bekl. erwarb das Grundstück L.straße 11 in Berlin. Dieses Grundstück ist mit einem Mietshaus bebaut. Es erfolgte eine Aufteilung in Wohnungseigentum. Der Bekl. unterschrieb dann die von der Kl. vorgegebenen Vertragsformulare, es handelt sich um Makleraufträge betreffend die Wohnungen in dem Objekt L.straße. In diesen Verträgen ist ein fixer Betrag je Quadratmeter vorgesehen, den der Bekl. als Kaufpreis für die einzelnen Wohnungen erhalten sollte, und zwar für in den Anlagen aufgezählte Wohnungen 850 € für 23 Wohnungen, 890 € für 16 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten und 1.340 € für 8 Remisen und 2 Dachgeschosswohnungen. Soweit Kaufpreise diese Quadratmeterpreise überschritten, sollte der Mehrerlös der Kl. als Provision zustehen. In der Folge vermittelte die Kl. eine Vielzahl von Interessenten, und es kam zum Abschluss entsprechender notarieller Kaufverträge. Hinsichtlich der bereits bei Vertragsschluss zwischen den Parteien von der Kl. geworbenen Interessenten vereinbarten die Parteien, dass die entsprechenden Provisionen für einzelne Wohnungen immer dann zu zahlen sind, wenn bestimmte weitere Wohnungen vermittelt werden, und zwar aus den dann erzielten Erlösen. Insoweit wurden auch für einige Wohnungen die Provisionen gezahlt. Bei der erforderlichen Sanierung des Gebäudes und der Abwicklung der Teilungserklärungen kam es zu Schwierigkeiten und zu erheblichen Verzögerungen, die letztlich dazu führten, dass keine weiteren notariellen Kaufverträge mehr abgeschlossen wurden, obwohl die Kl. weiterhin kaufwillige Interessenten hatte. Mit der Klage macht die Kl. Zahlung von Provisionen für bereits vermittelte Vertragsschlüsse geltend.

Die Klage war insgesamt abzuweisen, der Kl. steht ein Anspruch auf Provisionszahlung wegen der vermittelten Wohnungen nicht gemäß § 652 BGB zu, auch steht der Kl. kein Anspruch auf Zahlung von Provisionen für gefundene Käufer zu, mit denen der Bekl. dann keinen Vertrag mehr schloss.

Der Kl. steht insgesamt kein Anspruch auf Zahlung gegen den Bekl. zu, da diese Verträge wegen Sittenwidrigkeit im Sinne des § 138 BGB nichtig sind. Insoweit ist für die Frage, ob ein sittenwidrig überhöhtes Entgelt für die Vermittlung eines Käufers gefordert wird, maßgeblich, um ein wie viel Faches des Üblichen das vereinbarte Honorar den marktüblichen Preis überschreitet. So hat der BGH bei einer Provision in Höhe von 27,7 % (BGH IV ZR 35/93 = NJW 1994, 1457) oder bei 24 % (BGH IX ZR 121/99 = NJW 2000, 2669) eine Sittenwidrigkeit bejaht. Der BGH hat es insoweit offen gelassen, ob die Überschreitung des üblichen Honorars um etwa 100 % bei einem Maklervertrag ausreichend ist, eine Sittenwidrigkeit bei dem erforderlichen Hinzutreten weiterer Umstände zu bejahen, jedenfalls seien Überschreitungen um etwa das 4fache des Üblichen sittenwidrig. Sämtliche von der Kl. vermittelte Verträge haben eine Provisionsforderung von jedenfalls deutlich über 100 % der üblichen Maklerprovision ergeben. In Berlin kann zugunsten der Kl. eine Bruttoprovision von 7,14 % des Kaufpreises angenommen werden, also bei einer 100 %igen Überschreitung eine solche in Höhe von 14,28 %. Die niedrigste Provision betrug jedoch bereits 16,47 %. Darüber hinaus hat der BGH jedenfalls dann eine Sittenwidrigkeit angenommen, wenn der Provisionsbetrag 20 % des Vermittelten ausmacht {bei einem vermittelten Darlehen von 5 Mio. eine Provision in Höhe von 1 Mio.). Insgesamt liegen bei einer Gesamtbetrachtung der vorliegend aus den Tabellen Anlage B 21, B 22 ersichtlichen Provisionen diese im Schnitt deutlich über 20 %, womit jedenfalls eine Sittenwidrigkeit gegeben sein kann.

Vorliegend steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch zur Überzeugung des Gerichts fest, das die Kl. bewusst ein Informationsdefizit auf Seiten des Bekl. ausgenutzt hat, so dass sich für diesen nicht ergab, dass die Kl. Provisionen in Höhe von bis zu 34,61 % des erzielten Kaufpreises vereinnahmen wollte. Denn aus dem nachgewiesenermaßen dem Bekl. bekannt gegebenen Zahlenmaterial ergab sich erst bei einer konkreten Berechnung hinsichtlich der erzielten Kaufpreise zu den abzuführenden Kaufpreisen die enorme Höhe der Provisionen. Bei Mehrerlösabführklauseln ergibt sich letztlich für den Verkäufer erst dann die Höhe der Maklerprovision, wenn ihm bekannt ist, zu welchen Preisen der Makler die Objekte am Markt anbietet und letztlich auch veräußert. Dass dem Bekl. diese Informationen bekannt gegeben wurden, hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. (wird ausgeführt)

Vorliegend kann es dahinstehen, ob der Bekl. bis zum Erwerb des Objektes nur Verbraucher war oder bereits Unternehmer. Denn auch im Geschäftsverkehr kann es zu sittenwidrigen Geschäftsabschlüssen kommen. Maßgeblich ist allein, dass eine Unerfahrenheit oder ein Mangel an Urteilsvermögen ausgenutzt wird. Hiervon ist vorliegend insgesamt auszugehen. Denn aus den Unterlagen, die dem Bekl. unstreitig bei den Vertragsschlüssen vorlagen, ergab sich gerade nicht deutlich, in welcher Höhe die Kl. einen Mehrerlös zu erzielen beabsichtigte, um diesen als Provision zu vereinnahmen. Damit hat sie ersichtlich einen Wissensvorsprung gegenüber dem Bekl. ausgenutzt, so dass auch von einer sittenwidrigen Gesinnung auszugehen ist. Ein Anspruch der Kl. besteht damit ersichtlich nicht.

Der Maklervertrag ist sittenwidrig, wenn für die Vermittlung eines Wohnungskäufers eine Provision gefordert wird, die 20 % des erzielten Kaufpreises erreicht.

Der Beklagte erwarb ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück. Es erfolgte eine Aufteilung in Wohnungseigentum. Für den Verkauf der Wohnungen schaltete der Beklagte den Kläger als Makler ein. In den Maklerverträgen war ein fixer Betrag je Quadratmeter vorgesehen, den der Beklagte als Kaufpreis für die einzelnen Wohnungen erhalten sollte. Soweit Kaufpreise diese Quadratmeterpreise überschritten, sollte der Mehrerlös dem Kläger als Provision zustehen. In der Folgezeit erzielte der Kläger Kaufpreise mit Quadratmeterpreisen, die über dem mit den Beklagten vereinbarten Quadratmeterpreis lagen. Er verlangte die Provisionen. Im Rechtsstreit wendete der Beklagte u. a. Sittenwidrigkeit ein.

Das LG Berlin, ZK 9 (Einzelrichter), wies die Klage ab. Die Maklerverträge seien sittenwidrig im Sinne von § 138 BGB. Für die Frage, ob ein sittenwidrig überhöhtes Entgelt für die Vermittlung eines Käufers gefordert werde, sei maßgeblich, um ein Wievielfaches des Üblichen das vereinbarte Honorar den marktüblichen Preis überschreite.

In Berlin könne zugunsten des Maklers eine Bruttoprovision von 7,14 % des Kaufpreises angenommen werden, also bei einer 100 %igen Überschreitung eine solche i. H. v. 14,28 %. Vorliegend habe die niedrigste Provision jedoch bereits 16,47 % betragen. Der BGH habe jedenfalls dann eine Sittenwidrigkeit angenommen, wenn der Provisionsbetrag 20 % des vermittelten Objekts ausmache. Insgesamt lägen bei einer Gesamtbetrachtung der geforderten Provisionen diese im Schnitt deutlich über 20 %, womit jedenfalls eine Sittenwidrigkeit gegeben sein könne.

Vorliegend stehe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Kläger bewusst ein Informationsdefizit auf Seiten des Beklagten ausgenutzt habe, so dass sich für diesen nicht ergeben habe, dass der Kläger Provisionen in Höhe von bis zu 34,61 % des erzielten Kaufpreises vereinnahmen wollte.

Bei Mehrerlösabführungsklauseln ergebe sich letztlich für den Verkäufer erst dann die Höhe der Provision, wenn ihm bekannt sei, zu welchen Preisen der Makler die Objekte am Markt anbiete und letztlich auch veräußere. Dass dem Beklagten diese Information bekannt gegeben worden sei, habe die Beweisaufnahme nicht ergeben.

Vorliegend könne dahinstehen, ob der Beklagte bis zum Erwerb des Objektes nur Verbraucher gewesen sei oder bereits Unternehmer. Auch im Geschäftsverkehr könne es zu sittenwidrigen Geschäftsabschlüssen kommen. Maßgeblich sei allein, dass eine Unerfahrenheit oder ein Mangel an Urteilsvermögen ausgenutzt werde. Hiervon sei insgesamt auszugehen. Vorliegend habe der Kläger ersichtlich einen Wissensvorsprung gegenüber dem Beklagten ausgenutzt, so dass auch von einer sittenwidrigen Gesinnung auszugehen sei.