Sittenwidrigkeit der Mietzinshöhe

Sittenwidrigkeit der Mietzinshöhe; Überhöhung des Mietzinses; Mietzinsüberhöhung; Kettenvertrag; Mietvertrag, erweiterter

Eine sittenwidrige Überhöhung des Mietzinses für Gewerberaum kann unabhängig davon vorliegen, ob die Parteien den ursprünglichen Vertrag wegen Flächenvergrößerung erweitert haben und der Gesamtbetrag nicht sittenwidrig ist. Auf eine solche Fallgestaltung sind diejenigen Grundsätze anzuwenden, die für die sog. Kettenverträge (BGHZ 99, 333 = NJW 1987, 944) entwickelt worden sind.

Mit Mietvertrag vom 2.11.1990 vermieteten die Kl. dem Bekl. für den Betrieb eines Lederwarenfachgeschäfts zwei Räume von 75 m2 Fläche auf zehn Jahre 5.400 DM netto monatlich. Im Frühjahr 1991 vermietetem sie dem Bekl. zusätzlich Räume von 80 m2 im ersten Obergeschoß des Gebäudes. Es wurde ein Vertrag auf 20 Jahre für Räume von rd. 150 m2 zu 7.400 DM netto monatlich geschlossen. Der Bekl. leistete ab April 1995 keine Zahlungen mehr. Der Mietvertrag wurde zum 28.2.1996 aufgehoben. Die Kl. begehren die Zahlung rückständigen Mietzinses.

Das LG hat der Klage stattgegeben. Das OLG Naumburg (NZM 1999, 965) hat auf die Berufung des Bekl. die Klage abgewiesen und eine sittenwidrige Überhöhung des Mietzinses für die Erdgeschoßräume angenommen, und zwar auch noch für die Zeit nach der Vereinbarung des erweiterten Mietvertrags. Die Revision der Kl. hat der BGH nicht angenommen.

Die Revision beanstandet ohne Erfolg, daß das BerGer. gesondert geprüft hat, ob der Mietzins von 5.400 DM für den Gewerberaum im Erdgeschoß sittenwidrig überhöht ist. Der Bekl. hat zunächst nur diesen Raum für 5.400 DM im Monat angemietet. Später haben die Parteien vereinbart, daß er in der ersten Etage eine Fläche hinzumieten solle. Die Parteien haben dann zwar für die Gesamtfläche einen neuen, einheitlichen Mietvertrag abgeschlossen mit einem Mietzins von 7.400 DM. Das BerGer. hat aber festgestellt, die Parteien seien sich einig gewesen, daß die bisher für das Erdgeschoß gezahlte Miete unverändert beibehalten werden und daß die Miete für die hinzugekommene Fläche zusätzlich 2.000 DM im Monat betragen solle. Auf diese Fallkonstellation hat das BerGer. im Ergebnis zu Recht Grundsätze angewendet, wie sie der BGH für sog. Kettenverträge entwickelt hat (BGHZ 99, 333 [336] = NJW 1987, 944 = LM § 138 [Bc] BGB Nr. 46; BGH, NJW-RR 1987, 679 [680] = LM § 138 [Bc].