Sittenwidrigkeit

Sittenwidrigkeit; Bordell; Mietvertrag; Prostitution

Der Mietvertrag über eine Wohnung zum Betreiben eines Bordells ist nichtig, wenn der Mietzins überhöht ist und nur durch wirtschaftliche Ausbeutung der Prostituierten vom Mieter aufgebracht und erwirtschaftet werden kann.

Der Kl. macht gegen die Bekl. als die Erben des Mieters einen Anspruch auf die Zahlung von Miete für eine Wohnung zur Nutzung als Bordell geltend.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Mietzinszahlung nicht zu, da der Vertrag v. 1.4.1987 nach § 138 BGB sittenwidrig und damit nichtig ist. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Vermietung von Wohnraum zum Betreiben eines Bordells sittenwidrig und damit nichtig, wenn ein Mietzins vereinbart worden ist, der in auffälligem Mißverhältnis zu dem objektiven Mietwert steht. Ein derart überhöhter, wucherischer Mietzins läßt sich regelmäßig nämlich nur erwirtschaften, wenn den Prostituierten ein unverhältnismäßig hohes Entgelt für die Wohnungsgewährung abverlangt wird. Ein überhöhter Mietzins bedeutet daher, daß die Prostituierten wirtschaftlich ausgebeutet werden (BGHZ 63, 365, 367). Eine zur Sittenwidrigkeit führende Verletzung von Interessen der Allgemeinheit liegt dann vor, wenn mit dem Mietvertrag ersichtlich die Erzielung eines unangemessen hohen Profits bezweckt wurde, der bei normaler wirtschaftlicher Betätigung nicht zu erreichen ist und jedenfalls die Möglichkeit einer Ausbeutung der Prostituierten als sehr naheliegend erscheinen läßt (OLG Hamm NJW 1975, 653, 654; Palandt/Heinrichs, 48. Aufl., Anm. 5 c zu § 138 BGB m.w.N.).

Im vorliegenden Fall ist für eine Wohnung mit einer Wohnfläche von allenfalls 150 qm - die Bekl. behaupten, es seien nur etwa 100 qm - und einfacher Ausstattung ein monatlicher Mietzins von 4.500 DM nebst 500 DM Nebenkosten vereinbart worden. Die Mietdauer betrug drei Jahre, wobei die Vermietung zu Wohnzwecken erfolgte und lediglich eine teilgewerbliche Nutzung als Bordell, für die eine Nutzungsgenehmigung nicht bestand, vorgesehen war. Die Einholung einer Gewerbeerlaubnis und einer Genehmigung der Nutzungsänderung war Sache des Mieters, der Vermieter übernahm hierfür keine Garantie. Ferner war zusätzlich ausdrücklich vereinbart, daß dem Kl. 10 % aus dem Bruttoumsatz zustanden, wenn sich der Gesamtumsatz des Mieters und seiner Untermieterinnen auf mehr als 50.000 DM brutto pro Monat erhöhen sollte. Bei diesem Sachverhalt stand der Mietzins in so auffälligem Mißverhältnis zu dem objektiven Mietwert, daß der Vertrag als sittenwidrig zu bewerten war. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob, wie der Kl. behauptet, in Konstanz für gewerbliche Räume ein Pachtzins von bis zu 45 DM pro Quadratmeter erzielt werden kann, z. B. für Ladengeschäfte in günstiger Lage. Es ist nicht ersichtlich und nicht dargetan, daß für das konkrete Mietobjekt eine Vermietung zu einer gewerblichen Nutzung mit Ausnahme der Vermietung zum Betreiben eines Bordells überhaupt möglich gewesen wäre. Aufgrund aller Umstände ist der Senat jedenfalls davon überzeugt, daß bei normaler wirtschaftlicher Betätigung für die vermietete Wohnung nur ein Bruchteil des vereinbarten Mietzinses zu erreichen gewesen wäre und mit dem Mietvertrag ersichtlich die Erzielung eines unangemessen hohen Profits bezweckt wurde, der nur durch die Ausbeutung der Prostituierten zu erreichen war. Dies wird besonders deutlich durch die Vereinbarung einer 10 %igen Umsatzbeteiligung des Kl. an den aus der Prostitution erzielten Einnahmen ab einer Höhe von 50.000 DM im Monat.