Sittenwidrigkeit

Sittenwidrigkeit; Wucher; auffälliges Mißverhältnis; Bestätigung des angeblich überhöhten Mietzinses

Dem Geschäftsraummieter ist die Berufung auf eine sittenwidrig überhöhte Mietzinsvereinbarung dann verwehrt, wenn er Jahre nach Abschluß des Mietvertrages eine Aufstellung der aktuellen Mietkonditionen als zutreffend bestätigt. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Ausschließlicher Streitpunkt der Parteien ist die Frage, ob und inwieweit die Mietzinsvereinbarung aus dem Mietvertrag vom 28.6.1991 teilweise gemäß § 138 Abs.1 BGB unwirksam ist. Die Voraussetzungen für den Wuchertatbestand nach § 138 Abs. 2 BGB sind offensichtlich nicht dargetan, da es an jeglichem Vortrag für die besonderen Umstände, die der Wuchertatbestand verlangt, mangelt.

Eine Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nach § 138 Abs. 1 BGB setzt zunächst wie der Wuchertatbestand ein auffälliges Mißverhältnis zwischen dem Wert der Leistung und der Gegenleistung voraus, was im allgemeinen angenommen wird, wenn die Leistung den Wert der Gegenleistung um 100 % übersteigt. Hinzu kommt die Prüfung der subjektiven Voraussetzungen, insbesondere des Handelns aus verwerflicher Gesinnung. Insoweit ist nichts vorgetragen außer dem angeblichen Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Insoweit ist anerkannt, daß bei einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung besteht, so daß eine weitere Prüfung der subjektiven Voraussetzungen insoweit entbehrlich ist (vgl. BGH NJW 1992, 899; 1995, 2635, 2636). Allerdings hat der BGH auch anerkannt, daß es für die verwerfliche Gesinnung ausreicht, wenn der Wert der Leistung "knapp" doppelt so hoch wie der der Gegenleistung ist (BGH NJW-RR 1998, 1065). Hierbei ist jedoch folgendes zunächst zu berücksichtigen: Zugleich mit ihrem Schreiben vom 30.9.1996 übersandte die Kl. unter Hinweis auf ihren bevorstehenden Erwerb des Grundstücks den Bekl. eine Aufstellung der aktuellen Mietkonditionen mit der Bitte um Unterzeichnung und Rücksendung eines Exemplares durch die Bekl.

Hierin war ein Netto-Kaltmietzins von 41.349 DM aufgeführt, dessen Richtigkeit die Bekl. zu 1) durch Unterzeichnung und Rücksendung an die Kl. bestätigte. Damit hat die Bekl. zu 1) die nach ihrem Vortrag bereits bei Vertragsschluß im Jahre 1991 überhöhte Miete als zutreffend jedenfalls zu einem Zeitpunkt bestätigt, zu dem der Mietzins für Geschäftsräume in Berlin erheblich gefallen war. Dies bedeutet, daß den Bekl. bereits deswegen eine Berufung auf § 138 I BGB verwehrt ist. § 138 I BGB soll den Schwächeren gegen wirtschaftliche und intellektuelle Übermacht schützen. Diese Funktion ist dann entbehrlich, wenn der Vertragspartner auf Grund seiner eigenen beruflichen Stellung ausreichend geschäftsgewandt ist und die Reichweite seiner Erklärungen einzuschätzen vermag. So liegt der Fall hier, da die Bekl. zu 1) ihr Unternehmen in bevorzugter Geschäftslage am Kurfürstendamm betrieb und bei Unterzeichnung der Mietkonditionen wissen mußte, daß sie damit die Berechtigung des verlangten Mietzinses "anerkannt" hat (vgl. hierzu LG München ZMR 1998, 170; OLG München OLGR München 1997, 50).

Eine sittenwidrige Mietvereinbarung liegt bei Gewerberaum im Regelfall vor, wenn die Miete die übliche Miete um mehr als 100 % übersteigt. Das ist die Regel, doch es gibt Ausnahmen.

Die Beklagte hatte 1991 Geschäftsräume am Kurfürstendamm gemietet. In den Jahren danach ging die Mietzinsentwicklung bei Gewerberäumen nach unten. Als die Klägerin 1996 das Haus, in dem die Beklagten die Geschäftsräume gemietet hatten, kaufen wollten, übergaben sie der Beklagten eine Aufstellung der aktuellen Mietkonditionen mit der Bitte um Bestätigung und Rücksendung. Die Beklagte tat beides. Später meinte sie, die Miete sei zum Teil sittenwidrig und deshalb nichtig.

Mit Urteil vom 7. Dezember 2000 folgte das Kammergericht dieser Argumentation nicht. Zwar sei es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs möglich, daß bei Überschreitung der ortsüblichen Miete um 100 % eine verwerfliche Gesinnung angenommen werden könne, wie es für die Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB nötig ist und eine weitere Überprüfung der subjektiven Voraussetzungen (Handeln aus verwerflicher Gesinnung) unterbleiben könne. Maßgeblich sei aber der Einzelfall, insbesondere, ob der Schwächere gegen die wirtschaftliche oder intellektuelle Übermacht der Gegenseite geschützt werden müsse. Das entfalle, wenn - wie hier - ein geschäftsgewandter Vertragspartner, der die Tragweite seiner Erklärung einzuschätzen vermöge, Räume in bevorzugter Lage miete und dann auch später die Mietvereinbarung ausdrücklich bestätige.