Siedlungsgesellschaft

Siedlungsgesellschaft; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss; Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund

Die Ausschlußvorschrift des § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG ist in ihrem Sinn und Zweck nach verfassungskonform einschränkend dahingehend auszulegen, daß sie nicht durchgreifen kann, wenn Nutznießer des Rückübertragungsausschlusses nicht der vormalige Erwerber des Grundstücks von der Siedlungsgesellschaft, sondern letztlich unmittelbar oder mittelbar die öffentliche Hand ist.

Die Beteiligten streiten um die Rückübertragung des mit einem Einfamilienhaus bebauten, 541 qm großen Grundstücks (...), katastermäßige Bezeichnung Gemarkung Kleinmachnow Flur (...) Flurstück (...), eingetragen im Grundbuch von Kleinmachnow Blatt (...) unter laufender Nummer (...) (alt: Band [...] Blatt [...], später Blatt [...]). Dem Kl. wurden von der Conference on Jewish Material Claims against Germany Inc. (JCC) mit Erklärung vom 20. August 1997 alle vermögensrechtlichen Ansprüche, die der JCC hinsichtlich des Betriebsvermögens der Siedlungs-Gesellschaft m.b.H. Klein-Machnow zustanden, abgetreten. 1. Die Fläche, die das bezeichnete, katastermäßig erst 1933 entstandene Grundstück ausmacht, stand seit Mai 1927 im Eigentum der im März desselben Jahres gegründeten Siedlungs-Gesellschaft m.b.H. Klein-Machnow, bis 1934 firmierend als Gemeinnützige Siedlungs-Gesellschaft m.b.H. Klein-Machnow, seit 1943 firmierend als Industriebau West G.m.b.H. oder zuletzt auch "ibwest" (im folgenden: Siedlungsgesellschaft). Die Siedlungsgesellschaft hatte ihren Firmensitz bis zu einem Umzug vor wenigen Jahren nach Berlin-Zehlendorf in Berlin-Lichterfelde. Zweck der Siedlungsgesellschaft war zunächst "die Schaffung von Wohnstätten für minderbemittelte Familien, Kriegsteilnehmer und Kriegsbeschädigte". Konkreter Gegenstand waren "alle diesem Zwecke dienenden Geschäfte, nämlich der An- und Verkauf von Grundstücken, insbesondere des zusammenhängenden Siedlungsgeländes in Kleinmachnow südlich der Potsdamer Stammbahn, sowie die Aufschließung des Geländes und die Erbauung, Einrichtung, Vermietung und Weiterveräußerung von Wohnstätten an Minderbemittelte". Ferner hieß es im Handelsregister in Entsprechung zu § 16 des Gesellschaftsvertrages: "Die Geschäfte der Gesellschaft sollen unbeschadet ihrer Gemeinnützigkeit nach kaufmännischen Grundsätzen geführt werden. Jedoch wird die Höhe der an die Gesellschafter auszuschüttenden Gewinnanteile auf höchstens fünf vom Hundert [der Einlage des Gesellschafters, § 16 Gesellschaftsvertrag] jährlich beschränkt. Die Zuwendung von Vorteilen an die Gesellschafter über diesen Gewinnanteil hinaus ist ausgeschlossen" (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - ZOV 2005, 412).

2. Die vorliegend streitgegenständliche Parzelle war Bestandteil einer insgesamt 1.046.405 qm großen, noch ungeteilten Fläche, die die Siedlungsgesellschaft aufgrund einer Auflassung vom 21. Mai 1927 vom Gutsbesitzer D. H. erwarb. Der der Auflassung zugrundeliegende Kaufvertrag vom 18. März 1927 war zwischen der Zehlendorf-West Terrain-Aktiengesellschaft und D. H. geschlossen worden, die Auflassung erfolgte aufgrund der erwähnten, im Gesellschaftsvertrag der Siedlungsgesellschaft von der Zehlendorf-West Terrain-Aktiengesellschaft übernommenen Verpflichtung unmittelbar an die Siedlungsgesellschaft. Der Quadratmeterpreis betrug 0,95 RM, berechnet nach einer Grundstücksgröße von rund 1 Mio. Quadratmetern und einem Gesamtkaufpreis von 950.000 RM. Diese 1927 erworbene Gesamtfläche wurde nach Abtragung aus dem Grundbuch von Klein-Machnow des Amtsgerichts Potsdam Blatt (...) (Eigentümer: D. H.) auf dem neuen Blatt (...) (Eigentümerin: Siedlungsgesellschaft) verzeichnet. Es handelte sich bei der Gesamtfläche etwa um die Fläche, die heute katastermäßig die Flur (...) der Gemarkung Kleinmachnow bildet.

Vom Bestand des Blattes (...) wurden vor dem 30. Januar 1933 Flächen in einer Größe von insgesamt rund 306.000 qm auf verschiedene Grundbuchblätter abgetragen. Nach dem 30. Januar 1933 wurden die restlichen Flächen verkauft oder unentgeltlich auf die Gemeinde übertragen und vom Grundbuchblatt (...) abgetragen. Bis zum April 1933 vollzog sich der Abverkauf der Parzellen wie folgt (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - aaO., 412).

7. Der Verkauf der vorliegend streitgegenständlichen Parzelle von der Siedlungsgesellschaft an die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen vollzog sich wie folgt: Die Parzelle war Bestandteil einer am 19. Oktober 1933 vom Grundbuchblatt (...) auf das Blatt 1643 (Eigentümer: Siedlungsgesellschaft) abgetragenen, noch unparzellierten Fläche von rund 260.000 qm. Nach Parzellierung wurde die neu gebildete, das streitgegenständliche Grundstück bildende Parzelle (...) am 11. November 1935 auf das neu angelegte Grundbuchblatt (...) abgetragen. Die Siedlungsgesellschaft veräußerte das Grundstück mit notariell beurkundetem, formularmäßigem Vertrag vom 11. März 1934 an Herrn W. H. (Notar P. E., UR-Nr. [...]). Die Parzellengröße wurde mit 541 qm angegeben. Der Kaufpreis betrug für den Quadratmeter 6,40 RM einschließlich der Erschließungskosten, mithin insgesamt 3.462,40 RM (§ 2). Die Käuferinnen verpflichteten sich zur Barzahlung von 1.500 RM binnen acht Tagen sowie von weiteren 762,40 RM bis zum 1. Juli 1934. Für das verbleibende Restkaufgeld in Höhe von 1.200 RM wurde Stundung vereinbart. Der gestundete Betrag war mit 4 % p. a. zu verzinsen. Zins- und Tilgungsraten waren in vierteljährlichen Raten zu tilgen. Der Erwerber bewilligte und beantragte die Eintragung einer Restkaufgeldhypothek in Höhe von 1.200 RM. Gleichzeitig wurde die Übernahme der Bauvergütungshypotheken in Höhe von 6.000 RM und RM 4.500 RM vereinbart. In einer weiteren notariellen Verhandlung am 20. März 1935 (UR-Nr. [...] des Notars Dr. F. N.) erklärten dann die Vertragsparteien die Auflassung. Zuvor hatten die Käuferinnen in der gleichen Verhandlung erklärt, daß sie die auf der Parzelle zugunsten der Reichsversicherungsanstalt für Angestellte ruhenden Hypotheken in Höhe von insgesamt 10.500 RM übernähmen. In Abteilung I des Grundbuchs von Kleinmachnow Band (...) Blatt (...) wurde der Eigentümerwechsel am 9. Dezember 1935 eingetragen.

8. Die Geschehnisse nach Kriegsende stellen sich im wesentlichen wie folgt dar (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - aaO., 412). Was das vorliegend streitgegenständliche Grundstück angeht, wurde es ausweislich der vom 30. November 1948 datierenden Enteignungsurkunde der Landesregierung Brandenburg ("Sonstiges Vermögen") nach SMAD-Befehlen 124, 64 enteignet. Am 21. Januar 1949 erfolgte im Grundbuch die Umtragung auf Eigentum des Volkes. Am 7. März 1950 wurde die Fundament Gesellschaft für Grundbesitz mbH als Rechtsträger eingetragen. 1961 wurde die Parzelle auf das Bestandsblatt (...) übertragen. Der von H. H., dem Rechtsnachfolger von W. H. gestellte Rückübertragungsantrag wurde mit Bescheid des Landrates des Landkreises Potsdam - ARoV - vom 16. Juli 1992 abgelehnt. Der hiergegen eingelegte Widerspruch blieb erfolglos. Klage wurde nicht erhoben. Mit Bescheid der Oberfinanzpräsidentin der Oberfinanzdirektion Cottbus vom 28. Februar 1996 wurde das Grundstück der Beigeladenen zugeordnet. Mit Vertrag vom 12. Mai 2005 veräußerte diese es an Herrn Dr. R. N., H., zu einem Kaufpreis von 153.000 €.

Zu einer Umtragung des Eigentums im Grundbuch ist es bislang noch nicht gekommen.

9. Mit Antrag vom 21., 22. und 23. Dezember 1992 meldete die JCC vermögensrechtliche Ansprüche an und präzisierte diese Anträge mit Schreiben vom 4. Mai 1995 auf das in Kleinmachnow belegene Betriebsvermögen der Siedlungsgesellschaft. Die Anmeldung vom 22. Dezember 1992 (Globalanmeldung ANM-3) bezog sich u. a. auf "Vermögenswerte, sofern diese aus den nachfolgend aufgezählten Archiven, deren Bestände und Akten (siehe Anlage) feststellbar sind". Der Anmeldung war eine 77seitige Anlage mit zahlreichen Angaben zu Archivbeständen beigefügt, auf deren Inhalt Bezug genommen wird. Insbesondere heißt es dort unter Ziffer I.4. "Oberfinanzdirektionen": "Aktenbestände, die aus der Abwicklung von Rückerstattungsverfahren nach dem BRüG oder anderen Rückerstattungsverfahren vorhanden sind oder zu ihr herangezogen worden sind, bzw. Altbestände, die sich noch im Besitz der Oberfinanzdirektionen befinden, insbesondere Aktenbestände der Oberfinanzdirektion Berlin (...)". In einer vormals von der Oberfinanzdirektion Berlin geführten sog. Geschädigtenkartei, in welcher Anträge nach den Alliierten Rückerstattungsgesetzen sowie nach dem BRüG erfaßt waren und die seit dem 1. April 2004 in die Obhut des Bundesamts zur Regelung offener Vermögensfragen übergegangen ist, war Adolf Sommerfeld/Andrew Sommerfield mit den von ihm angestrengten Rückerstattungsverfahren vermerkt. Der erste umfassende Rückerstattungsantrag des Andrew Sommerfield vom 6. Dezember 1948 bezog sich u. a. auf die Siedlungsgesellschaft. In einem Verfahren ließ Sommerfield mit Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten Rechtsanwalt A. vom 21. August 1962 vortragen, daß die Siedlungsgesellschaft Eigentümerin eines Geländes von rund einer Million Quadratmetern zwischen Rittergut Düppel und Kleinmachnow gewesen sei und verwies insofern auf den Geschäftsbericht der Terrain-Aktiengesellschaft für 1927.

Die aus dieser Anmeldung hinsichtlich der Siedlungsgesellschaft folgenden Ansprüche trat die JCC mit von dem Notar J. F. in Berlin beurkundeter Erklärung vom 20. August 1997 an den Kl. ab. In der Abtretungsurkunde ist zu der Beteiligung des Kl. an der Angelegenheit weiter folgendes ausgeführt: Die Firma Öko-Ter Gesellschaft für ökologische Grundstücksentwicklung mbH, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Kl. sei, habe von der Erbengemeinschaft nach Andrew Sommerfield im Jahr 1995 sämtliche das Privat- und Betriebsvermögen betreffenden Ansprüche dieser Erbengemeinschaft, die sich auf Liegenschaften in der vormaligen DDR beziehen, in notariell beurkundeter Form durch Abtretung erworben. Die Öko-Ter GmbH habe die Ansprüche ausweislich einer weiteren Vereinbarung allein treuhänderisch für den Kl. erworben. Die JCC erklärte in der Verhandlung weiter, es sei "nach zwischenzeitlich erfolgter Prüfung des Anspruchs u. a. aufgrund zwischenzeitlicher Gesetzesänderungen eine Durchsetzung fraglich". Bereits vor der Abtretung war die Anmeldung hinsichtlich gut 140.000 qm großen Straßenland-Flächen und hinsichtlich 39 Siedlungsparzellen zurückgenommen sowie hinsichtlich zweier Parzellen auf Erlösumkehr umgestellt worden. Der Kl. hat nach Abtretung der auf das Betriebsvermögen der Siedlungsgesellschaft bezogenen Ansprüche durch die JCC an ihn bis zum 12. März 1999, dem Datum des später erlassenen und im Verfahren 1 K 1220/99 streitgegenständlichen Globalbescheides, hinsichtlich 66 weiterer Parzellen eine Anmeldungsrücknahme erklärt.

Der vormalige Bekl., das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Brandenburg, erließ am 31. Januar 1997, noch gegenüber der JCC, einen Bescheid sowie vom 16. Dezember 1997 bis zum 30. Oktober 1998 eine Reihe von insgesamt 26 Bescheiden gegenüber dem Kl., die Einzelgrundstücke aus dem vormaligen Eigentum der Siedlungsgesellschaft betreffen. Die Rückübertragung von Grundeigentum auf den Kl. wurde jeweils abgelehnt. Der Kl. hat jeweils Klage erhoben. Einige dieser Verfahren haben sich zwischenzeitlich durch Klagerücknahme oder durch rechtskräftige Urteile erledigt. Sodann erließ der vormalige Bekl. am 12. März 1999 einen sog. Globalbescheid, der sämtliche weiteren vormals im Eigentum der Siedlungsgesellschaft stehenden Grundstücke und damit den gesamten Anspruch auf das Grund- und Betriebsvermögen der Siedlungsgesellschaft erfassen sollte. Die betroffenen Flächen wurden überblicksartig in einer dem Bescheid angehängten Ausschnittskarte Kleinmachnows mit einem Filzstift grob markiert. Auch gegen diesen Bescheid hat der Kl. am 8. April 1999 Klage erhoben (1 K 1220/99). Nachdem der vormalige Bekl. einer gerichtlichen Auflage folgend die einzelnen Flurstücke, die der Globalbescheid erfassen sollte, mit Schreiben vom 12. Oktober 2000 sowie endgültig mit Schreiben vom 5. April und 7. Juni 2001 spezifizierte, hat das Gericht vom Verfahren 1 K 1220/99 mit Beschlüssen vom 9. November 2000 und 19. Juni 2001 flurstücksbezogen 1.388 weitere Einzelverfahren abgetrennt (1 K 4468/00 bis 1 K 5814/00, 1 K 2052/01 bis 2092/01). Von diesen 1.388 Verfahren sind bis heute über 550 durch Klagerücknahme erledigt. In rund 300 Verfahren wird vor dem Hintergrund eines vom Kl. nicht bestrittenen redlichen Erwerbs allein noch Entschädigung begehrt.

Über das vorliegend streitgegenständliche Grundstück entschied der vormalige Bekl. durch den genannten Globalbescheid vom 12. März 1999, dem Kl. zugestellt am 20. März 1999. Der Rückübertragungsantrag wurde zurückgewiesen. Zur Begründung wurde in erster Linie auf das Fehlen einer Anmeldung seitens der heutigen Industriebau West GmbH verwiesen.

10. Gegen den ablehnenden (Global-) Bescheid hat der Kl. am 8. April 1999 Klage erhoben. Zur Begründung trägt er im wesentlichen folgendes vor: Er habe einen (Durchgriffs-) Anspruch auf Einräumung von Bruchteilseigentum von 794/1000 an den streitgegenständlichen Grundstücken gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 VermG. Der Rückübertragungsantrag sei von der JCC rechtzeitig mit der Globalanmeldung ANM-3 vom 23. Dezember 1992 angemeldet worden. Die Voraussetzungen des (doppelten) Durchgriffs lägen vor, da das vorliegend streitgegenständliche Grundstück durch den Verkauf und die grundbuchliche Umschreibung 1934/35 zwischen der (faktischen) Unternehmensschädigung im April 1933 und der Unternehmensrückerstattung im Jahr 1950 aus dem Unternehmensvermögen ‚weggeschwommen' sei. Die Norm des § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG, die 1997 durch das sog. Wohnraummodernisierungssicherungsgesetz in das Vermögensgesetz eingefügt und mit der der Bruchteilseinräumungsanspruch im Fall von Siedlungsunternehmen ersatzlos gestrichen wurde, sei zum einen vorliegend nicht anzuwenden, da vorliegend die in ihr enthaltene Rückausnahmevorschrift bei Abverkauf zu unüblichen Bedingungen greife und zum anderen die Ausschlußvorschrift als "Lex Kleinmachnow" eine verfassungswidrige, nämlich gegen Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG) verstoßende, und damit nichtige Ausschlußnorm darstelle. (...)

Der Klage ist vollumfänglich stattzugeben. Sie ist zulässig und begründet. Der Bescheid des Bekl. vom 8. September 1998 ist im Ergebnis, soweit das vorliegend streitgegenständliche Grundstück betroffen ist, rechtswidrig und verletzt den Kl. in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VermG. Der Kl. hat einen Anspruch auf Einräumung von Bruchteilseigentum am streitgegenständlichen Grundstück.

Anspruchsgrundlage für den klägerischen Anspruch kann allein § 3 Abs. 1 Satz 4, 5 VermG sein. Die Voraussetzungen der Anspruchsgrundlage liegen vor. Der Anspruch ist auch nicht gemäß § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG ausgeschlossen. A. Es liegen alle Voraussetzungen für den Durchgriffsanspruch vor. 1) Der Kl. verfolgt einen gemäß §§ 30, 30 a VermG von der JCC rechtzeitig angemeldeten Anspruch und ist auch aktivlegitimiert zur Geltendmachung dieses Anspruchs (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - aaO., 412).

Mit der Globalanmeldung ANM-3 (wurde) der hier streitgegenständliche Vermögenswert wirksam angemeldet. Er ist insofern individualisierbar. Die Anmeldung enthält Angaben, die zu dem streitgegenständlichen Vermögenswert hinführen und die damit zielführend sind (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - aaO., 412). Anders, als dies im streitgegenständlichen Bescheid zugrundegelegt wird, galt die JCC gemäß § 2 Abs. 1 Satz 3 VermG auch nicht nur hinsichtlich der Ansprüche des Adolf Sommerfeld (als natürlicher Person) als Rechtsnachfolger, sondern auch hinsichtlich der Siedlungsgesellschaft als juristischer Person (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - aaO., 412). Der Kl. ist auch aktivlegitimiert (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - aaO., 412).

2) Die Voraussetzungen der Anspruchsgrundlage des § 3 Abs. 1 Satz 4 und 5 VermG liegen vor (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - aaO., 412). B. Der Anspruch ist auch nicht ausgeschlossen. 1) Der Anspruch ist (...) nicht aufgrund des 1950 zwischen Andrew Sommerfield und der Bau- und Holzindustrie Verwaltungs-AG geschlossenen Vergleichs ausgeschlossen (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - aaO., 412).

2) Es liegen auch keine Ausschlußgründe gemäß §§ 4, 5 VermG vor, insbesondere ist das Grundstück nicht Bestandteil eines komplexen Siedlungsbaus i. S. v. § 5 Abs. 1 lit. c VermG (vgl. VG Potsdam, Urteil vom 18. August 2005 - 1 K 3133/03 - aaO., 412). 3) Schließlich schließt auch die Vorschrift des § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG den Anspruch des Kl. nicht aus. Danach sind die Vorschriften in § 3 Abs. 1 Sätze 4 bis 10 VermG, mithin auch die Grundlage für den klägerischen Anspruch, nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Parzellierungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens (im folgenden: Siedlungsunternehmen), wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.

Zwar liegen die nach dem Wortlaut der Ausschlußvorschrift erforderlichen Voraussetzungen hier vor. Es handelte sich um für den Wohnungsbau (hier in Form des Eigenheimbaus) bestimmten Vermögenswert. Er wurde entsprechend dem Unternehmenszweck der Siedlungsgesellschaft, der vor und nach der Schädigung der eines Siedlungsunternehmens war, vor dem 8. Mai 1945 an eine natürliche Person veräußert. Dieser Verkauf geschah auch zu für das Unternehmen üblichen Bedingungen. Die Ausschlußvorschrift des § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG ist jedoch nach ihrem Sinn und Zweck sowie verfassungskonform einschränkend auszulegen. Als weitere, ungeschriebene Voraussetzung für das Eingreifen des Ausschlusses ist es erforderlich, daß Verfügungsberechtigter des betroffenen Vermögenswerts heute nicht - infolge von nicht rückabzuwickelnden Enteignungsmaßnahmen zwischen dem 8. Mai 1945 und dem 3. Oktober 1990 - unmittelbar oder mittelbar die öffentliche Hand, vornehmlich eine der Gebietskörperschaften Bund, Land oder Gemeinde, ist. Diese ungeschriebene Voraussetzung liegt hier aufgrund der Verfügungsberechtigung der Beigeladenen nicht vor. Die Ausschlußvorschrift greift im Ergebnis nicht durch. Bereits eine Auslegung der Ausschlußvorschrift nach ihrem Sinn und Zweck ergibt, daß sie dann nicht durchgreifen kann, wenn Nutznießer des Rückübertragungsausschlusses nicht der vormalige Siedler, also derjenige, der die Parzelle von der Siedlungsgesellschaft erwarb, oder Nachkommen des Siedlers sind, sondern letztlich unmittelbar oder mittelbar die öffentliche Hand. Nach alldem ist der Klage mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO stattzugeben. Dabei entspricht es der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen dieser selbst aufzuerlegen, weil die Beigeladene sich nicht durch das Stellen eines Antrages selbst einem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO).

Die Revision wird zugelassen, weil die Rechtssache hinsichtlich der Auslegung der Ausschlußvorschrift des § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG grundsätzliche Bedeutung hat, § 132 Abs. 2 Ziff. 1 VwGO.