Sicherungszweck einer Mietsicherheit für Betriebskosten

Sicherungszweck einer Mietsicherheit für Betriebskosten; Zurückbehaltungsrecht wg. noch nicht abgerechneter Betriebskosten gegenüber Mietkaution

Ein möglicher Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung noch nicht abgerechneter Nebenkosten begründet grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietsicherheit.

Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, zur weiteren Zurückbehaltung der Kaution wegen der damals noch ausstehenden Betriebskosten-Abrechnungen für 1995 und 1996, die inzwischen unter dem 20. April 1998 bzw. 21. April 1998 erteilt worden sind, berechtigt gewesen zu sein. Denn Betriebskosten-Nachforderungen fallen nicht unter den Sicherungszweck einer im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses vereinbarten Kaution. Zwar hat das OLG Hamburg (NJW-RR 1988, 651) entschieden, daß auch offene Nebenkosten-Abrechnungen zur Zurückbehaltung einer Kaution berechtigen können. Die Entscheidung betrifft aber die Vereinbarung einer Kaution in einem Pachtvertrag für Gewerberäume. Für Wohnraummietverhältnisse besteht jedoch eine zwingende gesetzliche Sonderregelung in § 550 b BGB. In Abs. 1 S. 2 dieser Vorschrift ist dabei ausdrücklich bestimmt, daß bei der Höhe der Kaution abzurechnende Nebenkosten-Vorschüsse nicht zu berücksichtigen sind. Daraus ergibt sich jedenfalls für Wohnraummietverhältnisse, daß ausstehende Nachforderungen für Nebenkosten nicht vom Sicherungszweck der Kaution umfaßt werden. Der Deckung der entstehenden Kosten dienen vielmehr die vereinbarten Vorschüsse, die der Vermieter in Höhe der voraussichtlich entstehenden Kosten verlangen kann (vgl. LG Darmstadt, WuM 1987, 273; AG Offenbach, WuM 1986, 117; AG Aachen, ZMR 1986, 315). Insoweit haben die Parteien auch in § 3.5 des Mietvertrags vereinbart, daß der Kl. für die Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen in Höhe eines 1/12 des voraussichtlichen Jahresbedarfs verlangen kann.

Dies korrespondiert letztlich auch mit dem Ziel, daß Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis zügig abzuwickeln sind. Das entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der in der kurzen Verjährungsfrist in § 558 BGB zum Ausdruck kommt. Im allgemeinen wird deshalb eine Frist zur Abrechnung über die Kaution von etwa drei bis sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache als angemessen angesehen, innerhalb welcher der Vermieter die ihm noch zustehenden Ansprüche überprüfen muß. Nebenkosten-Abechnungen sind aber, wenn zwischen den Vertragsparteien nichts anderes vereinbart ist, regelmäßig erst ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums fällig. Deshalb würde frühestens nach zwölf, im ungünstigsten Fall sogar erst nach 23 Monaten Gewißheit über das Schicksal der Kaution bestehen, wenn diese auch zur Sicherung solcher Nachforderungen diente.

Hinzu kommt, daß auch unter Berücksichtigung von Kostensteigerungen die Nachforderungen bei sorgfältig kalkulierten Vorauszahlungen im allgemeinen in einer Höhe liegen, die ein weiteres Sicherungsbedürfnis über die Vorauszahlungen hinaus nicht ohne weiteres erkennen lassen.

Selbst wenn man aufgrund von etwaigen noch nicht fälligen Nebenkosten-Nachforderungen grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters an der vom Mieter geleisteten Kaution anerkennen sollte (LG Kassel, WuM 1989, 511; Kinne/Schach, Mietvertragsrecht, § 550 b BGB, Rn 19), ist dieses im Hinblick auf die Höhe der normalerweise zu erwartenden Nachforderung jedenfalls nicht in Höhe der gesamten Kaution gerechtfertigt. Das hätte indes zur Folge, daß der Vermieter in diesem Fall bei Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs hierüber abzurechnen hat und dabei klarstellen muß, ob und ggf. in welchem Umfang er von einem etwaigen weiteren Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht. Nur so ist der Mieter in der Lage, die Angemessenheit des Einbehalts zu überprüfen und den verbleibenden Kautionsrückzahlungsanspruch geltend zu machen. Eine derartige Abrechnung hat der Kl. indes nicht vorgenommen, so daß auch in diesem Fall die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs nicht eingeschränkt ist und die Aufrechnung des Bekl. zum Erlöschen der Klageforderung im oben dargelegten Umfang geführt hat.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter in der Regel innerhalb von sechs Monaten über die vom Mieter gestellte Kaution abzurechnen.

Die herrschende Meinung billigt dem Vermieter dabei ein Zurückbehaltungsrecht für nicht fällige Betriebskostennachforderungen zu (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rdnr. 1349).

Die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin ist in ihrem Urteil vom 8. Dezember 1998 in solchen Fällen offenbar anderer Meinung. Die Kammer argumentiert: Jedenfalls bei Wohnraummietverhältnissen sei in § 550 b BGB geregelt, daß die Betriebskosten nicht bei der Kaution mitgezählt werden.

Ob dieser Gesichtspunkt trägt, darf bezweifelt werden, denn die Frage, in welcher Höhe eine Mietsicherheit vereinbart werden darf, ist von der Frage zu trennen, welche Ansprüche von der Kaution erfaßt werden sollen. Das sind im Zweifel alle Ansprüche aus dem Mietvertrag, sofern es sich nicht um preisgebundenen Neubau handelt, wo die Mietkaution nur für Schäden haftet (§ 9 Abs. 5 WoBindG). Zutreffend ist allerdings der Gesichtspunkt, daß grundsätzlich der Vermieter die Höhe des zu erwartenden Nachzahlungsanspruchs darlegen muß. Tut er das nicht, kann er in der Regel drei bis vier monatliche Vorauszahlungsbeträge einbehalten (AG Hamburg, WuM 1997, 213).