Sicherungsanordnung nach Mietrechtsänderungsgesetz

1. Für den Erlass einer Sicherungsanordnung nach § 283 a ZPO kann die Prüfung der Frage, ob die Klage hohe Aussicht auf Erfolg hat, bei Streit über mögliche Gegenrechte des Mieters jedenfalls nicht vor dem weitestgehenden Abschluss einer Beweisaufnahme über die gerügten Mängel erfolgen.

2. Das allgemeine Prozessrisiko eines Gläubigers, die geltend gemachte Forderung nicht realisieren zu können, reicht als Sicherungsinteresse (§ 283 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO) nicht aus, ebenso wenig genügt zur Darlegung besonderer Nachteile für den Vermieter die mögliche Vollstreckungsvereitelung oder -Erschwerung, sondern es muss die durch den Fortgang des Prozesses sich verschlechternde Leistungsfähigkeit des Vermieters hinzutreten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist gemäß Mietvertrag vom 28.7.2009 Vermieterin der Bekl., die eine 4-Zimmerwohnung innehalten. Der monatliche Mietzins beträgt 940 € zuzüglich 250 € Betriebskosten‑ und 100 € Heizkostenvorschuss, insgesamt 1.290 € monatlich. Mit der am 9.12.2011 rechtshängig gewordenen Klage verlangt die Kl. die Zahlung des Mietzinses für Juli und August 2011 in Höhe von insgesamt 2.580 € sowie die Räumung und Herausgabe der Wohnung aufgrund der fristlosen Kündigung vom 28.8.2011. Mit Schriftsatz vom 9.11.2012 und vom 7.5.2013, Letzterer den Bekl. zugestellt am 23.5.2013, begehrt sie klageerweiternd Mietzins-/Nutzungsentschädigung für die Zeit bis einschließlich Mai 2013 in voller Höhe.

Die Bekl. wenden Minderungsrechte wegen diverser Mängel u. a. an der Heizung und den Fenstern der streitgegenständlichen Wohnung ein; sie berufen sich ferner auf ein diesbezügliches Zurückbehaltungsrecht und machen widerklagend Mängelbeseitigung und Feststellung einer Minderungsquote von insgesamt 100 % sowie im Wege der Eventualwiderklage Schadensersatzansprüche geltend.

Mit Schriftsatz vom 7.5.2013 hat die Kl. beantragt, die Bekl. zu verpflichten, für die nach Rechtshängigkeit fällig gewordenen Mietforderungen bzw. Nutzungsentschädigungen mindestens in Höhe von 23.120 € Sicherheit sowie fortlaufend ab dem Monat Juni 2013 jeweils zum 3. Werktag eines jeden Monats nach § 283 a Abs. 1 ZPO zu leisten, und mit Glaubhaftmachung durch eidesstattliche Versicherung des Hausverwalters vom 6.5.2013 geltend gemacht, wegen der mittels Darlehen erfolgten Finanzierung der streitgegenständlichen Wohnung sei sie auf die ausbleibenden Mieteinnahmen angewiesen. Die Bekl. haben beantragt, den Antrag auf Erlass der Sicherungsanordnung zurückzuweisen.

Das AG hat den Antrag wegen fehlender Erfolgsaussicht zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde hatte keinen Erfolg.

Der Antrag auf Erlass der Sicherungsanordnung ist unbegründet.

Die Sicherungsanordnung nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO soll Forderungsausfälle bei lang dauernden Hauptsacheverfahren verhindern, indem der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen für das während des Verfahrens weiter fällig gewordene Nutzungsentgelt Sicherheit leisten muss. Das soll den tatsächlichen Wert eines erst später in der Hauptsache ergehenden Zahlungstitels sichern und dem beklagten Mieter den Anreiz nehmen, den Prozess zur Zahlungsverzögerung zu missbrauchen (Gesetzesbegründung BT‑Drucks. 17/10485, Seite 2, 15 und 27/28).

Zu sichern sind hierbei nur Geldforderungen, die selbst Streitgegenstand der Zahlungsklage sind, und die nach Eintritt der Rechtshängigkeit bis zum Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Die Sicherheit kann dabei nur für solche Ansprüche gefordert werden, die auch eingeklagt sind (OLG Celle v. 17.9.2013 - 2 W 205/13, NZM 2013, 729; AG Langenfeld, Urteil vom 3.6.2013 - 25 C 113/13, NZM 2014, 76; Streyl in Schmidt‑Futterer, 11. Aufl. 2013, § 283 a ZPO Rn. 14 m.w.N.). Der Antrag der Kl. ist somit, soweit er sich auf die ab Juni 2013 fällig werdenden Ansprüche bezieht, schon deshalb unbegründet, weil insoweit weder eine Klage auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO noch eine Feststellungsklage gemäß § 256 ZPO rechtshängig sind.

In Bezug auf die bis einschließlich Mai 2013 geltend gemachten Zahlungsansprüche, die Gegenstand der rechtshängigen Klage sind, fehlt es einerseits an der notwendigen „hohen Erfolgsaussicht": Zwar ist der für den Überzeugungsmaßstab neu eingeführte Rechtsbegriff im Einzelnen streitig (sehr hohe Wahrscheinlichkeit: Zehelein, WuM 2013, 138; Hinz, ZMR 2012, 162 und Lützenkirchen, ZMR 2012, 606; dem Vollbeweis ähnlich: Streyl in Schmidt‑Futterer, 11. Aufl. 2013, § 283 a Rn. 19). Darauf kommt es hier jedoch nicht an.

Da nämlich eine zumindest nicht unerhebliche Bedeutung der Sicherungsanordnung darin liegt, Voraussetzung der Räumungsverfügung zu sein, bedarf es im Rahmen der Prüfung der Erfolgsaussicht der Anlegung eines hohen Maßstabs an die erforderliche Überzeugung (Streyl, aaO. Rn. 21). In Ansehung des in diesem Zusammenhang geltenden Strengbeweises kann - bei Streit über mögliche Gegenrechte des Mieters - jedenfalls nicht vor dem weitestgehendem Abschluss einer Beweisaufnahme über die gerügten Mängel eine solche Überzeugungssituation eintreten (vgl. i. Ü. auch Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Mietrechtsänderung 2013, § 283 a ZPO Rn. 20; Bacher in BeckOK ZPO, Stand 1.10.2014, § 283 a, Rn. 21). Vorliegend ist ausweislich des Beweisbeschlusses vom 14.5.2013 die Beweisaufnahme nicht einmal abgeschlossen, vielmehr soll über die behauptete Schimmelbildung noch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Damit ist nicht nur eine mögliche Minderungsquote, sondern in Ansehung der beabsichtigten Räumungsverfügung die Begründetheit des Räumungsanspruchs gänzlich offen, so dass es auf die von der Kl. ohne weitere Grundlage spekulativ prognostizierte maximale Minderungsquote von 25 % nicht ankommt.

Andererseits mangelt es hier auch und vor allem an der Darlegung eines besonderen Nachteils für die Kl.

Der Vermieter muss wegen des gesetzgeberisch erklärten Zwecks der Sicherungsanordnung - nämlich dem Schutz des Vermieters vor schon eingetretener oder drohender Zahlungsunfähigkeit des Mieters - darlegen, dass ihm der Ausfall der im Prozessverlauf fällig gewordenen Mietforderungen bzw. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung besondere wirtschaftliche Nachteile zufügen würde, etwa weil er auf die Mieteinnahmen aus der streitgegenständlichen Wohnung zur Sicherung seiner Altersversorgung angewiesen ist. Das allgemeine Prozessrisiko eines jeden Gläubigers, die Forderung nicht realisieren zu können, reicht hingegen als Sicherungsinteresse nicht aus (vgl. Gesetzesbegründung BT‑Drucks. 17/1045, S. 46; OLG Celle aaO.), worauf bereits das Amtsgericht zu Recht hingewiesen hat. Auch vermag eine Sicherungsanordnung nicht, einem im Verlaufe des Rechtsstreits eintretenden Liquiditätsengpass des Vermieters abzuhelfen, da erst nach der Entscheidung in der Hauptsache die Zugriffsmöglichkeit für ihn überhaupt eintritt (Streyl, aaO. Rn. 29). Weil es sich weiterhin bei der Anordnung auch nicht um einen bloßen Unterfall des Arrests gemäß §§ 935 ff. ZPO handelt, sondern dieser für mietrechtliche Konstellationen vom Gesetzgeber vielmehr für unzureichend erachtet worden ist (so: Gesetzesbegründung BT‑Drucks. 17/10485 S. 27), genügt zur Darlegung besonderer Nachteile für den Vermieter die mögliche Vollstreckungsvereitelung oder ‑erschwerung, die vorliegend unterstellt werden kann, allein nicht, sondern es muss die durch den Fortgang des Prozesses sich verschlechternde Leistungsfähigkeit des Vermieters hinzutreten.

Bei gewerblichen Vermietern ist vor allem von Bedeutung, in welcher Relation die Höhe der zu sichernden Forderung zu Größe und Umsatz seines Unternehmens steht (BT‑Drucks. 15/3594, 20; Bacher aaO. Rn. 20). Benötigt der Vermieter die laufenden Einnahmen aus dem Mietobjekt zur Finanzierung desselben, so soll ein besonderer Nachteil üblicherweise zu verneinen sein, wenn die verbleibenden Mieteinnahmen ausreichen, um den laufenden Zahlungspflichten nachzukommen (OLG Celle aaO.).

Der im vorliegenden Fall glaubhaft gemachte Vortrag, die Kl. bedürfe „der Mietzahlungen für die Zins‑ und Tilgungsleistungen" des zum Zwecke des Kaufs der Wohnung in Anspruch genommenen Darlehens, lässt in Ansehung der obigen Kriterien jede Konkretisierung vermissen. Weder ist erkennbar, in welcher Höhe das Darlehen valutiert noch welche Raten hierauf zu erbringen sind; die Vermögensverhältnisse der offensichtlich nach außen gewerblich als Vermieterin tätigen Kl. sind ebenso wenig dargelegt wie die Auswirkung der ausbleibenden Mietzahlungen auf ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit im Ganzen.

Die mit der Mietrechtsreform im vergangenen Jahr neu eingeführte Sicherungsanordnung nach § 283 a ZPO soll es dem Vermieter erleichtern, gegen säumige Mieter vorzugehen. Leistet der Mieter trotz gerichtlicher Anordnung keine Sicherheit für streitige Geldforderungen, kann man die Wohnung durch einstweilige Verfügung nach § 940 a Abs. 3 ZPO n.F. räumen lassen. Eine Voraussetzung für den Erlass einer Sicherungsanordnung ist, dass die Klage „hohe Aussicht auf Erfolg hat". Bei Streit über mögliche Gegenrechte des Mieters kann sich, wie das LG Berlin jetzt entschieden hat, das Gericht seine Überzeugung hinsichtlich der hohen Erfolgsaussichten der Klage jedenfalls nicht vor dem weitestgehenden Abschluss einer Beweisaufnahme über die vom Mieter geltend gemachten Gegenrechte (z. B. wg. Mängeln) bilden. Damit verpufft der vom Gesetzgeber beabsichtigte Beschleunigungseffekt (Stichwort: Mietnomaden).

Der Beklagte hat eine 4-Zimmerwohnung zu einer Miete von insgesamt 1.290 € angemietet. Mit der am 9. Dezember 2011 rechtshängig gewordenen Klage verlangt der Kläger/Vermieter Zahlung rückständiger Miete für die Monate 7 und 8/2011 sowie die Räumung und Herausgabe der Wohnung aufgrund einer fristlosen Kündigung.

Im Verlaufe des Rechtsstreits begehrt der Vermieter klageerweiternd Miete/Nutzungsentschädigung für die Zeit bis einschließlich 5/2013. Der Beklagte wendet Minderungsrechte wegen diverser Mängel u. a. an der Heizung und den Fenstern der Wohnung ein und beruft sich auf ein diesbezügliches Zurückbehaltungsrecht. Widerklagend verlangt er Mängelbeseitigung und Feststellung einer Minderungsquote von insgesamt 100 % (!) sowie im Wege der Eventualwiderklage Schadensersatz.

Mit Schriftsatz vom 7. Mai 2013 hat der Kläger beantragt, den Beklagten zu verpflichten, für die nach Rechtshängigkeit fällig gewordenen Mietforderungen bzw. Nutzungsentschädigungen mindestens i. H. v. 23.120 € sowie fortlaufend ab 6/2013 Sicherheit nach § 283 a ZPO zu leisten. Wegen der mittels Darlehen erfolgten Finanzierung der streitgegenständlichen Wohnung sei er auf die ausbleibenden Mieteinnahmen angewiesen.

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Dagegen hat der Kläger sofortige Beschwerde eingelegt, der das Amtsgericht nicht abgeholfen hat. Der Einzelrichter des Beschwerdegerichts (originärer Einzelrichter nach § 568 ZPO) hat die Sache wegen grundsätzlicher Bedeutung (neue gesetzliche Regelung und mangels einer etablierten Rechtsprechung) der Kammer übertragen.

Das LG Berlin, ZK 63, hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Der Antrag auf Erlass der Sicherungsanordnung sei unbegründet. Diese solle Forderungsausfälle bei lang dauernden Hauptsacheverfahren verhindern, indem der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen für das während des Verfahrens weiter fällig gewordene Nutzungsentgelt Sicherheit leisten müsse.

Zu sichern seien hierbei nur Geldforderungen, die selbst Streitgegenstand der Zahlungsklage und nach Eintritt der Rechtshängigkeit bis zum Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden seien. Die Sicherheit könne dabei nur für solche Ansprüche gefordert werden, die auch eingeklagt sind.

Der Antrag des Klägers sei somit, soweit er sich auf die ab 6/2013 fällig werdenden Ansprüche beziehe, schon deshalb unbegründet, weil insoweit weder eine Klage auf zukünftige Leistung noch eine Feststellungsklage rechtshängig sei.

In Bezug auf die bis einschließlich 5/2013 geltend gemachten Zahlungsansprüche fehle es einerseits an der notwendigen „hohen Erfolgsaussicht der Klage": Zwar sei der für den Überzeugungsmaßstab neu eingeführte Rechtsbegriff im Einzelnen streitig, worauf es vorliegend jedoch nicht ankomme. Da nämlich eine zumindest nicht unerhebliche Bedeutung der Sicherungsanordnung darin liege, Voraussetzung der Räumungsverfügung (§ 940 a Abs. 3 ZPO) zu sein, bedürfe es im Rahmen der Prüfung der Erfolgsaussicht der Anlegung eines hohen Maßstabs an die erforderliche Überzeugung. Bei Streit über mögliche Gegenrechte des Mieters könne aus diesem Grunde jedenfalls nicht vor dem weitestgehenden Abschluss einer Beweisaufnahme über die gerügten Mängel eine solche Überzeugung gewonnen werden.

Vorliegend sei ausweislich des Beweisbeschlusses die Beweisaufnahme nicht einmal abgeschlossen, vielmehr solle über die behauptete Schimmelbildung noch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Damit sei nicht nur eine mögliche Minderungsquote, sondern in Ansehung der beabsichtigten Räumungsverfügung die Begründetheit des Räumungsanspruchs gänzlich offen, so dass es auf die vom Kläger ohne weitere Grundlage spekulativ prognostizierte maximale Minderungsquote von 25 % nicht ankomme.

Andererseits mangele es auch an der Darlegung eines besonderen Nachteils für den Kläger.

Der Kläger müsste darlegen, dass ihm der Ausfall der im Prozessverlauf fällig gewordenen Mietforderungen besondere wirtschaftliche Nachteile zufügen würde, etwa weil er auf die Mieteinnahmen aus der streitgegenständlichen Wohnung zur Sicherung seiner Altersversorgung angewiesen sei.

Das allgemeine Prozessrisiko eines jeden Gläubigers, eine Forderung nicht realisieren zu können, reiche hingegen als Sicherungsinteresse nicht aus.

Auch vermöge eine Sicherungsanordnung nicht einem im Verlauf des Rechtsstreits eintretenden Liquiditätsengpass des Vermieters abzuhelfen, da erst nach der Entscheidung in der Hauptsache die Zugriffsmöglichkeit für ihn überhaupt eintrete. Insofern genüge zur Darlegung besonderer Nachteile für den Vermieter die mögliche Vollstreckungsvereitelung oder -erschwerung, die vorliegend unterstellt werden könne, allein nicht, sondern es müsse die durch den Fortgang des Rechtsstreits sich verschlechternde Leistungsfähigkeit des Vermieters hinzutreten.

Der vorliegende Vortrag, der Kläger bedürfe „der Mietzahlungen für die Zins- und Tilgungsleistungen" des zum Zweck des Kaufs der Wohnung in Anspruch genommenen Darlehens, lasse jede Konkretisierung vermissen.