Sicherung des Kautionsrückzahlungsanspruchs durch Unterlassungsverfügung gegen den Vermieter

Sicherung des Kautionsrückzahlungsanspruchs durch Unterlassungsverfügung gegen den Vermieter; ausländischer Eigentümer

Der Mieter kann dem Vermieter grundsätzlich nicht durch einstweilige Verfügung untersagen lassen, sich das anstelle einer vereinbarten Barkaution verpfändete Sparkonto auszahlen zu lassen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet. Der Zuständigkeit steht § 79 ZPO Abs. 2 Satz 2 ZPO nicht entgegen, wenngleich eine Zustellung an die Antragsgegner nur über deren Anschriften in den Niederlanden und nicht über die benannte Hausverwaltung möglich ist.

2 Der Antrag ist jedoch mangels Verfügungsanspruchs unbegründet. Dem begehrten Unterlassungsanspruch steht der Sinn und Zweck der der Verpfändung zugrunde liegenden Sicherungsabrede entgegen. Denn die Kaution in Gestalt der Verpfändung eines Sparkontos dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Dieser soll sich wegen bestehender mietvertraglicher Ansprüche während und nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise und ohne die Verschaffung eines gerichtlichen Vollstreckungstitels befriedigen können (vgl. auch LG Potsdam, Urteil vom 21.6.2007, 11 S 192/06, GE 2007, 1253, 1254, juris Rz. 13 m.w.N. und sinngemäß auch LG Berlin, Beschluss vom 15.1.2007, 62 T 5/07, GE 2007, 449-451, juris Rz. 4). Könnte der Mieter die Befriedigung aus dem verpfändeten Sparbuch im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern, müsste der Vermieter sein Recht, die Kaution in Anspruch nehmen zu können, im Klagewege durchsetzen. Er würde mithin in die Rolle des Kl. gedrängt - mit der Folge, für alle ihm günstigen Tatsachen die Beweislast zu tragen; dies ist mit dem Zweck der Kaution, dem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, sich einfach ohne Prozess aus der dazu überlassenen Kaution befriedigen zu können, unvereinbar (vgl. auch LG Potsdam und LG Berlin aaO.). Dies gilt vorliegend umso mehr, als in § 23 des Mietvertrages eine Barkaution vereinbart ist und der Antragsteller der Verpflichtung aus § 23 des Mietvertrages nur insoweit nachgekommen ist, dass die Antragsgegner als Vermieter durch die Verpfändung des Sparkontos nicht schlechter gestellt wurden, als sie bei der Entrichtung einer Barkaution stünden. Auch dadurch wird deutlich, was von den Parteien tatsächlich bei Abschluss des Mietvertrages gewollt war, nämlich der Zugriff der Antragsgegner auf das Vermögen des Antragstellers, ohne sich hierzu einen gesonderten Vollstreckungstitel verschaffen zu müssen.

3 Der Sinn und Zweck der Sicherungsabrede steht dem Unterlassungsbegehren des Antragstellers auch nicht im Hinblick darauf entgegen, dass die Antragsgegner in den Niederlanden wohnhaft sind und daher eine Vollstreckung von Ansprüchen des Antragstellers im Ausland erforderlich wäre. Allein der Wohnsitz bringt den Sicherungszweck der der Kautionszahlung zugrunde liegenden Sicherungsabrede nicht zu Fall. Dies gilt auch trotz des weiteren Umstands, dass die Inhaberin des Sparbuchs, die ..., mit Schreiben vom 15.12.2010 angekündigt hat, die Auszahlung zu veranlassen, obgleich der Antragsteller bereits zum Az. 213 C 388/10 das Hauptsacheverfahren führt. In dem - hier beigezogenen - Verfahren 213 C 388/10 hat die Abteilungsrichterin erst mit Verfügung vom 17.12.2010 den Haupttermin für den 16.2.2011 bestimmt. Damit erfolgte die Terminsladung erst nach Abfassen des Schreibens der ... Ein treuwidriges Verhalten der ..., das den Antragsgegnern zuzurechnen sei, ist daher nicht erkennbar. Dies gilt umso mehr, als die Antragsgegner veranlasst haben, den unstreitigen Differenzbetrag an der Kaution in Höhe von 1.972,50 € an den Antragsteller auszuzahlen. Dies ist nach dem eigenen Vortrag des Antragstellers bereits im Dezember 2010 erfolgt.

Der Mieter kann dem Vermieter grundsätzlich nicht durch einstweilige Verfügung untersagen lassen, sich das anstelle einer vereinbarten Barkaution verpfändete Sparkonto auszahlen zu lassen.

Der in Holland wohnende frühere Mieter einer Wohnung in Berlin verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses Freigabe des anstelle einer vereinbarten Barkaution verpfändeten Sparkontos. Als auf Veranlassung des Vermieters nur ein Teilbetrag an den Mieter ausgezahlt wurde, erhob dieser Klage. Während des Hauptverfahrens wollte der Mieter durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung dem Vermieter zudem untersagen lassen, sich das als Mietkaution verpfändete Sparbuch bis zur Entscheidung der Hauptsache auszahlen zu lassen.

Das AG Charlottenburg wies den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mangels Verfügungsanspruchs zurück. Dem geltend gemachten Unterlassungsanspruch stehe der Sinn und Zweck der der Verpfändung zugrunde liegenden Sicherungsabrede entgegen, wonach sich der Vermieter wegen seiner vertraglichen Ansprüche auch nach Beendigung des Mietverhältnisses auch ohne Verschaffung eines gerichtlichen Vollstreckungstitels befriedigen könne. Durch eine einstweilige Verfügung werde der Vermieter entgegen diesem Sicherungszweck in die Rolle des Klägers gedrängt. Allein der Wohnsitz des Mieters in Holland bringe den Sicherungszweck der der Verpfändung zugrunde liegenden Kautionsabrede nicht in Wegfall.

Das AG Charlottenburg hat in Übereinstimmung mit den zitierten Entscheidungen des LG Potsdam (GE 2007, 1253) und der ZK 62 des LG Berlin (GE 2007, 449) zu Recht bereits einen materiellen Anspruch (Verfügungsanspruch) auf Unterlassung verneint (so auch AG Dresden, Beschluss vom 6. Oktober 2005, 140 C 7205/05), weil diesem der Sicherungszweck der Kaution entgegensteht (a. A. ZK 65 GE 2003, 743; AG Bremen, Beschluss vom 18. April 2007, 4 C 01666/07, WuM 2007, 399). Es kommt auch nicht darauf an, ob die Parteien vereinbart hatten, dass der Vermieter jederzeit die Auszahlung des verpfändeten Sparkontos verlangen kann (worauf das LG Potsdam, a.a.O.) abstellt, denn die Berechtigung ergibt sich bereits aus der Sicherungsabrede.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Wird die Sicherheit durch Verpfändung eines Sparkontos geleistet, darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen, ohne dass die Ansprüche des Vermieters unstreitig sein müssen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. August 2008, 8 W 34/08, GE 2009, 1311 = ZMR 2009, 120 = MDR 2009, 320 = NJW-RR 2009, 514). Zudem dürfte es auch am Sicherungsbedürfnis (Verfügungsgrund) fehlen, worauf das KG (Beschluss vom 8. Mai 2008, 8 W 33/08, GE 2008, 869) und die ZK 62 (aaO.) abgestellt haben.