Senioren-WG liegt noch im Rahmen der Wohnzwecke

Überlässt der Wohnungseigentümer eine große Wohnung an eine Wohngemeinschaft von Senioren, die ständig auf ambulante Pflegedienste angewiesen sind, widerspricht dies nicht dem Bestimmungszweck als Wohnung, solange der Betrieb nicht einen Pflegeheimcharakter annimmt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist Eigentümerin der Einheit 10/23. In der Teilungserklärung in der Fassung der Änderungserklärung vom … ist diese Einheit als „Wohnung, belegen im … OG rechts des linken Aufgangs sowie im 5. OG links des rechten Aufgangs mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 214,02 m2, verbunden mit den Kellerräumen … und … bezeichnet.

Die Bekl. hat die Wohnung an den Streitverkündeten, ihren Streithelfer …, vermietet. Dieser bewohnt die Wohnung aber nicht selbst, sondern nutzt sie im Einverständnis mit der Bekl., indem er die 7 Zimmer der Wohnung gegen Entgelt älteren Menschen überlässt, die aufgrund Alters und gesundheitsbedingter Beeinträchtigungen in streitigem Umfang auf Hilfe bei den Verrichtungen des täglichen Lebens angewiesen sind. Um diese Hilfe zu leisten, ist in den Räumen der Wohnung ständig ein Pflegedienst anwesend, der den Bewohnern soweit erforderlich bei der Körperhygiene hilft, die Räume reinigt, die Wäsche wäscht, Lebensmittel für die gemeinsam genutzte Küche anschafft und dreimal am Tag Mahlzeiten für die Bewohner anbietet. Weitere Einzelheiten des Zusammenlebens der Senioren in der Wohnung der Tätigkeiten des Pflegedienstes sind zwischen den Parteien streitig.

Die Mehrheit der Eigentümer in diesem Haus, zu denen auch die Streithelferin der Kl. gehört, sind der Auffassung, die Bekl. bzw. ihr Mieter nutzten die Einheit nicht zu Wohnzwecken, sondern als kommerzielles Altenpflegeheim. Die Bewohner seien schwerst pflegebedürftig und zum Teil zu 100 % bettlägerig. Ihnen sei es nicht erlaubt, die Einheit selbständig zu verlassen. Die Möblierung in den Zimmern sei mindestens teilweise gestellt und nicht von den Bewohnern mitgebracht. Es handele sich im Ergebnis um eine geschlossene Unterbringung. Die Einheit der Bekl. produziere auch unverhältnismäßig viel Müll, der durch die Pflegebedürftigkeit der Bewohner und die für sie zu erbringenden medizinischen Dienstleistungen bedingt sei. Auch fühlten sich zahlreiche Bewohner beeinträchtigt durch die Schichtwechsel, wenn der Pflegedienst das in der Wohnung tätige Personal austausche.

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung vom 18. April 2018 beschlossen die übrigen Eigentümer einstimmig die gemeinschaftliche Verfolgung von Unterlassungsansprüchen wegen zweckfremder Nutzung der jetzigen Wohnung der Bekl. Die Eigentümerin und der potentielle Erwerber wurden aufgefordert, bis zum 31. Mai 2018 die zweckfremde Nutzung zu beenden, danach solle unter Anwaltsbeauftragung der Unterlassungsanspruch von der Gemeinschaft durchgesetzt werden. […]

Die Bekl. beharrt darauf, dass die Art und Weise der Nutzung, die sie praktiziere, zulässige Wohnnutzung sei.

Die Kl. macht ihren vermeintlichen Unterlassungsanspruch nunmehr gerichtlich geltend und beantragt, die Bekl. zu verurteilen, und es zu unterlassen, die Sondereigentumseinheit Nr. 10/23, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg …, Blatt …, gewerblich zu nutzen, insbesondere dort ein Seniorenwohnheim/medizinische Seniorenpflege selbst zu betreiben oder zum Zwecke einer solchen Nutzung an Dritte zu überlassen.

Für jeden Fall der Zuwiderhandlung soll der Bekl. Ordnungsgeld von bis zu 250.000 €, ersatzweise Ordnungshaft angedroht werden.

Hilfsweise, die Bekl. zu verurteilen, alles Erforderliche und ihr Zumutbare zu unternehmen, dass eine gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheit Nr. …, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg …, Blatt Nr. …, gelegen in dem Gebäude …, 5. OG links, insbesondere als Seniorenwohnheim/medizinische Seniorenpflege unterbleibt.

Die Streithelferin der Kl. schließt sich diesem Antrag an.

Die Bekl. und ihr Streithelfer beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, in der Wohnung lebe eine Seniorenwohngemeinschaft. Die Nutzung halte sich im Rahmen des Wohnzwecks, jeder Bewohner habe einen Schlüssel zu Haus und Wohnung, soweit er ihn wünsche. Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einnahme eines Augenscheins in der Wohnung der Bekl. […]

Die Klage ist zulässig. Die Kl. hat die Individualansprüche der Eigentümer auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung der Wohneinheit gemäß § 15 Abs. 3 WEG durch bestandskräftigen Beschluss gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG vergemeinschaftet und ist deshalb befugt, diese Ansprüche der Eigentümer auch gerichtlich durchzusetzen. Der Gemeinschaftsbeschluss enthält die entsprechende Ermächtigung an die Verwaltung gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Eigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft entspricht. Die Einheit der Bekl. ist Wohnungseigentum im Sinne des § 1 Abs. 2 WEG. Vereinbarte Zweckbestimmung ist daher nur das Wohnen. Bezüglich anderer Nutzungsarten besteht grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch nach der vorgenannten Vorschrift. Die derzeit praktizierte Nutzung hält sich jedoch im Rahmen des Wohnens im Sinne des Gesetzes. Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass die mit Wohnungs- bzw. Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis grundsätzlich einander ausschließen (BGH, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 193/16).

Bezugspunkt ist nach dieser Rechtsprechung, dass der maßgebliche Begriff des Wohnens im Grundsatz weit zu verstehen ist (BGH aaO. Rn. 10 unter Hinweis auf BGH NJW 2010, 3093 - Nutzung als Ferienwohnung hält sich im Rahmen des Wohnzwecks). Leben mehrere Personen in einer Wohnung, ist eine besondere persönliche oder familiäre Verbundenheit zwischen ihnen nicht erforderlich, um den Wohnzweck zu erfüllen. Auch die Mitglieder einer schlichten Wohngemeinschaft wohnen im Sinne des Gesetzes.

Dies bedeutet insbesondere für den Bereich der Altenpflege, dass eine echte Heimnutzung (die grundsätzlich nur im Teileigentum möglich wäre) abgegrenzt werden muss von häuslicher Pflege und betreutem Wohnen (BGH, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 193/16, dort Rn. 20). Daraus kann aber geschlossen werden, dass es einer Wohnnutzung im Sinne des Gesetzes nicht entgegensteht, wenn einzelne Bewohner, wie die Kl. hier behauptet, zu 100 % bettlägerig sind und deshalb besonders intensiv auf ständige Pflege angewiesen sind. Würde man dies anders sehen, wäre einer bettlägerigen Person, die darauf angewiesen ist, dass 24 Stunden am Tag eine Pflegekraft in unmittelbarer Nähe ist, das Wohnen im Sinne des Gesetzes nämlich unmöglich. Die von der Kl. in den Vordergrund gestellten Umstände, dass ständig ein Pflegedienst in der Wohnung der Bekl. anwesend ist und es diesbezüglich auch zu regelmäßigen Personalwechseln kommt, sind daher nicht in erster Linie ausschlaggebend. Ein Wohnen läge dann nicht mehr vor, wenn in den Räumen eine stationäre Pflegeeinrichtung betrieben würde, in der nicht das Wohnen der dortigen Senioren, sondern die medizinische und pflegerische Betreuung dominierend wäre. Dies hat jedoch der vom Gericht eingenommene Augenschein gerade nicht ergeben. Die untergebrachten Senioren führen in der Einheit der Bekl. ein, soweit ihnen möglich, selbstbestimmtes Leben. Jeder Bewohner hat ein eigenes Zimmer, das nach den Beobachtungen des Gerichts, den vor Ort nicht substantiiert entgegengetreten wurde, mit Einrichtungsgegenständen bestückt ist, die der jeweilige Bewohner selbst mitgebracht oder beschafft hat. Der Pflegedienst ist offensichtlich ständig mit mindestens einem Mitarbeiter vor Ort anwesend. Seine Hauptaufgabe ist es jedoch, den Senioren bei haushaltstypischen Verrichtungen wie Putzen der Räume, Waschen der Wäsche, Zubereitung von Mahlzeiten oder Erledigung von Supermarkteinkäufen oder auch der Körperhygiene zu helfen. Für spezifisch medizinische Dienstleistungen, wie z. B. dem Verabreichen von Spritzen, werden andere Dienste in Anspruch genommen, die allerdings nicht ständig vor Ort sind. Jedem Bewohner steht es frei, die Einrichtung zu betreten oder zu verlassen, wann er es wünscht, und in der Wohnung Besuch nach eigenem Ermessen zu empfangen. Jeder ist auch grundsätzlich frei, die Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche und Bäder zu benutzen, wann er es möchte, insbesondere auch selbst zu kochen, soweit er diesen Wunsch hat und hierzu körperlich noch in der Lage ist. Ob jeder Bewohner über einen eigenen Haus- und Wohnungsschlüssel verfügt, ist demgegenüber nicht von Belang. Schon aufgrund des ständig anwesenden Pflegedienstes ist gewährleistet, dass jeder Bewohner, auch ohne seinen Schlüssel mitzunehmen, jederzeit wieder in die Wohnung zurückkehren kann. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass es der Wohnnutzung noch nie entgegenstand, wenn der Bewohner einer Wohnung sich zu seiner Bequemlichkeit Dienstpersonal hielt. Ob es sich dabei um klassische Dienstboten oder um einen professionellen Altenpflegedienst handelt, ist für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung ohne Bedeutung. Dass der Pflegedienst in der Wohnung kein Büro oder sonstige Verwaltungsräume unterhält, sondern sich dessen Mitarbeiter nur zum Zwecke der Pflege der Bewohner dort aufhalten, ist während des Augenscheins unstreitig geblieben und entsprach im Übrigen auch den Beobachtungen des Gerichts.

Schließlich vermag es der Klage auch nicht zum Erfolg zu verhelfen, dass nach Behauptung der Kl. durch die Bewohner der Wohnung der Bekl. mehr Müll produziert wird, als wenn in der Wohnung gesunde und nicht pflegebedürftige Menschen leben würden. Hierauf vermag auch der Verweis auf die Rechtsprechung zur sogenannten typisierenden Betrachtungsweise nichts zu ändern. Diese wäre nur relevant, wenn die Nutzung der Wohnung sich nicht mehr unter dem Begriff des Wohnens subsumieren ließe. Dann wäre nämlich die zweckwidrige Nutzung zu dulden, solange von ihr keine weiteren Störungen ausgingen, als es bei typisierender Betrachtungsweise bei Wohnnutzung der Fall wäre. Solange sich die Nutzung aber im Rahmen des Wohnzwecks hält, kommt es nicht darauf an, dass die Bewohner überdurchschnittlich viel Müll produzieren, solange dieser Müll auf Wohnnutzung zurückzuführen ist und es sich nicht um Gewerbeabfall handelt. Ersteres ist, wie gerade dargelegt, der Fall. Erst recht ist unerheblich, dass die Wohnung häufiger von Krankenwagen aufgesucht wird, die einzelne Bewohner abholen müssen, oder Notärzte oder anderes medizinisches Personal die Wohnung häufiger aufsuchen. Dies ist dem Gesundheitszustand der dort wohnenden Personen geschuldet. Die Kl. hat keinen Anspruch darauf, dass nur gesunde Menschen in den Wohnungen dieser Anlage wohnen, damit sie davon verschont bleibt, dass häufiger Krankenwagen vorfahren.

Dass die Nutzer einer Wohnung zahlreiche Pflegedienste in Anspruch nehmen (müssen), widerspricht nicht der Nutzung als Wohnung – das AG Charlottenburg eröffnet ein neues Geschäftsmodell für Großwohnungen.

Die Beklagte ist Mitglied der klagenden WEG. Sie hat ihre Wohnung an den als Streithelfer Beigetretenen vermietet, der die Wohnung aber nicht selbst bewohnt, sondern sie im Einverständnis mit der Beklagten nutzt, indem er die sieben Zimmer gegen Entgelt Senioren überlässt, die alters- und gesundheitsbedingt auf Hilfe bei den Verrichtungen des täglichen Lebens angewiesen sind. Deshalb ist in der Wohnung ständig ein Pflegedienst anwesend, der den Bewohnern bei der Körperhygiene hilft, die Räume reinigt, die Wäsche wäscht, Lebensmittel für die gemeinsam genutzte Küche anschafft und dreimal am Tag Mahlzeiten für die Bewohner anbietet.

Die Mehrheit der klagenden WEG ist der Auffassung, die Beklagte bzw. ihr Mieter nutzten die Einheit nicht zu Wohnzwecken, sondern als kommerzielles Altenpflegeheim. Die Bewohner seien schwerst pflegebedürftig und zum Teil 100 % bettlägerig. Die Möblierung in den Zimmern sei mindestens teilweise gestellt, so dass es sich im Ergebnis um eine geschlossene Unterbringung handele. Diese Einheit produziere auch unverhältnismäßig viel Müll durch die Pflegebedürftigkeit der Bewohner und die für sie zu erbringenden medizinischen Dienstleistungen. Zahlreiche Hausbewohner fühlten sich beeinträchtigt durch den Schichtwechsel des Pflegedienstes. Auf der Eigentümerversammlung vom 18. April 2018 beschlossen die übrigen Wohnungseigentümer einstimmig die gemeinschaftliche Verfolgung von Unterlassungsansprüchen wegen zweckfremder Nutzung der jetzigen Wohnung der Beklagten. Diese behauptet, in der Wohnung lebe eine Senioren-Wohngemeinschaft. Jeder Bewohner habe einen Schlüssel zu Haus und Wohnung, soweit er ihn wünsche. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins in der Wohnung der Beklagten.

Das AG weist die Klage ab. Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Eigentümer einen Gebrauch der Einheiten verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft entspricht. Die Einheit der Beklagten ist Wohnungseigentum im Sinne von § 1 Abs. 2 WEG. Vereinbarte Zweckbestimmung ist daher nur das Wohnen. Die derzeit praktizierte Nutzung hält sich jedoch in diesem Rahmen. Leben mehrere Personen in einer Wohnung, ist eine besondere persönliche oder familiäre Verbundenheit zwischen ihnen nicht erforderlich, um den Wohnzweck zu erfüllen. Auch die Mitglieder einer schlichten Wohngemeinschaft wohnen im Sinne des Gesetzes. Dies bedeutet insbesondere für den Bereich der Altenpflege, dass eine echte Heimnutzung, die grundsätzlich nur im Teileigentum möglich wäre, abgegrenzt werden muss von häuslicher Pflege und betreutem Wohnen. Insbesondere steht es einer Wohnnutzung im Sinne des Gesetzes nicht entgegen, wenn einzelne Bewohner zu 100 % bettlägerig sind und deshalb besonders intensiv auf ständige Pflege angewiesen sind. Würde man dies anders sehen, wäre einer bettlägerigen Person, die darauf angewiesen ist, dass 24 Stunden am Tage eine Pflegekraft in unmittelbarer Nähe ist, das Wohnen im Sinne des Gesetzes unmöglich. Dass ständig ein Pflegedienst in der Wohnung der Beklagten anwesend ist, und es deswegen auch zum regelmäßigen Personalwechsel kommt, ist daher nicht ausschlaggebend. Ein Wohnen läge erst dann nicht mehr vor, wenn in den Räumen eine stationäre Pflegeeinrichtung betrieben würde, in der nicht das Wohnen der dortigen Senioren, sondern die medizinische und pflegerische Betreuung dominierend wären. Dies hat die Augenscheinseinnahme gerade nicht ergeben.

Die untergebrachten Senioren führen ein – soweit ihnen möglich – selbstbestimmtes Leben. Jeder hat ein eigenes Zimmer, das mit Einrichtungsgegenständen bestückt ist, die der jeweilige Bewohner selbst mitgebracht oder beschafft hat. Der ständig mit mindestens einem Mitarbeiter vor Ort anwesende Pflegedienst hat die Aufgabe, den Senioren bei haushaltstypischen Verrichtungen zu helfen. Jedem Bewohner steht es frei, die Einrichtung zu betreten oder zu verlassen, wann er es wünscht, und in der Wohnung Besuch nach eigenem Ermessen zu empfangen. Jeder ist auch grundsätzlich frei, die Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche und Bäder zu benutzen, wann er es möchte, kann insbesondere auch selbst kochen, soweit er dies wünscht und hierzu körperlich noch in der Lage ist.

Der Wohnnutzung stand noch nie entgegen, dass der Bewohner sich zu seiner Bequemlichkeit Dienstpersonal hielt. Ob es sich dabei um klassische Dienstboten oder um einen professionellen Altenpflegedienst handelt, ist dabei ohne Bedeutung. Solange sich die Nutzung aber im Rahmen des Wohnzwecks hält, kommt es auch nicht darauf an, dass die Bewohner überdurchschnittlich viel Müll produzieren, solange nur dieser Müll auf Wohnnutzung zurückzuführen ist und es sich nicht um Gewerbeabfall handelt. Dass die Wohnung häufiger von Krankenwagen aufgesucht wird, die einzelne Bewohner abholen müssen, oder dass Notärzte oder anderes medizinisches Personal die Wohnung häufiger aufsuchen, ist dem Gesundheitszustand der Bewohner geschuldet. Die WEG hat keinen Anspruch darauf, dass nur gesunde Menschen in den Wohnungen der Anlage wohnen, bloß damit sie davon verschont bleibt, dass häufiger Krankenwagen vorfahren.

Das AG nimmt in der ausführlich begründeten, auf einer intensiven Augenscheinseinnahme beruhenden Entscheidung eine saubere Abgrenzung der Wohnzwecke von einem Pflegeheimbetrieb vor. Auch wenn in dem Haus mehr „Betrieb“ sein wird als in einem ruhigen Wohnhaus, muss dies hingenommen werden. Das ist ja etwa auch der Fall, wenn in einer Wohnung zulässigerweise eine freiberufliche Tätigkeit mit Publikumsverkehr, der sich in Grenzen hält, stattfindet. In letzter Zeit ist ohnehin in den Vordergrund gerückt, dass die grundsätzliche Abgrenzung von Wohnzwecken und anderen Nutzungsmöglichkeiten langsam immer mehr durchlässig wird, indem die Gerichte fragen, ob die Belästigungen durch die an sich bestimmungswidrige Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mehr beeinträchtigen als bei der bestimmungsgemäßen Nutzung. Einzelpersonen können sich in ihrer Wohnung umfangreiche Dienstleistungen erbringen lassen, so dass das Erscheinen fremder Personen auch in größerem Umfang nicht zu vermeiden ist. Der Abgleich mit den Personal- und Pflegekräften ist also durchaus zutreffend vorgenommen worden, wobei im Hintergrund die alternde Bevölkerung wahrnehmbar wird, die auch in der Wohnung mehr oder weniger auf fremde Hilfskräfte angewiesen ist. Am Horizont erscheint die Durchlässigkeit der ursprünglich konträren Bestimmungszwecke des Wohnungseigentumsgesetzes. Barmherzigkeit also auch im Wohnungseigentumsrecht!

VRiKG a.D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert