Selbstnutzungswunsch nicht ausreichend für Eigenbedarf

1. Die Auffassung, wonach allein der Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, für die Annahme von Eigenbedarf nicht ausreicht, sondern dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen müssen, steht grundsätzlich mit der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in Einklang.

2. Der Wunsch, mietfrei zu wohnen, ist kein hinreichend nachvollziehbarer Grund für den Eigenbedarf, wenn eine Belastung der Eigentümerin durch die eigenen Mietzahlungen aufgrund der höheren Einnahmen aus der Vermietung des Eigentums nicht feststellbar ist.

Die zulässige Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil hat in der Sache keinen Erfolg. Die Klage auf Räumung der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung in G. ist unbegründet, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam durch die Kündigung vom 26.1.1996 beendet wurde.

Dabei kann offen bleiben, inwieweit die Kündigung in dem zitierten Schreiben ausreichend begründet wurde, was vom Amtsgericht verneint wurde. Denn jedenfalls stand der Kl. nicht das Kündigungsrecht aus § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter kündigen, wenn er die Räume für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt und deshalb ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Selbst wenn man sämtliche in dem Prozeß und nicht bereits in dem Kündigungsschreiben angeführten Gründe und Erläuterungen der Kl. berücksichtigt, kann der für die Kündigung notwendige "Eigenbedarf" vorliegend nicht angenommen werden.

Allein der Wunsch der Kl., in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, begründet noch keinen Eigenbedarf. Die Kammer schließt sich insoweit dem Rechtsentscheid des BGH vom 20.1.1988 (NJW 1988, 904) an. Dort hat der BGH ausgeführt, daß allein der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf nicht genüge. Dies wird zutreffend mit dem Zweck des § 564 b Abs. 2 BGB begründet, wonach der Mieter vor willkürlichen Kündigungen in seinem Lebensmittelpunkt geschützt werden und der Vermieter deshalb nicht ohne beachtliche Gründe soll kündigen können.

Vielmehr ist Eigenbedarf erst dann zu bejahen, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person hat (BGH aaO, S. 905). Nur dann ist gewährleistet, daß die Erwägungen des Vermieters für den Eigennutzungswunsch nicht in Widerspruch zu dem soeben erwähnten Schutzgedanken der mietrechtlichen Vorschrift stehen. Bei einer Kündigung, die sich ohne nähere Ausführungen lediglich auf den Wunsch zur Eigennutzung stützt, ist eine solche Gewähr nicht gegeben.

Diese Auffassung steht grundsätzlich im Einklang mit der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG. Zur grundrechtlich verbürgten Verfügungsbefugnis des Eigentümers gehört zwar nicht nur das Recht, den Eigentumsgegenstand zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch die Freiheit, ihn selbst zu nutzen. Danach wäre eine Gesetzesauslegung, welche diesen Eigennutzungswunsch unberücksichtigt ließe, mit Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG nicht zu vereinbaren (vgl. BVerfG, Beschluß v. 11.11.1993, ZMR 1994, 208, 209). Da dieser Eigennutzungswunsch einen starken personalen Bezug besitzt und sich nicht ausschließlich an objektiven Kriterien messen läßt, kommt eine unbeschränkte Nachprüfung des Entschlusses des Vermieters, eine Wohnung selbst zu nutzen, nicht in Betracht. Die Fachgerichte haben vielmehr seinen Eigennutzungswunsch grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (vgl. BVerfG aaO). Damit ist jedoch der Mieter nicht schutzlos gestellt: Die Gerichte dürfen den Wunsch des Eigentümers, die vermietete Wohnung wieder für sich zu erlangen, darauf hin nachprüfen, ob dieser Wunsch unter anderem von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist, dieser Maßstab ist verfassungsrechtlich unbedenklich (vgl. BVerfG, Beschluß v. 19.3.1993, ZMR 1993, 315, 316), und die vom BGH im oben zitierten Rechtsentscheid in Anwendung einfachen Rechts gewonnene Auslegung wurde vom BVerfG ausdrücklich als der verfassungsrechtlichen Lage entsprechend gebilligt (vgl. BVerfG, Beschluß v. 11.11.1993, ZMR 1994, 208, 210). Der Vermieter muß deshalb den Selbstnutzungswunsch als innere Tatsache nachvollziehbar darlegen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 30.5.1997, NJW 1997, 2377).

Im vorliegenden Fall sind solche vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe für den Erlangungswunsch der Kl. nicht hinreichend dargelegt.

Es wäre zwar eine vernünftige und nachvollziehbare Lebensgestaltung, wenn jemand finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, weil er schlechtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" sein will (vgl. BVerfG, Beschluß v. 11.11.1993, ZMR 1994, 208, 209). Dies ist deshalb nachvollziehbar, weil hier den finanziellen Aufwendungen für den Erwerb die Aussicht auf mietfreies Wohnen gegenübersteht. Im vorliegenden Fall ist eine solche Gestaltung nicht erkennbar. (wird ausgeführt)

Auch der Wunsch, mietfrei zu wohnen, kann vorliegend nicht als ausreichend angesehen werden. Die Kl. hat vorgetragen, für ihre derzeitige Wohnung in dem Haus ihres Sohnes in G. zahle sie eine Kulanzmiete in Höhe von 120,42 DM pro Monat. Dies soll nach ihren Angaben auch die Miete für die derzeit von ihr nicht bewohnte, aber ebenfalls angemietete Wohnung in der B.-Straße gewesen sein. Diese Wohnung wird derzeit saniert. Die Mieteinnahmen aus der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung an die Bekl. belaufen sich auf monatlich 256,16 DM. Angesichts dessen kann eine Belastung der Kl. durch eigene Mietzahlungen nicht festgestellt werden, und ist der Wunsch nach mietfreiem Wohnraum insoweit nicht nachvollziehbar. Daß es sich bei der mit ihrem Sohn vereinbarten Miete um eine Kulanzmiete handelt und die im Vertrag angegebene Miete wesentlich höher liegt, ist dabei nicht zu berücksichtigen. Abzustellen ist auf die tatsächliche finanzielle Belastung. Es wurde zudem nicht behauptet, daß der Sohn der Kl. in Zukunft die vertraglich vorgesehene Miete und nicht mehr die Kulanzmiete verlangen werde.

Die Kl. kann sich auch nicht erfolgreich auf eine unzureichende Unterbringung stützen. Zwar ist eine unzureichende Unterbringung nicht Voraussetzung für das Vorliegen von Eigenbedarf (vgl. BGH aaO). Umgekehrt dürfte die unzureichende Unterbringung jedoch grundsätzlich einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für den Selbstnutzungswunsch des Eigentümers darstellen, wenn er in einer Mietwohnung schlechter untergebracht ist, als er es in seiner Eigentumswohnung wäre.

Daß die Kl. derzeit unzureichend untergebracht ist, kann die Kammer nicht feststellen. (wird ausgeführt)

Soweit die Kl. sich darauf beruft, die streitgegenständliche Wohnung als Altersruhesitz nutzen zu wollen, so kann die Kammer allein darin keinen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für eine Selbstnutzung erkennen. Dieser Begriff ist für sich genommen zunächst nur eine Leerformel und wird erst durch Angabe der dahinterstehenden Motivation ausgefüllt und nachvollziehbar. So kann die Bezeichnung als Altersruhesitz vorliegend bedeuten, daß die Kl. im Alter mietfrei wohnen will. Insoweit geht dieser Grund nicht über das hinaus, was bereits oben geprüft und als unzureichend abgelehnt wurde. Soweit sich die Kl. auf den bereits zitierten Rechtsentscheid des BGH stützt, in dem auch von Altersruhesitz die Rede ist, ergibt sich daraus kein eigener Grund für den Eigenbedarf. Denn der BGH stellt entscheidend darauf ab, daß das Wohnungseigentum zu diesem Zweck erworben wurde, und rückt damit die bereits oben geprüfte und verneinte Frage der getätigten finanziellen Aufwendungen in den Mittelpunkt.

Soweit die Kl. anführt, sie möchte ihren Lebensabend in ihrem eigenen Haus verbringen, stellt dies für sich keinen hinreichenden Grund dar. Vernünftig und nachvollziehbar mag dies sein, wenn mit dem Haus persönliche Erinnerungen verbunden sind oder wenn dadurch Mietfreiheit erstrebt wird. Letzteres wurde bereits oben als unzureichend abgelehnt. Weitere Gründe hat die Kl. diesbezüglich nicht vorgetragen. Dann aber unterscheidet sich ihr Wunsch, den Lebensabend im eigenen Haus zu verbringen, nicht von dem bloßen und nicht weiter begründeten Wunsch, "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein. Dies aber reicht, wie eingangs bereits dargelegt, für die Begründung von Eigenbedarf nicht aus.