Selbsthilfe des Vermieters zur Räumung eines nicht zugewiesenen Mieterkellers

1. Der Vermieter ist berechtigt, im Wege der Selbsthilfe einen nicht gekennzeichneten und keinem Mieter zugewiesenen Keller zu öffnen und auszuräumen.

2. Eine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen und eine verschuldensunabhängige Schadensersatzpflicht besteht dann nicht, wenn vorher der Keller vom Mieter im Wege verbotener Eigenmacht in Besitz genommen worden war (Abgrenzung zu BGH - VIII ZR 45/09 - GE 2010, 1189).

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die beiden Kl. verlangen von der Bekl. Zahlung von Schadensersatz wegen Entfernung und Vernichtung von Gegenständen aus einem Kellerraum in dem Gebäude, in dem sich die Wohnung der Kl. befindet.

Die beiden Kl. als Mieter [...] schlossen zu einem nicht genannten Zeitpunkt einen Mietvertrag über die Wohnung und den Keller mit der Nr. 0201 mit Wirkung zum 1. Januar 1990.

Die beiden Kl. nutzten den Kellerraum zur Nr. 0602 im Zuge der umfangreichen Sanierungsarbeiten in diesem Gebäude im Jahr 2011 bis Anfang des Jahres 2012 und sodann auf unbestimmte Zeit. Dort brachten sie Haushaltsgegenstände ein und verschlossen diesen Kellerraum mit einem Vorhängeschloss.

Spätestens am 7. Februar 2013 ließ die Kl. den von den beiden Kl. genutzten Kellerraum zur Nr. 0602 aufbrechen und die darin vorhandenen Gegenstände entsorgen. Dabei wurden Fotoaufnahmen von dem Inhalt dieses Kellerraumes gemacht.

II. Die zulässige Klage war abzuweisen, weil sie sich als unbegründet erweist. [...]

Die beiden Kl. können sich insbesondere nicht erfolgreich auf § 231 BGB stützen. [...]

Voraussetzung dafür wäre nämlich hier gewesen, dass die beiden Kl. berechtigte Besitzer des in Rede stehenden Kellerraumes waren im Sinne des § 854 Abs. 1 BGB - sie ihren (unstreitigen) Besitz an diesem Kellerraum also insbesondere nicht durch verbotene Eigenmacht i. S. d. § 858 Abs. 1 BGB erworben hatten, was ansonsten die Bekl. ihrerseits zu entsprechender - und i. S. d. § 231 BGB dann gerechtfertigter Selbsthilfe berechtigte (vgl. Joost, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 6. Aufl. [2013], § 859, Rn. 2 m.w.N.; Ellenberger, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl. [2014], § 229, Rn. 1; Bassenge, in: Palandt, aaO., § 859, Rn. 1). [...]

Die Bekl. hätte den beiden Kl. den in Rede stehenden - nämlich von der Bekl. geräumten - Kellerraum zuweisen müssen, also ihnen den unmittelbaren Besitz daran willentlich einräumen müssen (vgl. § 858 Abs. 1 BGB). Davon konnte sich das Gericht indes nicht überzeugen [...]

Die Behauptung der beiden Kl., der damalige Hausmeister habe ihnen (wohl im Jahre 2011) den späterhin von der Bekl. beräumten Kellerraum/-verschlag (zur Nr. 0602 bzw. 0401) zugewiesen, hat sich für das Gericht durch die uneidlichen Bekundungen des Zeugen U. 2014 indes nicht bewahrheitet (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO): Der Zeuge hat nämlich diese Behauptung nicht bestätigt, weil dies schon deshalb nicht sein könne, da er im Jahre 2011 schon gar nicht mehr Hausmeister gewesen sei und er den beiden Kl. eine solche Zuweisung gegenüber auch gar nicht ausgesprochen habe.

Schließlich war hier auch nicht dem Angebot der beiden Kl. nachzugehen, für ihre in Rede stehende Behauptung den Architekten als Zeugen zu vernehmen; denn für eine solche Zuweisung hätte dem Architekten jedenfalls die entsprechend erforderliche Vertretungsmacht für die Bekl. gefehlt i. S. d. § 164 Abs. 1 BGB analog. [...]

Dann aber durfte die Bekl. den nämlichen Kellerraum/-verschlag (zur Nr. 0602 bzw. 0401) gemäß § 859 Abs. 1 und 3 BGB - ohne eine (vorherige) gerichtliche Entscheidung (Titel) - öffnen und die darin befindlichen - und ihren unmittelbaren Besitz störenden Sachen der beiden Kl. - ausräumen.

Entgegen der Auffassung der beiden Kl. bzw. ihren Prozessbevollmächtigten hatte die Bekl. auch keine Obhutspflicht an den ausgeräumten Sachen der beiden Kl. im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB bzw. aus § 242 BGB im Rahmen des Selbsthilferechtes der Bekl. aus § 859 Abs. 1 und 3 BGB:

Denn eine solche Pflicht konnte sich nur auf die der Bekl. auch erkennbaren Sachen der beiden Kl. im Rahmen des Mietverhältnisses über den Kellerraum/-verschlag zur Nr. 0201 erstrecken (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F.), nicht aber auch auf solche Sachen, die eine verobjektivierte dritte Person in der Lage der Bekl. den beiden Kl. nicht zuordnen konnte (vgl. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F. i. V. m. §§ 858 Abs. 1, 859 Abs. 1 und 3 BGB). [...]

Aber selbst bei einer hier zugunsten der beiden Kl. gegenüber der Bekl. - dem Grunde nach - tatbestandlich erfüllten Anspruchsgrundlage wäre ein Zahlungsanspruch der beiden Kl. der Höhe nicht gegeben.

Das Gericht hat nämlich erhebliche Zweifel daran, dass die Angaben der beiden Kl. zu den Gegenständen, die sich in dem nämlichen geräumten Kellerraum (zur Nr. 0602 bzw. 0401) befunden haben und sodann von der Bekl. entsorgt worden sein sollen, der Wahrheit entsprechen (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 138 Abs. 1 ZPO).

Zum einen konnten sich die beiden Kl. die angeblich von der Bekl. entsorgten Gegenstände - bis auf diejenigen, die nicht mehr als deutlich 50,090 € gekostet haben sollen (gemeint: die nicht deutlich mehr als 50 € gekostet haben, d. Rd.) nach den von ihnen dem Gericht gegenüber erklärten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen im Hinblick finanziell gar nicht leisten:

Allein die Kl. zu 1) will elf (!) Paar Schuhe zu einem Zeitwert von insgesamt 1.205 € (= 180 € + 160 € + 150 € + 180 € + 80 € + 100 € + 85 € + 65 € + 75 € + 65 € + 65 €) ihr Eigentum genannt und in dem nämlichen Kellerraum eingelagert haben. Dem Vorsitzenden ist indes keine weibliche Person bekannt, die bei den von der Kl. zu 1) im Rahmen des Prozesskostenhilfeverfahrens geschilderten eigenen wirtschaftlichen Verhältnissen - aber auch im Hinblick auf diejenigen des Kl. zu 2) - einerseits nicht „in der Lage ist, die Kosten der Prozessführung selbst aufzubringen" (= Blatt 02, Mitte, der Akten), andererseits aber - freimütig - „eine besondere Vorliebe für hochwertige Schuhe" auch finanziell in die Tat umzusetzen in der Lage ist (§§ 495, 291 ZPO): Wer - wie die hiesige Kl. zu 1) - aus eigener wirtschaftlicher Kraft - und nicht einmal im Hinblick auf den Kl. zu 2) bzw. dessen wirtschaftliche Verhältnisse, von dem sie immerhin Unterhalt verlangen kann (§ 1360 BGB) - die Kosten für die hiesige Prozessführung von knapp 641 € (= 363 € Gerichtskosten + 919,28 € Rechtsanwaltskosten : 2) nach eigenen Angaben nicht einmal in Teilen aufbringen kann und deswegen beim Gericht um vollständige Prozesskostenhilfe nachsucht, der/die kann sich von seinen finanziellen Möglichkeiten her keine elf Paar Schuhe kaufen, und schon gar nicht solche, die ausschließlich hochpreisig sind (§§ 495, 291 ZPO). [...]

Aber auch der Kl. zu 2) will offenbar - ggf. mit den Einkünften der Kl. zu 1) - ausnahmslos hochwertige Gegenstände sein Eigentum genannt und in dem nämlichen Kellerraum eingelagert haben - wie z. B. eine Angelrute fürs Hochsee-Angeln mit Rolle und eine Angelrute für Raubfische mit Rolle für je 180 € sowie eine Schlagbohrmaschine der Marke Bosch für 179 €. Dem Vorsitzenden ist indes keine männliche Person bekannt, die bei den von dem Kl. zu 2) im Rahmen des Prozesskostenhilfeverfahrens geschilderten eigenen wirtschaftlichen Verhältnissen - aber auch im Hinblick auf diejenigen der Kl. zu 1) - einerseits nicht „in der Lage ist, die Kosten der Prozessführung selbst aufzubringen", andererseits aber offenbar genügend finanzielle Mittel hat, vorerwähnte Gegenstände käuflich zu erwerben (§§ 495, 291 ZPO): Wer - wie der hiesige Kl. zu 2) - aus eigener wirtschaftlicher Kraft - und nicht einmal im Hinblick auf die Kl. zu 1) bzw. deren wirtschaftliche Verhältnisse, von der er immerhin Unterhalt verlangen kann - die Kosten für die hiesige Prozessführung von knapp 641 € (siehe soeben) nach eigenen Angaben nicht einmal in Teilen aufbringen kann und deswegen beim Gericht um vollständige Prozesskostenhilfe nachsucht, der/die kann sich die vorerwähnten Sachen aus seinen finanziellen Mitteln nicht kaufen - und schon gar nicht solche, die ausschließlich hochpreisig sind (§§ 495, 291 ZPO).

Doch damit nicht genug: Offenbar sind beide Kl. „aktive Liebhaber" hochwertiger Gegenstände. So wollen sie - u. a. - einen Holzschlitten zum (Zeit-) Wert von 100 € ihr eigen genannt haben, zwei klappbare Balkonstühle für insgesamt 140 € (Zeitwert), zwei klappbare Campingstühle für insgesamt 130 € (Zeitwert) sowie zwei Eimer mit je fünf Litern Farbe zu je 60 € (Zeitwert).

Der Besucher eines handelsüblichen deutschen Baumarktes muss sich nämlich schon sehr „anstrengen", um für ganze fünf Liter Farbe - zudem in der ,,besonders wenig nachgefragten" und ,,schwer" bzw. ,,teuer" herzustellenden Farbe Weiß - jeweils 60 € bezahlen zu dürfen (§§ 495, 291 ZPO). Auch konnten sich die beiden Kl. - nach deren Angaben - bei dem Kauf von Klappstühlen auch nicht mit deutlich günstigeren Modellen begnügen, sondern mussten sich entsprechend hochpreisige leisten (§§ 495, 291 ZPO). Schließlich ist es dem Vorsitzenden bislang nicht gelungen, einen Holzschlitten für sage und schreibe 100 € zu finden - von entsprechenden Sonderanfertigungen bzw. Modellen aus dem Luxus-Segment abgesehen (§§ 495, 291 ZPO).

Die beiden Kl. bzw. ihre Prozessbevollmächtigten können dem Gericht auch nicht weismachen, dass die von der Bekl. eingereichten Fotoaufnahmen die von ihnen in dem nämlichen Kellerraum eingelagert behaupteten Gegenstände bestätigen.

Es mag sein, dass darauf ein Schlitten und „Bücher/Hefte" zu sehen sind. Indes sieht man von den übrigen, in dem nämlichen Kellerraum angeblich so zahlreich eingelagerten Preziosen der beiden Kl. - 44 an der Zahl - indes nichts. Dies ist um so erstaunlicher, als man ganz überwiegend nur alt wirkende Holzteile, einen dünkelgrünen, alt wirkenden Koffer, drei Waschmittel-Kartons in einem Behältnis aus Draht, Pappkartons sowie insgesamt alt wirkende, zum Teil sperrmüllähnliche Gegenstände erkennen kann. Zudem fällt auf, dass die erkennbaren Gegenstände unordentlich gelagert sind und keinerlei Zusammenhang zwischen ihnen zu erkennen ist.

Des Weiteren ist für den hiesigen Vorsitzenden nicht glaubhaft, dass die Kl. zu 1) am 7. Februar 2013 - als sie und/oder der Kl. zu 2) die Entsorgung von Gegenständen in dem nämlichen Kellerraum bemerkt haben (vier Paar Langschaft-Damenstiefel, ein Paar Halbschaft-Stiefeletten und ein Paar Leder-Stiefeletten in dem nämlichen Kellerraum eingelagert haben will (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 138 Abs. 1 ZPO): Denn zu diesem Zeitpunkt - aber auch davor im Januar sowie im Dezember 2012 - herrschte in Berlin ,,tiefster" Winter mit Tages-Temperaturen von deutlich unter 0 °C (§§ 495, 291 ZPO). Wann, wenn nicht im damaligen - auch meteorologischen - Winter wollte die Kl. zu 1) denn diese, für kalte Außentemperaturen geradezu prädestinierten Stiefel sonst tragen? Oder hatten sie in der Wohnung selbst etwa noch mehr Winterschuhe?

Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Berlin - 67 S 3/15 - wurde am 12. Oktober 2015 vor der Einzelrichterin R. ein Vergleich abgeschlossen, wonach die Bekl. zur Abgeltung der geltend gemachten Schadenersatzforderung wegen der Kellerberäumung eine Zahlung in Höhe von 1.500,00 € leistet und 1/3 der Kosten trägt. In der Erörterung ging die Richterin von einem Schadenersatzanspruch dem Grunde nach aus, lediglich bezüglich der Höhe fehlte es an der Substantiierung der einzelnen Schadenspositionen. blü.

Bei einer „kalten" Räumung durch den Vermieter (Räumung ohne Räumungstitel) haftet dieser für die unerlaubte Selbsthilfe ohne Verschulden für abhandengekommene Gegenstände des Mieters. Er muss dazu auch ein Inventarverzeichnis mit Angaben zum Wert der Gegenstände anfertigen. Nach Auffassung des AG Mitte gilt das nicht, wenn der Raum dem Mieter nicht vom Vermieter zugewiesen worden war, sondern er ihn eigenmächtig in Besitz genommen hatte. Ein lesenswertes Urteil eines aufgebrachten Amtsrichters.

Die Mieter hatten eine Wohnung mit einem Kellerabteil gemietet. Im Zuge von Sanierungsarbeiten nahmen die Mieter ein weiteres Kellerabteil in Besitz, nach ihrer Behauptung in Absprache mit dem Architekten und dem Hausmeister, lagerten dort zahlreiche Gegenstände ein und verschlossen das Kellerabteil mit einem Vorhängeschloss. Monate später stellten sie fest, dass die Vermieterin den Kellerverschlag aufgebrochen und geräumt hatte; die Gegenstände waren entsorgt worden. Die Mieter verlangten Schadensersatz in Höhe von mehr als 4.500 €.

Das AG Mitte wies die Klage ab, da die Vermieterin hier den Kellerraum im Wege der zulässigen Selbsthilfe geöffnet habe. Eine verbotene Selbsthilfe hätte nur dann vorgelegen, wenn die Mieter berechtigte Besitzer des Kellerraums gewesen seien, was nach der Beweisaufnahme nicht erwiesen sei. Sie hätten vielmehr den Kellerraum im Wege der verbotenen Eigenmacht in Besitz genommen, so dass die Vermieterin auch keine Obhutspflicht an den ausgeräumten Sachen gehabt habe. Unabhängig davon seien auch die Angaben der Kläger zu den Gegenständen und deren Wert unglaubhaft, da z. B. die Klägerin trotz geringen Einkommens elf Paar hochwertige Schuhe dort gelagert haben will. Auch sonst, heißt es im Urteil ironisch, seien offenbar beide Kläger „aktive Liebhaber" hochwertiger Gegenstände, gleichzeitig hätten sie Prozesskostenhilfe beansprucht. Diese Angaben seien unglaubhaft, so dass die Klage abzuweisen sei.

Vermieter sollten ihre Praxis nicht nach diesem Urteil ausrichten. Zwar sind die Ausführungen des Amtsgerichts zur behaupteten Schadenshöhe nachvollziehbar; ein Richter muss nicht alles glauben, was Parteien unter Verletzung der Wahrheitspflicht nach § 138 ZPO in einem Prozess vorbringen. Unzutreffend sind allerdings die Entscheidungsgründe zur angeblich berechtigten Selbsthilfe des Vermieters. Auch wenn man annimmt, dass die Mieter den Kellerverschlag im Wege der verbotenen Eigenmacht nach § 858 BGB in Besitz genommen hatten, war eine Selbsthilfe des Vermieters nach § 859 Abs. 3 BGB als Besitzkehr nur zulässig, wenn dies „sofort nach der Entziehung" geschehen wäre. Das war hier nicht der Fall, denn „sofort" ist nach objektiven Maßstäben zu bestimmen ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung von der Entziehung. Das OLG Brandenburg hat deshalb eine Besitzkehr zwei Wochen nach einer Hausbesetzung für unzulässig gehalten und ein Selbsthilferecht nach § 229 BGB verneint (NJW 1998, 1717). Schließlich ist auch Voraussetzung der Selbsthilfe, dass obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass die Verwirklichung des eigenen Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert wird. Auch wenn offenbar kein Name an dem Kellerabteil angebracht war, wäre die Vermieterin gehalten gewesen, vor dem Aufbrechen des Schlosses zunächst im Wege des Aushangs im Treppenhaus und an dem betreffenden Keller, möglicherweise auch mit Rundschreiben an die Mieter, auf eine Räumungspflicht hinzuweisen (vgl. AG Charlottenburg, GE 2013, 1281), was hier offenbar nicht geschah. Auch war keine Gefahr im Verzug, weil der Raum dringend benötigt wurde, etwa als Heizungsraum. Eine verschuldensunabhängige Haftung wegen irrtümlicher Selbsthilfe nach § 231 BGB wäre hier daher zu bejahen gewesen.