Selbständiges Beweisverfahren über Minderung

Im selbständigen Beweisverfahren kann ein Sachverständigengutachten über die Höhe von Mietminderungen beantragt werden. (Leitsatz der Redaktion)

Die Beschwerde ist gemäß § 567 Abs. 1 ZPO zulässig, aber nur teilweise begründet.

I. Zu Unrecht hat das Landgericht den Antrag V. der Antragsschrift (Beweiserhebung über die Höhe der Mietminderungen aus den Gebäudeschäden durch Sachverständigengutachten) zurückgewiesen. 1. Ein Beweisantrag ist im selbständigen Beweisverfahren nach § 485 Abs. 2 Ziffer 3 ZPO zulässig zur Feststellung des Aufwandes für die Beseitigung eines Sachschadens. Nach dem Sinn und Zweck des selbständigen Beweisverfahrens ist diese Voraussetzung weit auszulegen, um möglichst schnell und kostengünstig eine Rechtsbefriedung herbeizuführen. Danach sind auch die Mietminderungen Teil des Sachschadens aus den Gebäudeschäden. 2. Die Feststellung der Höhe der Mietminderung ist keine bloße Rechtsfrage. Das Maß der Beeinträchtigung durch einen Mangel der Mietsache zu ermitteln, ist zwar Aufgabe des Gerichts. Dieses darf hierzu aber gegebenenfalls einen Sachverständigen heranziehen (BGH, NJW-RR 1991, 779; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Gewährleistung Rdnr. 407). Bausachverständige werden sogar häufig in Mietsachen mit der Ermittlung von Mietminderungen betraut (Schulz, BauR 1990, 151). Dies ist auch hier naheliegend, denn ein Sachverständiger kann vor Ort etwa die aus den Rissen folgenden statischen Risiken und daraus folgende Nutzungseinschränkungen prüfen. Im übrigen sind derartige Gutachten durchaus geeignet, der Vermeidung eines Rechtsstreits zu dienen. Ob das Gericht eines späteren Hauptsacheverfahrens das Gutachten verwertet, kann diesem eigenverantwortlich im Rahmen der Prüfung einer "Tatsache" im Sinne des § 493 Abs. 1 ZPO überlassen bleiben.

3. Hinsichtlich der Mietminderung hat die Antragstellerin auch einen Streit mit der Antragsgegnerin schon hinreichend deutlich gemacht, wenn die Feststellung ausweislich ihrer Antragsschrift dahin gehen soll, ob die Mietminderungen "angemessen bzw. unangemessen" seien. Sie geht somit gerade nicht - wie die Antragsgegnerin - uneingeschränkt von einer Angemessenheit aus.

Ein vermietetes Gebäude wies erhebliche Baumängel auf, und die Mieterin machte Mietminderung geltend. Um den Streit über die Höhe der Minderung schon frühzeitig zu entscheiden, leitete sie ein selbständiges Beweisverfahren (früher: Beweissicherungsverfahren) ein und beantragte, ein Sachverständigengutachten über die Höhe der Mietminderung einzuholen.

Mit Beschluß vom 15. Februar 1999 gab das Kammergericht dem Antrag statt und meinte, ein Gutachten über die Höhe der Mietminderung sei zulässig. Schließlich würden Bausachverständige häufig in Mietsachen mit der Ermittlung von Mietminderungen betraut.

Die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin hätten hier allerdings dem Senat mitteilen können, daß das Gegenteil richtig ist. Der Ansatz ist nämlich schon zweifelhaft. Im Beschluß des Kammergerichts heißt es mit Recht, daß die Feststellung der Höhe der Mietminderung keine bloße Rechtsfrage sei. Es geht hier vielmehr um eine Tatsachenfeststellung und im zweiten Schritt um die rechtliche Bewertung. Nur für die Tatsachenfeststellung, ob also ein Fehler im Sinne des § 537 BGB vorliegt, ist oft die Hinzuziehung eines Sachverständigen sinnvoll. Bei den Schlußfolgerungen daraus handelt es sich aber um eine Rechtsfrage (2. Stufe), denn das Gericht - und nicht etwa ein Sachverständiger - hat zu entscheiden, inwieweit der Fehler die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch mindert. Im Mietrecht gilt der sogenannte subjektive Fehlerbegriff; es kommt also auf die Auslegung des Vertrages an und objektive Baumängel, die ein Sachverständiger feststellen kann, sind nur ein Anhaltspunkt. Ob die Rechtsprechung des nicht auf Mietsachen spezialisierten 25. Senats von den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin übernommen wird, ist daher durchaus zweifelhaft.