schwingender

schwingender; Austausch von schadhaften Kastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster; erzwungener Austausch von Gasherd gegen ElektroherdDielenfußboden mit offenen Spalten in Altbau; geringfügige und bei Vertragsabschluß vorhandene Mängel; Beschwerdewert bei Mietminderung

1. Der Mieter kann nicht die Entfernung der vom Vermieter anstelle von schadhaften Holzkastendoppelfenstern eingebauten Isolierglasfenster verlangen, die keinen höheren Wärmedurchgangswiderstand und keine bessere Schallisolierung haben. Der Mieter kann dagegen Austausch des vermieterseits anstelle eines Gasherdes eingebauten Elektroherdes verlangen, wenn er dieser Maßnahme ausdrücklich widersprochen hat.

2. Der Mieter kann nicht die Beseitigung von bereits bei Vertragsschluß vorhandenen Mängeln verlangen. Hat jedoch der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses vom Mieter geduldete Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, müssen diese ordnungsgemäß ausgeführt und beendet werden, so daß der Mieter Beseitigung der hinsichtlich der dadurch verursachten Mängel auch dann verlangen kann, wenn diese den vertragsgemäßen Gebrauch nur geringfügig beeinträchtigen.

3. Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene "Schwingung" des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird.

4. Die Beschwer des mit der Mängelbeseitigungsklage abgewiesenen Mieters bestimmt sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der fiktiven Minderung. Für die Beschwer des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters ist dagegen der Betrag der Kosten maßgebend, die für die Mängelbeseitigung aufgewendet werden müssen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Wohnung der Bekl. (Mieter) besteht laut Vertrag aus einem Zimmer, Küche, Korridor und Bad mit Toilette. Die Wohnung war mit einem Gasherd und einer Spüle ausgestattet, die der Vermieter funktionsfähig herstellen sollte. In dem Vertrag hieß es weiter, daß die Mieter einer "umfassenden Instandsetzung und Modernisierung" zustimmten. (...) Mit einem Schreiben vom 14. März 2001 zeigten die Bekl. der Hausverwalterin der Kl. verschiedene Mängel der Wohnung an. Insbesondere wiesen sie auf Schimmelbefall wegen Feuchtigkeitseinwirkungen hin. Die Bekl. nutzen die Wohnung seit Jahren nicht mehr zu Wohnzwecken.

In den Jahren 2004 und 2005 führten die Kl. verschiedene Arbeiten in der Wohnung der Bekl. durch. Dazu wurde ihnen von den Bekl. der Zutritt zu der Wohnung gewährt. Eine vorherige schriftliche Ankündigung dieser Maßnahmen erfolgte nicht. Diese Arbeiten betrafen

- den Einbau von Isolierfenstern anstelle der vorhandenen Kastendoppelfenster,

- den Einbau einer Zentralheizungsanlage anstelle der vorhandenen Einzelöfen,

- die Erneuerung aller Be- und Entwässerungsleitungen einschließlich der Warmwasserversorgung,

- die Entfernung alter Versorgungsleitungen in der Küche,

- den Einbau eines Elektroherdes anstelle des vorhandenen Gasherdes,

- den Einbau einer neuen Küchenspüle,

- den Einbau einer Klingel- und Gegensprechanlage,

- die Renovierung der Wand- und Deckenflächen,

- die malermäßige Überarbeitung der Türen und Türflächen,

- die Entfernung des Allesbrenners.

Die Wohnung wurde den Bekl. am 14. November 2005 übergeben.

Nach Einbau der Zentralheizungsanlage beträgt die Miete unstreitig 157,58 € und setzt sich aus einer Netto-Kaltmiete von 99,02 €, einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten von 25,56 € und einer Vorauszahlung auf die Heizkosten 33 € zusammen.

Nach Abschluß der Arbeiten erhoben die Bekl. verschiedene Beanstandungen.

Im November 2005 zahlten die Bekl. auf die in Höhe von 78,79 € verlangte Miete einen Betrag von 69,33 € und auf die Miete für Dezember 2005 einen Betrag in Höhe von 126,06 €.

I.1. Die Berufung der Kl. ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft, und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Beschwer der Kl. bemißt sich nicht nach dem mit Beschluß der Kammer vom 21. November 2006 festgesetzten Streitwert von 273,57 €. Der Betrag betrifft nur den Streitwert für die Kosten. Maßgeblich für die Beschwer der Kl. ist die materielle Beschwer. Diese bestimmt sich bei einem Vermieter, der zur Instandsetzung der Mietsache verurteilt worden ist, nach den hierfür erforderlichen Kosten. Diese übersteigen angesichts der Fülle der zu treffenden Maßnahmen den Betrag von 600 €. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung der Kl. ist damit insgesamt zulässig.

2. Die Berufung der Bekl. ist nur als Anschlußberufung gemäß § 524 ZPO zulässig. Denn die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist nicht erreicht. Die Beschwer eines Mieters, dessen Klage auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache abgewiesen worden ist, bestimmt sich nach der Minderung der Miete, die er wegen dieser Mängel geltend machen kann. Hierbei ist aber nicht der für den Kostenstreitwert maßgebliche Jahresbetrag der Minderung, sondern der gemäß § 9 Satz 1 ZPO maßgebliche Betrag von 3,5 Jahren anzusetzen. Durch den Beschluß der Kammer ist der Kostenstreitwert für die Berufung der Bekl. auf 145,60 € festgesetzt worden. Die Beschwer beläuft sich auf 145,60 € x 3,5 = 509,60 €. Das Erreichen der Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist bei einer Anschlußberufung nicht erforderlich. Die Form- und Fristvorschriften des § 524 Abs. 2 und 3 ZPO sind erfüllt.

II. Die Berufung der Kl. ist zum Teil begründet. Die Anschlußberufung der Bekl. ist unbegründet.

A. Zur Berufung: Die Kl. können von den Bekl. nicht die Zahlung von 40,98 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB verlangen. Denn die Miete ist gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB um 20 % wegen Mängel der Mietsache gemindert, die zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches führen. Die nachstehend beschriebenen Mängeln, deren Beseitigung den Gegenstand der Widerklage bilden, rechtfertigen auf jeden Fall eine Minderung in Höhe von 20 %, auch wenn die Berufung der Kl. wegen der Verpflichtung zur Beseitigung von verschiedenen Mängeln erfolgt. (...)

1. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts können die Bekl. von den Kl. nicht den Ausbau der im Zuge von Instandsetzungsarbeiten eingebauten Isolierglasfenster und den Wiedereinbau der alten Holzkastenfenster verlangen. Die Kl. waren berechtigt, gemäß § 554 Abs. 1 BGB Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung der Bekl. durchzuführen. Danach hat ein Mieter alle Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Für solche Erhaltungsmaßnahmen ist eine formelle Ankündigung, wie sie bei Maßnahmen der Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB gemäß § 554 Abs. 3 BGB erforderlich sind, nicht notwendig. Die Kl. haben im ersten Rechtszug vorgetragen, daß die alten Kastendoppelfenster derart undicht gewesen seien, daß eine angemessene Beheizung der Wohnung nicht mehr gewährleistet gewesen sei, und sie nicht mehr reparabel gewesen seien. Die Bekl. haben diesen Vortrag im zweiten Rechtszug nicht bestritten. Der Einbau von Isolierglasfenstern anstelle von Kastendoppelfenstern stellt eine Verbesserung der Mietsache nur dann dar, wenn dadurch ein höherer Wärmedurchgangswiderstand und eine höhere Schallisolierung erreicht wird, als es bei Kastendoppelfenstern der Fall ist. Eine solche Verbesserung der Mietsache wird von den Kl. nicht geltend gemacht. Der Einbau der Isolierglasfenster erfolgt als Maßnahme der Instandsetzung. Der Mieter muß grundsätzlich dem Vermieter die Entscheidung überlassen, in welcher Weise dieser einen Mangel der Mietsache beseitigt. Dabei darf der Vermieter keine grundsätzliche Veränderung der Mietsache vornehmen. Der Ersatz von nicht mehr reparablen Kastendoppelfenstern durch Isolierfenster ist keine wesentliche Veränderung der Mietsache, durch die die Interessen der Mieter beeinträchtigt werden könnten. Eine Verschlechterung der Mietsache tritt dadurch nicht ein. Es ist nicht ersichtlich, was an den neuen Fenstern "unschön" sein soll. Den von den Bekl. vorgelegten Fotografien ist ein solcher Eindruck nicht zu entnehmen. Sie bestehen aus einem Oberlicht und zwei unteren Fensterflügeln. Die alten verbrauchten Kastendoppelfenster waren nicht "schöner". Es ist nicht bekannt, daß sie unter Denkmalschutz standen. Eine Beeinträchtigung der Luftzirkulation liegt nicht vor. Bei den alten undichten Kastendoppelfenstern war eine unerwünschte Luftzirkulation vorhanden. Die neuen Isolierglasfenster haben auf Grund ihrer Konstruktion diesen Mangel nicht. Sie lassen sich durch eine Kippstellung öffnen und ermöglichen damit einen permanenten Luftaustausch. Die Tatsache, daß die Fenster aus Kunststoff gefertigt worden sind, stellt für die Bekl. keinen Nachteil dar. Für sie entfällt in Zukunft die Notwendigkeit, die Innenseiten der Fenster im Rahmen der ihnen obliegenden Schönheitsreparaturen streichen zu müssen. Zudem ist der Wiedereinbau der alten Fenster nicht mehr möglich, weil die dazugehörenden Holzteile entsorgt sind. Unabhängig davon weisen die Kl. zu Recht darauf hin, daß das Verlangen der Bekl., die schon seit Jahren die Wohnung nicht mehr bewohnen, eine unzulässige Rechtsausübung darstellt, § 226 BGB. Denn die Bekl. tragen keine Gesichtspunkte vor, die ihr Verlangen nach Wiedereinbau der alten Fenster als nachvollziehbar erscheinen ließen. Der vom Amtsgericht vernommene Zeuge B., der von den Kl. beauftragt worden war, die Instandsetzungsarbeiten im Hause vorzunehmen, hat vor dem Amtsgericht bekundet, daß der Bekl. zu 2) sich gegen den Einbau der Isolierglasfenster ausgesprochen habe, und erklärt,

hr Verlangen nach Wiedereinbau der alten Fenster als nachvollziehbar erscheinen ließen. Der vom Amtsgericht vernommene Zeuge B., der von den Kl. beauftragt worden war, die Instandsetzungsarbeiten im Hause vorzunehmen, hat vor dem Amtsgericht bekundet, daß der Bekl. zu 2) sich gegen den Einbau der Isolierglasfenster ausgesprochen habe, und erklärt, daß die Arbeiten nur vorgenommen werden dürften, wenn er in der Wohnung anwesend sei und eine Entschädigung erhalte. Diese Äußerung zeigt, daß finanzielle Gesichtspunkte letzten Endes den Ausschlag für das Verlangen der Bekl. geben, die alten Fenster wieder einzubauen. Auf eine irgendwie geartete Entschädigung haben die Bekl. keinen Anspruch.

2. Dagegen können die Bekl. die Wiederaufstellung eines Gasherdes anstelle des gegenwärtig in der Wohnung befindlichen Elektroherdes verlangen. In dem Mietvertrag war die ausdrückliche Vereinbarung vorhanden, daß ein Gasherd funktionsfähig hergestellt werden sollte. Eine solche Maßnahme ist von dem damaligen Vermieter offenbar (vor-)genommen worden. Denn die Wohnung war unstreitig mit einem Gasherd ausgestattet, bevor die Kl. ihn durch einen Elektroherd haben ersetzen lassen. Als eine vom Mieter grundsätzlich zu duldende Maßnahme der Instandsetzung kann dieser Austausch nicht gewertet werden. Zwar tragen die Kl. vor, daß in dem Haus schon seit Jahren keine Gasleitungen mehr vorhanden gewesen seien und sie deshalb den Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd vorgenommen hätten. Allerdings läßt sich nicht erkennen, daß eine Reparatur der Gasleitungen ohne großen Aufwand ausgeschlossen war. Zudem liegt hier die Besonderheit vor, daß die Bekl. dem Austausch des Gasherdes ausdrücklich widersprochen haben und die Kl. zunächst von einer Durchführung der Maßnahme abgesehen haben. Von einer faktischen Duldung kann hier nicht gesprochen werden. Zwischen einem Gasherd und einem Elektroherd besteht durchaus ein qualitativer Unterschied. Die Ausführungen des Amtsgerichts sind - im Gegensatz zu den polemischen Ausführungen der Berufungsgründung - durchaus nachvollziehbar.

3. Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß die Verschließbarkeit der Wohnungseingangstür so hergestellt wird, daß ein Verschluß der Tür nicht nur durch eine zusätzliche Verriegelung unter Zuhilfenahme eines auf dem Türblatt befindlichen Zusatzschlosses erreicht werden kann. (...) Die Kl. haben nach eigenem Vorbringen das Türschloß austauschen lassen. Eine Verschließbarkeit der Wohnungseingangstür mit Hilfe dieses Türschlosses gehört zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. (...) Die Bekl. können auch die Beseitigung des Loches im Türblatt der Wohnungseingangstür verlangen, in dem sich früher die Klingel befand. Die Kl. haben die vorhandene Klingel durch eine Klingel- und Gegensprechanlage ausgetauscht. Die Bekl. haben diese Maßnahme als Maßnahme der Instandsetzung geduldet. Wenn ein Vermieter Maßnahmen durchführt, die der Instandsetzung der Mietsache dienen, muß er diese Maßnahmen in ordnungsgemäßer Form durchführen. Dazu gehört, daß ein im Türblatt nach Ausbau der Klingel vorhandenes Loch verschlossen wird. Denn dieses Loch ist nunmehr funktionslos und beeinträchtigt das Erscheinungsbild der Mietsache.

4. Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß der zu der Gegensprechanlage mit Türöffner gehörende neben der Wohnungseingangstür nur unzureichend angebrachte Kasten sicher befestigt wird. Das Amtsgericht hat bei seiner Ortsbesichtigung die Feststellung getroffen, daß die Gegensprechanlage locker sei, weil die zwei Schrauben nicht in die Wand versenkt seien. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung. Solche Maßnahmen müssen sach- und fachgerecht vorgenommen werden. (...)

5. Die Bekl. können von den Kl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß diese die im vorderen Bereich des Flures an der Decke in der Oberfläche befindlichen dünnen Risse beseitigen. Das Amtsgericht hat bei seiner Ortsbesichtigung die Feststellung getroffen, daß sich im vorderen Bereich des Flures bis zu einem Bogen wenige dezente Risse befanden. Abplatzungen ließen sich nicht feststellen. Es sei allerdings nicht ersichtlich, daß die Beschichtung nicht eben sei. Grundsätzlich obliegt zwar die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen den Bekl. als Mietern. In § 2 Ziffer 6 heißt es, daß die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen. Wenn die Kl. jedoch im Rahmen von Instandsetzungsarbeiten selbst Schönheitsreparaturen vornehmen, dann müssen sie dies sach- und fachgerecht tun. Damit sind Risse in der Decke nicht zu vereinbaren. (...)

6. Die Bekl. können von den Kl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß ein lose am Sicherungskasten/Elektrozähler hängendes Elektrokabel ohne Anschluß beseitigen. Der Zustand als solcher ist unstreitig. Das Herunterhängen eines solchen Kabels entspricht nicht den VDE-Regeln. (...)

7. Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß die im Bereich des ehemaligen Gasanschlusses in der Nische in der Wand befindlichen Rohranschlüsse so verkleidet werden, daß ein optisch ansprechendes Erscheinungsbild verbleibt. Wie der von den Kl. eingereichten Fotografie zu entnehmen ist, befindet sich im oberen Teil der Nische eine Kante, die dadurch entstanden ist, daß in die Nische ein Rohr hineinragt, das mit Hilfe von Tapete verkleidet worden ist. Das Erscheinungsbild ist nicht ansprechend. (...) Wenn ein Vermieter Einrichtungen beseitigt, muß er dies so tun, daß nicht irgendwelche Reste der Installation verbleiben, die keinen befriedigenden Eindruck vermitteln. Eine solch unzureichende Arbeit führt zu einem optischen Mangel, der einen Nachbesserungsanspruch im Sinne von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auslöst. Entgegen der Auffassung der Kl. entspricht eine solche Konstruktion nicht unbedingt den in Altbauten üblichen unzureichenden Konstruktionen.

8. Die Bekl. können grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen einwandfreien Dielenboden verlangen. Das Amtsgericht hat bei seiner örtlichen Untersuchung die Feststellung getroffen, daß im Bereich des Eingangs zum Wohnzimmer und zum Bad sich lose Dielen befinden, bei deren Betreten der aufgestellte Schrank zum Wackeln gelange. Zutreffend sei die Bezeichnung "Schwingen" statt "loser Dielen". Bei einer Überprüfung seien Fugenbreiten zwischen 0,5 und 0,7 mm ermittelt worden. Es sei ersichtlich, daß die Fugenbreiten im übrigen geringer seien. An vielen Stellen sei Fugenkitt herausgebrochen. (...) Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, daß ein Dielenfußboden in einem Altbau nicht unbedingt dieselbe Qualität hat wie in einem Neubau. Es ist ein allgemein zu beobachtendes Phänomen, daß Dielenbretter sich durch eine Austrocknung des Holzes zusammenziehen und dadurch zwischen den einzelnen Brettern Spalten entstehen. Diese Spalten können grundsätzlich bei einem Altbau nicht als Mangel angesehen werden, sofern der Verbund der Dielenbretter dadurch nicht beeinträchtigt ist. Eine andere Beurteilung ist aber dann gerechtfertigt, wenn die Fugen so breit geworden sind, daß ein einwandfreier Verbund der Dielen über Nut und Feder nicht mehr gewährleistet ist. (...)

9. Die Bekl. können von den Kl. auch den Anstrich der Türschwellen verlangen. Die Kl. tragen zwar unwidersprochen vor, daß sie keine Arbeiten an den Türschwellen vorgenommen haben. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist zwar grundsätzlich Sache der Bekl. Jedoch beruht der Zustand der Türschwellen nicht auf einer vertragsgemäßen Abnutzung durch die Bekl., sondern auf einem Wasserschaden. Im Rahmen der grundsätzlichen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen haben die Bekl. nur die Folgen einer vertragsgemäßen Abnutzung, nicht aber die Folgen eines Wasserschadens zu beseitigen. (...)

10. Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß die Tür zum Bad so instand gesetzt wird, daß das Türblatt bündig in die Zargen paßt. Der Umstand, daß die Tür verzogen ist, ist kein ordnungsgemäßer Zustand. Die Bekl. können weiterhin verlangen, daß der Türdrücker befestigt wird und das Schloß so instand gesetzt wird, daß es schließbar ist. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts bewegt sich der Schnapper nicht. (...) Auch dies ist kein ordnungsgemäßer Zustand. Auf die Frage, ob diese Mängel die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreiten, kommt es nicht an. Diese Frage stellt sich nur bei einer Minderung der Miete. Auch bei geringfügigen Mängeln besteht grundsätzlich eine Verpflichtung zur Instandsetzung. (...)

13. Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß die früheren Anschlußrohre für die Wannen- und Waschtischarmaturen beseitigt werden. Es ist unstreitig, daß die Kl. im Zuge von Umbauarbeiten die Armaturen verlegt haben und nunmehr noch die alten Rohre hervorstehen, an denen sie ursprünglich befestigt waren. Dies ist keine handwerklich korrekte Arbeit. (...)

15. (...) Dagegen können die Bekl. von den Kl. nicht die Herstellung eines Anstrichs der Dielen verlangen. Die sowohl von den Bekl. wie den Kl. eingereichten Fotografien zeigen einen Dielenfußboden mit einem abgenutzten Farbanstrich. Die Bekl. haben nicht den Vortrag der Kl. im ersten Rechtszug bestritten, daß der Dielenfußboden seit Vertragsbeginn nicht mit einem besonderen Belag versehen war. Daraus ergibt sich, daß der Dielenfußboden als solcher den vertragsgemäßen Zustand bildet. Die Bekl. sind, wie bereits erwähnt, zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese umfaßt auch den Anstrich der HoIzteile. Sollte der Dielenfußboden bei Übergabe der Wohnung bereits in einem Zustand gewesen sein, der einen Anstrich erforderlich machte, so stünde dies einer Verpflichtung zur Vornahme der Renovierung nicht entgegen. Denn die Klausel in bezug auf die Übertragung der Schönheitsreparaturen wäre auch in diesem Falle wirksam. Die Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen "regelmäßig und fachgerecht" vorzunehmen hat, bedeutet nicht, daß er im Falle der Übernahme einer unrenovierten Wohnung sofort mit den Malerarbeiten beginnen müßte. Vielmehr wird eine solche Klausel dahingehend verstanden, daß die üblichen Renovierungsfristen erst mit der Übergabe der Wohnung beginnen. (...)

17. (...) Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß der im Wohnzimmer verbliebene Sockel eines früher dort vorhandenen und von den Kl. im Zuge des Einbaus einer Zentralheizung entfernten Ofens beseitigt wird und dieser Bereich entsprechend mit Dielen versehen wird. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Überlegung, daß der Vermieter im Falle einer Veränderung der Mietsache, die er mit Billigung oder nachträglicher Genehmigung des Mieters vornimmt, diese sachgerecht auszuführen hat. Der Sockel und das dort noch vorhandene Ofenblech ist mit dem Ausbau des Ofens funktionslos geworden. Es handelt sich um einen optisch nicht ansprechenden Zustand. (...)

20. Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß im Wohnzimmer die von den Kl. vorgenommenen Schönheitsreparaturen in der Weise ordnungsgemäß ausgeführt werden, daß die Unterkanten der Tapeten im Bereich der Sockelleisten gleichmäßig und sauber abgeschnitten werden. Das Amtsgericht hat die Feststellung getroffen, daß die Unterkanten der Tapeten an den Sockelleisten nicht gleichmäßig und sauber abgeschnitten worden sind. Die Tapetenbahnen schließen an einigen Stellen nicht bündig miteinander ab. Bei dem Rundbogensturz oberhalb der Balkontür war in der linken Ecke eine überlappende Kante zu erkennen. Diese Feststellungen reichen aus, um den Eindruck zu gewinnen, daß die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausgeführt worden sind. Da die Kl. die Schönheitsreparaturen vorgenommen haben, müssen sie dies fachgerecht tun. (...)

21. Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß im Wohnzimmer die von den Kl. vorgenommenen Schönheitsreparaturen in der Weise ordnungsgemäß ausgeführt werden, daß im Deckenbereich keine Risse von Spachtelarbeiten sichtbar werden. Die Deckenbeschichtung war nach den Feststellungen des Amtsgerichts ungleichmäßig, da sich insbesondere im Bereich des Übergangs von den Wänden zur Decke ein ungleichmäßiger Auftrag von Spachtelmasse befand. Diese Feststellungen reichen aus, um den Eindruck zu gewinnen, daß die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausgeführt worden sind. (...)

22. Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Anstrich der neuen Holzschwelle vor der Balkontür verlangen. Der Umfang der Schönheitsreparaturen, den ein Mieter vorzunehmen hat, wird durch die bereits erwähnte Klausel in § 4 Nr. 6 des Mietvertrages bestimmt, wonach sämtliche Holzteile zu streichen sind. Wenn der Vermieter Holzteile austauscht, muß er für einen vertragsgemäßen Anfangszustand sorgen, nämlich selbst den Anstrich vornehmen. Denn diese Klausel legt den Sollzustand der Holzteile fest: Die Verpflichtung des Mieters bezieht sich sodann auf die Vornahme eines erneuten Anstrichs, der auf Grund einer vertragsgemäßen Abnutzung fällig wird. (...)

26. Die Bekl. können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß die Ecke, in der ein früher vorhandenes Abwasserrohr demontiert worden ist, malermäßig so behandelt wird, daß im Bereich der Wanddecke keine unebene Oberfläche mit teilweise herunterhängender Tapete zurückbleibt und unmittelbar über dem Fußboden poröses bröseliges Mauerwerk oder Putz zurückbleibt. Das Amtsgericht hat hierzu die Feststellung getroffen, daß die Wandfläche sehr uneben ist. Es stehen Tapetenkanten vor. Im Ixel sind Mauerwerkstücke herausgebrochen. Ein Farbauftrag befindet sich am unteren Ende nicht. Auch hier handelt es sich um nicht ordnungsgemäß ausgeführte Schönheitsreparaturen. (...)

29. Die Bekl. können von den Kl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß diese den Estrich auf dem Balkon einwandfrei herstellen. Das Amtsgericht hat die Feststellung getroffen, daß die Oberfläche unsauber abgezogen ist. (...) Die Feststellungen des Amtsgerichts vermitteln den Eindruck einer nicht einwandfreien Herstellung der Oberfläche des Balkons. (...) Die Kl. haben im ersten Rechtszug eingeräumt, daß sie beabsichtigen, den Balkonboden zu beschichten.

30. Die Bekl. können von den Kl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß der Abfluß des Balkons so geschaffen wird, daß kein Wasser zurückbleibt. Dies ist nicht der Fall, wenn eine Pfütze zurückbleibt. Die vom dem Amtsgericht festgestellte Bildung von Moos kann als Indiz für zurückbleibendes Wasser angesehen werden.

31. Die Bekl. können von den Kl. nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, durch bestimmte Maßnahmen zu verhindern, daß von dem darüberliegenden Balkon umlaufend in allen Randbereichen Wasser mit hohem Kalkanteil abtropft, wodurch sich Kalkablagerungen in Zapfenform bilden. In diesen Erscheinungen kann ein Mangel der Mietsache nicht gesehen werden. Diese sind offensichtlich auf Regenwasser zurückzuführen. Regen ist aber ein Naturphänomen, dessen Auswirkungen auf einen offenen Balkon sich nicht beherrschen lassen. (...)

B. Zur Anschlußberufung:

34. Die Bekl. können nicht verlangen, daß eine Beheizbarkeit des Badezimmers hergestellt wird. Die Bekl. haben selbst vorgetragen, daß das Badezimmer bei Überlassung der Wohnung nur mit einem Boiler für die Zubereitung von warmem Wasser ausgestattet war. Diese Ausstattung stellt den vertragsgemäßen Zustand dar. Die Wohnung ist zwar mit einer Zentralheizungsanlage ausgestattet worden. (...)

35. Die Bekl. können nicht verlangen, daß die Aufstellung der freistehenden Badewanne so verändert wird, daß sie nicht mehr auf zwei Mauerwerkssockeln steht und eine Abdichtung zur Wand hat. In der Art der Aufstellung der Badewanne liegt kein zu beseitigender Mangel der Mietsache. Es ist unstreitig, daß die Sockel schon bei Vertragsschluß vorhanden waren, auf denen die Badewanne steht. Es ist unstreitig, daß die Badewanne von Anfang an nicht gegen die Wand hin abgedichtet war. Es handelt sich um den vertragsgemäßen Zustand. (...)

38. Die Bekl. können von den Kl. nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Bereitstellung eines Mieterkellers verlangen. Die Verpflichtung zur Übergabe eines Mieterkellers ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag. Die Bekl. haben auch nicht dargelegt, wann der vorherige Vermieter ihnen welchen Raum in dem Keller zur Verfügung gestellt hat. (...)

Der Mieter kann nicht die Entfernung der vom Vermieter anstelle von schadhaften Kastendoppelfenstern eingebauten Isolierglasfenster verlangen, die keinen höheren Wärmedurchgangswiderstand und keine bessere Schallisolierung haben. Bei Vertragsschluß vorhandene Mängel sind als vertragsgemäß anzusehen. Aus Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters resultierende Mängel und Folgeschäden muß der Vermieter beseitigen. Für den Wert der Beschwer des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters sind die dafür erforderlichen Kosten maßgebend - so das Landgericht Berlin.

Der Vermieter hatte ein schadhaftes Kastendoppelfenster gegen ein Isolierglasfenster und den Gasherd gegen einen Elektroherd ausgetauscht. Der Mieter verlangte den Rücktausch sowie Beseitigung von diversen Mängeln, darunter auch von Spalten im Dielenfußboden der Altbauwohnung. Ferner verlangte er Beseitigung von Mängeln, die nach vermieterseits durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen zurückgeblieben waren. Der Vermieter berief sich darauf, daß der Fensteraustausch lediglich als Instandsetzungsmaßnahme anzusehen sei, weil durch die Isolierglasfenster kein höherer Wärmedurchgangswiderstand und keine bessere Schallisolierung erreicht werde. Im übrigen habe es sich teilweise um anfängliche Mängel bzw. um geringfügige Mängel gehandelt; die Spalten im Dielenfußboden seien bei einer Altbauwohnung ebenfalls vertragsgemäß. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Zahlung von Restmieten ab, weil der Mieter zur Minderung berechtigt gewesen sei. Der Widerklage des Mieters auf Rückbau der Isolierglasfenster und auf Wiederaufstellung des Gasherdes anstelle des vom Vermieter eingebauten Elektroherdes sowie auf Mängelbeseitigung gab das AG - hinsichtlich der Mängelbeseitigung im wesentlichen - statt. Dagegen richteten sich die Berufungen beider Parteien.

Die ZK 67 beschäftigte sich zunächst mit der Frage, ob die Mindestbeschwer für die Berufungen (über 600 Euro) erreicht worden sei. Das bejahte die ZK 67 für den Vermieter, weil es insoweit auf die Kosten der Maßnahmen ankomme, zu denen er verurteilt worden sei, wohingegen es die Mindestbeschwer für den Mieter verneinte, weil dieser nur mit dem Betrag der fiktiven Minderung für dreieinhalb Jahre beschwert sei; daher sei dessen Berufung nur als unselbständige Anschlußberufung zulässig.

Der Berufung des Vermieters gegen die Verurteilung zum Ausbau der von ihm gegen schadhafte Holzkastendoppelfenster eingebauten Isolierglasfenster gab die ZK 67 statt, weil es sich - mangels eines höheren Wärmedurchgangswiderstandes und einer besseren Schallisolierung dieser Fenster - nur um eine Instandsetzungsmaßnahme gehandelt habe. Dagegen wies die ZK 67 die Berufung des Vermieters gegen die Verurteilung zum Austausch des von ihm anstelle eines Gasherdes eingebauten Elektroherdes zurück, weil ein Gasherd vertraglich geschuldet gewesen sei und der Mieter dem Austausch des Gasherdes ausdrücklich widersprochen habe. Ferner wurde die Berufung des Vermieters insoweit zurückgewiesen, als er zur Beseitigung von - auch nur geringfügigen - Mängeln aus von ihm durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen und von während des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern verurteilt worden war. Die auf Beseitigung weiterer Mängel gerichtete Anschlußberufung der Mieter wurde ebenfalls zurückgewiesen.

Fraglich ist, ob der Austausch der schadhaften Holzkastendoppelfenster nicht eher eine Modernisierung gewesen ist, was der BGH (Urteil vom 7.1.2004, VIII 156/03, GE 2004, 231 = ZMR 2004, 407) für den Fall bejaht hatte, daß die dadurch erzielte Einsparung an Heizenergie von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt. Die ZK 67 umgeht dieses Problem, indem sie sich darauf zurückzieht, daß der Vermieter dies nicht geltend gemacht habe. Dabei übersieht sie aber, daß dies grundsätzlich erforderlich gewesen wäre, um den Austausch der mitvermieteten Holzkastendoppelfenster gegen Isolierglasfenster als modernisierende Instandsetzung zu rechtfertigen. Nur im Ergebnis kann der Entscheidung deswegen gefolgt werden, weil der Mieter dem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewährt und damit die Maßnahme - auch als Modernisierung - geduldet hat, so daß eine an sich notwendige Ankündigung (vgl. u. a. LG Berlin, GE 1994, 927; LG Göttingen, ZMR 1990, 59) entbehrlich war (KG, RE vom 1.9.1988, 8 RE-Miet 4048/88, GE 1988, 993; OLG Stuttgart, RE vom 24.4.1991, 8 RE-Miet 1/90, NJW-RR 1991, 1108 = GE 1991, 817; OLG Frankfurt/Main, RE vom 5.9.1991, 20 RE-Miet 3/91, NJW-RR 1992, 145 = GE 1991, 829).

Hinsichtlich des Anspruchs des Mieters, den vom Vermieter eingebauten Elektroherd wieder gegen den ursprünglichen Gasherd auszutauschen, liegt die Entscheidung grundsätzlich auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung, daß der Mieter im Rahmen der Instandsetzung den Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd nicht zu dulden braucht (LG Berlin, Urteil vom 14.2.2000, 62 S 465/99, GE 2000, 893; LG Berlin, Urteil vom 3.4.2003, 61 S 50/03, GE 2003, 809; anders nur bei Überschreitung der Opfergrenze; LG Berlin, Urteil vom 29.10.2002, 63 S 39/02, GE 2003, 188; LG Berlin, GE 1997, 185 = NJWE-MietR 1997, 222; AG Mitte, Urteil vom 14.10.1999, 4 C 263/99, MM 2000, 280; AG Tiergarten, Urteil vom 9.1.1989, 5 C 598/88, GE 1989, 729) und der Austausch eines Gasherds durch einen Elektroherd auch keine Modernisierung darstellt (LG Berlin, Urteil vom 5.5.2000, 65 S 144/00, GE 2000, 893; AG Mitte, Urteil vom 14.10.1999, 4 C 263/99, MM 2000, 280). Aber auch hier fehlt jede Auseinandersetzung mit dem Problem, ob der Austausch nicht deswegen gerechtfertigt war, weil die Herstellung des ursprünglichen Zustandes die Opfergrenze überstieg (vgl. dazu BGH, Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 342/03, GE 2005, 1348), zumal nach dem Vortrag des Vermieters im Haus seit Jahren keine Gasleitungen mehr vorhanden waren. Ein Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung der Gaszufuhr für den vermieteten Gasherd ist bereits früher (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2002, 63 S 39/02, GE 2003, 188) verneint worden, wenn die Gasleitungen des Hauses nach einer Druckprüfung der GASAG stillgelegt wurden und der Vermieter die Umstellung auf einen Elektroherd angeboten hat, sowie dann, wenn die Kosten für die Wiederherstellung unverhältnismäßig hoch waren (LG Berlin, Urteil vom 3.4.2003, 61 S 50/03, GE 2003, 809).

Soweit die Kammer Mängelbeseitigungsansprüche wegen anfänglicher Mängel verneint, liegt sie auf der Linie der Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586), daß für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, in erster Linie die von den Mietparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung maßgebend ist, wobei sich der vertragsgemäße Zustand einer Mietsache grundsätzlich nach ihrem Zustand bei Vertragsabschluß richtet (LG Berlin, Urteil vom 5.4.2005, 65 S 366/04, GE 2005, 739). Richtig hat die Kammer gesehen, daß der Vermieter nach Ausführung der Modernisierungsarbeiten sämtliche noch verbliebenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs beseitigen muß (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 554 BGB Rn. 318 m. w. Nachw.). Dagegen kann der Auffassung der Kammer zum Wert der Beschwer des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters nicht zugestimmt werden. Für die Beschwer des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters kommt es nicht auf die von ihm aufzuwendenden Kosten der Instandsetzung an; sowohl der Wert der Beschwer des mit der Mängelbeseitigungsklage abgewiesenen Mieters als auch derjenige des unterlegenen Vermieters ist mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der fiktiven Minderung anzusetzen (BGH, Beschluß vom 17.5.2000, XII ZR 314/99, ZMR 2000, 665 = NZM 2000, 713 = GE 2000, 886; BGH, NJW-RR 2003, 229; KG, Beschluß vom 23.5.2002, 8 W 107/02, GE 2002, 930; OLG Hamburg, WuM 1995, 595; LG Berlin, Beschluß vom 13.2.2001, 64 S 21/01, MM 2001, 152; Beschluß vom 23.11.2001, 65 T 88/01, GE 2002, 191; Beschluß vom 23.7.2001, 67 T 52/01, GE 2002, 733).

Streit besteht lediglich darüber, ob der dreieinhalbfache Jahresbetrag der fiktiven Minderung maßgebend ist (so die vorstehend angeführte Rspr.) oder nur der einjährige Jahresbetrag (so LG Berlin, Beschluß vom 10.10.2000, 63 T 99/00, GE 2000, 1623 = WuM 2000, 313 = NZM 2002, 212 [Ls.]; Beschluß vom 13.6.2002, 61 T 9/01, NZM 2002, 20 = ZMR 2002, 826; LG Berlin, Urteil vom 16.2.2006, 67 S 365/05, GE 2006, 1483). Für den anzusetzenden fiktiven Minderungsbetrag dürfte es nach der neueren Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 347/04, GE 2005, 1120; BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03, GE 2005, 666) auf die Bruttomiete ankommen (so schon KG, Beschluß vom 23.5.2002, 8 W 107/02, GE 2002, 930). Bei Mängeln an der Heizungsanlage wäre der fiktive Minderungsbetrag nur für die Heizmonate Oktober bis einschließlich April anzusetzen (LG Berlin, ZMR 1993, IX Nr. 5).