Schwergängige Hauseingangstür und übliche Fließ- und Strömungsgeräusche einer Heizung kein Mietmangel

1. Eine schwergängige Hauseingangstür stellt keine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchswertes dar.

2. Beruft sich der Mieter gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters auf einen Mangel, der in einem früheren Prozeß zum Anspruch von Mietminderungsansprüchen in früheren Mietzahlungszeiträumen geführt hat, entbindet das den Mieter nicht vom erneuten Vortrag über Art und Ausmaß bei Gebrauchsbeeinträchtigungen für einen anderen Zeitraum.

3. Heizungsgeräusche berechtigen nur zur Minderung der Miete, wenn die Geräusche von besonderer Intensität sind, und dann nur während der Betriebszeit der Heizung; die üblichen Fließ- und Strömungsgeräusche einer Heizung sind als technisch unvermeidlich hinzunehmen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. [...] Die von den Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB geschuldete Miete ist nicht gemäß § 536 BGB gemindert. [...]

Das schwergängige Schließen der Hauseingangstür stellt vorliegend keinen Mangel im Sinne von § 536 BGB dar. Sich hieraus ergebende konkrete Nachteile, wie etwa das Übernachten von Fremden im Hausflur oder ein übermäßiges Auskühlen des Treppenhauses o. ä. haben die Bekl. nicht dargetan. Allein die abstrakte Gefahr begründet einen Minderungsanspruch nicht. Sie beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit der von den Bekl. gemieteten Wohnung allenfalls unerheblich gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Das Urteil in einem früheren Rechtsstreit der Parteien vom 12. Dezember 1995 (AG Schöneberg 4 C 625/95), in dem Mietzinsansprüche für die Zeit von Januar bis August 1995 geltend gemacht und in dem den Bekl. teilweise Minderungsansprüche zuerkannt worden sind, entfaltet nur insoweit Rechtskraft, als über Mietzinsansprüche für den vorgenannten Zeitraum entschieden worden ist. Diese stellen den Streitgegenstand dar. Das Vorliegen von Mängeln ist hierfür nur eine Vorfrage und wird nicht von der Rechtskraft erfaßt (Zöller-Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., vor § 322 ZPO, Rn. 34, 36). Es bindet insbesondere nicht bei der Beurteilung von Art und Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung der dortigen Mängel für einen anderen Zeitraum.

Auf die Frage, ob das zwischenzeitliche Anbringen zweier Türschließer nach diesem Urteil eine für die Bekl. erkennbare Mängelbeseitigung darstellt, die gemäß § 536 c BGB eine erneute Anzeige für die Geltendmachung eines Minderungsrechts erfordert, kommt es danach nicht an. Denn selbst wenn man zugunsten der Bekl. unterstellt, daß ein etwa früher vorhandener Mangel nicht beseitigt worden ist, entbindet dies die Bekl. nicht davon, deren Auswirkungen auch in dem vorliegenden Rechtsstreit betreffend einen anderen Zeitraum vorzutragen. Das gilt in bezug auf die Mängel an der Haustür vor allem deshalb, weil in dem Vorverfahren eine Minderung für die Mängel im Hauseingangsbereich aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Mängel (Haustür, Briefkastenanlage und Taubenkot) gewährt worden ist und die Einzelmängel jeweils für sich genommen noch keine erhebliche Beeinträchtigung darstellen. [...]

In diesem Punkt ist von vornherein nicht nachzuvollziehen, weshalb Geräusche, die beim Betrieb der Heizung entstehen, auch in den Sommermonaten eine Gebrauchsbeeinträchtigung darstellen und eine Minderung rechtfertigen sollen.

Auch im übrigen hat das Amtsgericht die Bekl. indes zu Recht verurteilt. [...] Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Bekl. eine über eine nur unerhebliche Beeinträchtigung hinausgehende Geräuschbelästigung nicht hinreichend dargetan haben. Eine geräuschfreie Heizung gibt es nicht. Aufgrund der Fließgeräusche und der Wärmeausdehnung sind hierdurch bedingte Geräusche grundsätzlich nicht zu vermeiden. Entscheidend ist deren Intensität. Hierzu müssen die Bekl. hinreichend vortragen. Es müssen mindestens verobjektivierbare Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß die Bekl. die Geräusche nicht nur subjektiv als zu laut empfinden, sondern daß sie tatsächlich über das hinzunehmende Maß hinausgehen. Trotz einer entsprechenden erstinstanzlichen Auflage haben sich die Bekl. darauf beschränkt, anzugeben, daß es sich während des Betriebs um ein ständiges Rauschen und beim Ändern der Stellung des Ventils um unregelmäßige Klopfgeräusche handele. Es fehlen konkrete Angaben zur Lautstärke und vor allem zur Dauer. Nähere Angaben sind auch deshalb erforderlich, weil es sich nach dem Vorbringen der Bekl. um je nach Betriebsart und Außentemperatur variierende Geräusche handelt. Unter diesen Umständen genügt auch die Angabe nicht, daß die Intensität der Rauschgeräusche nach dem Empfinden des Prozeßbevollmächtigten der Bekl. etwa der Lautstärke eines leise geführten Gesprächs entspreche. Abgesehen davon, daß auch dieser Vortrag auf ein subjektives Empfinden abstellt, fehlen jedenfalls hinreichende Angaben in bezug auf den zeitlichen Umfang der Beeinträchtigung in diesem Ausmaß. [...]

Eine schwergängige Hauseingangstür stellt, ebenso wie die üblichen Fließ- und Strömungsgeräusche einer Heizung, keinen Mietmangel dar, der zur Minderung berechtigt;derartige Geräusche (z. B. Knacken) sind technisch unvermeidbar und deshalb vom Mieter i. d. R. hinzunehmen.

Die Kläger (Vermieter) verlangten von den Beklagten (Mietern) rückständige Miete. Die Beklagten vertraten die Auffassung, sie seien zur Minderung berechtigt, weil die Hauseingangstür schwergängig sei und außerdem die Heizung Geräusche mache. In einem früheren Rechtsstreit, der dieselben Mängel, aber andere Mietzahlungszeiträume betraf, hatten die Mieter obsiegt. Vorliegend entschied das Landgericht jedoch anders.

Eine schwergängige Hauseingangstür stellt nach Ansicht des Landgerichts Berlin keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einer Wohnung dar, die zur Minderung berechtige - jedenfalls nicht als "abstrakte Gefahr". Nur wenn konkrete Nachteile (z. B. übermäßiges Auskühlen des Treppenhauses) dargelegt würden, könne das anders sein.

Auch die üblichen Fließ- und Strömungsgeräusche einer Heizung und gelegentliches Knacken der Heizung sind als technisch unvermeidbare Geräuschbelästigungen hinzunehmen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Geräusche eine gewisse Intensität erreichen, die der Mieter im einzelnen darlegen muß.

Auch wenn für andere Mietzahlungszeiträume dem Mieter wegen solcher Mängel ein Minderungsrecht zugesprochen worden ist, muß er in einem neuen Rechtsstreit über andere Mietzahlungszeiträume erneut Art und Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung vortragen.