Schweigen des Vermieters auf Bitte um Untermieterlaubnis

Schweigen des Vermieters auf Bitte um Untermieterlaubnis; Schweigen des Mieters auf Nachfrage zur beabsichtigten Nutzungsart

1. Ein Schweigen des Vermieters auf die Bitte um Untervermietungserlaubnis von Geschäftsräumen gilt nicht als Verweigerung, wenn die beabsichtigte Nutzungsart der Räume trotz Anfrage des Vermieters nicht angegeben wird.

2. Die Nennung des Namens, der Anschrift und des Berufs des Untermieters reicht dann nicht, um ein Sonderkündigungsrecht des Mieters aufgrund einer angenommenen Erlaubnisverweigerung zu begründen.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Das Landgericht hat die Widerklage zu Recht abgewiesen. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die außerordentliche Kündigung der Bekl. vom 20. Juni 2006 nicht beendet worden. Der Bekl. stand ein Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu.

Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Das Kündigungsrecht setzt zunächst voraus, dass der Mieter um die Erteilung der Erlaubnis nachsucht; hierbei muss die Person des Untermieters namentlich benannt werden. Auf Verlangen des Vermieters muss der Mieter auch diejenigen Daten mitteilen, die der Vermieter braucht, um festzustellen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Im Allgemeinen müssen in Fällen der vorliegenden Art sowohl personenbezogene als auch vertragsbezogene Daten mitgeteilt werden. Hierzu gehören an personenbezogenen Daten der Name des Untermieters, dessen Anschrift und dessen Beruf, und an vertragsbezogenen Daten sind die vom Untermieter beabsichtigte Nutzungsart der Räume, die Höhe des Untermietzinses und die Laufzeit des Untermietvertrages mitzuteilen. Je nach den Umständen des Einzelfalles können weitergehende oder geringere Anforderungen an die Informationspflicht gestellt werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Auflage, § 540 BGB, Rdnr. 67; vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04, GE 2007, 142 = ZMR 2007, 184).

Weiter ist erforderlich, dass der Vermieter die Erlaubnis verweigert hat. Hiervon ist auszugehen, wenn sich der Vermieter entsprechend erklärt. Streitig ist, ob eine Verweigerung angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Anfrage des Mieters nicht innerhalb einer gesetzten Frist oder angemessenen Frist beantwortet (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 540 BGB, Rdnr. 69 mit Rechtsprechungsnachweisen). In der Rechtsprechung und Literatur wird die Ansicht vertreten, dass der Vermieter die Erlaubnis auch dann verweigert oder die Erlaubnis als verweigert gilt, wenn er sich nicht innerhalb einer vom Mieter gesetzten Frist äußert, obwohl der Mieter einen konkreten Untermietinteressenten benennt (LG Berlin GE 1998, 1396; OLG Hamm OLGR 1992,275; LG Berlin GE 2006, 1405; OLG Koblenz WuM 2001, 272 = GE 2001, 769; vgl. auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 540 BGB, Rdnr. 11; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B, Rdnr. 1262; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Auflage, § 540 BGB, Rdnr. 11). Dieser Auffassung hat sich das OLG Köln jedenfalls für den Fall angeschlossen, in dem der Mieter den Zugang des Fristsetzungsschreibens mit Einschreiben/Rückschein sichergestellt hat, in dem Schreiben einen konkreten Untermieter mit Namen und Anschrift benannt hat, und mit der - angemessenen - Fristsetzung die Ankündigung verbunden hat, dass er ein Schweigen des Vermieters innerhalb der gesetzten Frist als Verweigerung der Zustimmung werten werde. Jedenfalls unter diesen Voraussetzungen kommt dem Schweigen des Vermieters Erklärungswert zu (OLG Köln WuM 2000, 597 = ZMR 2001, 186).

Für den vorliegenden besonderen Einzelfall geht auch der Senat davon aus, dass das bloße Schweigen nicht als Verweigerung der Erlaubnis gewertet werden kann. [...] Nach dem schriftlichen Mietvertrag vom 18. Dezember 1997 sind die Räume "zum Betrieb eines Fliesen- und Ofenbaugeschäftes" an die Bekl. vermietet worden. Damit ist der Vertragszweck genau umrissen. Der Kl. war daher zur Erteilung der Untermieterlaubnis nur verpflichtet, wenn mit der Absicht der Untervermietung eine nicht unwesentliche Änderung des Vertragszwecks, insbesondere eine einseitige Änderung der vertraglich vereinbarten Nutzungsart verbunden ist (vgl. OLG Köln OLGR 1997, 18 = WuM 1997, 620). Vorliegend hatte der Kl. eine Erlaubnis zur Untervermietung für die Untervermietung an einen Herrn W. F. zur Nutzung der Scheune als Getränkeverkaufsraum und des Quergebäudes als Frisierraum und Pizza-Lieferservice gestattet. In diesem Zusammenhang schlossen die Parteien unter dem 8. Januar 2005 eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, die zugleich eine Vereinbarung zur Durchführung von Umbaumaßnahmen durch die Bekl. - für die Untervermietung - enthielt. Der Kl. wäre wegen der Änderung der Nutzungsart nicht verpflichtet gewesen, die Erlaubnis für die Untervermietung zu erteilen. Dennoch erteilte der Kl. diese und stimmte sogar dem Umbau des Mietobjektes für die vom Untermieter beabsichtigte andere Nutzungsart zu. Daraus war für die Bekl. ersichtlich, dass der Kl. einer Untervermietung grundsätzlich positiv gegenüberstand. Auch die weitere Anfrage zur Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung an einen Herrn B. mit Schreiben vom 27. März 2006 lehnte der Kl. nicht ab, sondern suchte um Auskunft über die beabsichtigte Nutzungsart nach, wobei die Nachfrage von der Bekl. unbeantwortet blieb. Die Bekl. konnte aus dem vorangegangenen Verhalten des Kl. entnehmen, dass dieser die Erlaubnis zur Untervermietung grundsätzlich - nach Prüfung des in Aussicht genommenen Untervermieters und der beabsichtigten Nutzungsart - erteilen würde. Hier ist auch zu berücksichtigen, dass sich der Geschäftsführer der Bekl. und der Kl. seit 50 Jahren persönlich kennen und der Geschäftsführer der Bekl. das Mietobjekt seit 1987 nutzt - wie der Prozessbevollmächtigte des Kl. in der mündlichen Verhandlung unbestritten vorgetragen hat - und im Jahre 1997 der Mietvertrag mit der beklagten GmbH geschlossen worden ist. Gerade bei einem solchen langfristigen Dauerschuldverhältnis sind bei der Ausübung der Rechte einer Partei auch die Interessen und der erkennbare Wille der anderen Partei zu berücksichtigen. Daher kann aus dem bloßen Schweigen des Kl. auf das Schreiben vom 2. Mai 2006 der Bekl. nicht auf eine Verweigerung der Erlaubnis geschlossen werden. Jedenfalls hätte in diesem Schreiben mitgeteilt werden müssen, dass das Schweigen des Kl. innerhalb der gesetzten Frist als Verweigerung der Erlaubnis gewertet werde (vgl. so auch OLG Köln WuM 2000,597). Im Hinblick auf die vorangegangene Anfrage des Kl. zur beabsichtigten Nutzungsart für den in Aussicht genommenen Untermieter B. war der Bekl. auch bekannt, dass der Kl. im Rahmen der Prüfung der Erlaubniserteilung neben den im Schreiben vom 2. Mai 2006 aufgeführten personenbezogenen Daten weitere Informationen über vertragsbezogene Daten - nämlich die beabsichtigte Nutzungsart - wünschte. Dies auch deswegen, weil bezüglich des Untermieters F. eine völlig andere als die im Mietvertrag vereinbarte Nutzungsart angedacht war. Daher hätte der Bekl. in diesem Schreiben

den im Schreiben vom 2. Mai 2006 aufgeführten personenbezogenen Daten weitere Informationen über vertragsbezogene Daten - nämlich die beabsichtigte Nutzungsart - wünschte. Dies auch deswegen, weil bezüglich des Untermieters F. eine völlig andere als die im Mietvertrag vereinbarte Nutzungsart angedacht war. Daher hätte der Bekl. in diesem Schreiben die beabsichtigte Nutzungsart mitteilen müssen. Das beabsichtigte Gewerbe ist für den Vermieter oder auch andere Mieter von Wichtigkeit (Münchener Kommentar/Schilling, BGB, 4. Auflage, § 540 BGB, Rdnr. 22; vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04, a.a.O.). Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, dass der Kl. aus der Angabe des Berufes des beabsichtigten Untermieters, nämlich Fliesenlegemeister, die beabsichtigte Nutzungsart habe entnehmen können. Aus der Berufsbezeichnung ergibt sich nicht, dass die Räume auch für die Ausübung dieses Gewerbes genutzt werden sollten. Für die Entscheidung kann daher dahingestellt bleiben, ob der Kl. bereits kurze Zeit nach Erhalt des Schreibens vom 2. Mai 2006 bei der Bekl. bezüglich der Nutzungsart nachgefragt hat. Denn im Hinblick auf das vorangegangene Verhalten des Kl. im Zusammenhang mit den bisherigen Untervermietungen war der Bekl. bekannt, dass der Kl. berechtigt eine solche Information für die Prüfung der Erlaubniserteilung verlangt. [...]

Nach § 540 BGB kann auch ein langfristiger Mietvertrag vorfristig gekündigt werden, wenn der Vermieter eine Untervermietungserlaubnis verweigert. Dabei kann auch schon bloßes Schweigen als Verweigerung ausgelegt werden, wenn der Mieter die Person des Untermieters angegeben und mit Fristsetzung um Antwort gebeten hat. Maßgeblich sind aber die Umstände des Einzelfalls, da bloßes Schweigen grundsätzlich nicht als Willenserklärung gilt.

Der Mieter hatte Räume zum Betrieb eines Fliesengeschäftes gemietet und zunächst die Erlaubnis zur Untervermietung zur Nutzung als Getränkeverkaufsraum, Frisierraum und Pizza-Lieferservice erhalten. Später verlangte der Mieter wiederum die Erlaubnis zur Untervermietung und gab den Namen und den Beruf des neuen Untermieters an; eine vorherige Bitte des Vermieters um Mitteilung, welche Nutzungsart beabsichtigt sei, blieb unbeantwortet. Der Mieter wertete das Schweigen des Vermieters als Ablehnung und kündigte.

Mit Urteil vom 11. Oktober 2007 bestätigte das Kammergericht die Auffassung des Landgerichts, wonach die Kündigung unwirksam gewesen sei. Das Schweigen des Vermieters sei hier nicht als Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung auszulegen, da für den Mieter ersichtlich gewesen sei, dass es maßgeblich auf die Nutzungsart durch den neuen Untermieter ankommen sollte. Da generell der Vermieter einer Untervermietung nicht widersprochen hatte, wäre der Mieter daher hier gehalten gewesen, die Anfrage auf die beabsichtigte Nutzungsart zu beantworten. Die Angabe des Berufes des beabsichtigten Untermieters reiche nicht aus. Da der Mieter diese Anfrage nicht beantwortet habe, sei das Schweigen des Vermieters nicht als Erlaubnisverweigerung auszulegen.

Zu dem Urteil ist eine ablehnende Anmerkung von Folnović in ZMR 2008, 129 veröffentlicht, der das Urteil für "fehlerhaft" hält, unter den entscheidungserheblichen Gesichtspunkten aber nicht erwähnt, dass der Mieter die Anfrage zur beabsichtigten Nutzungsart durch den Untermieter nicht beantwortet hatte.