Schweigen auf Terminsanfrage zur Einsichtnahme in Belege

Der Mieter kann die Begleichung einer Betriebskostennachforderung nicht verweigern, wenn die Hausverwaltung zwar mitgeteilt hatte, dass Unterlagen zur Einsicht zur Verfügung stehen, eine Terminsanfrage aber nicht beantwortet hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

3) Das Amtsgericht hat die Bekl. mit zutreffender Begründung zur Zahlung von 1.225,70 € verurteilt.

Mit dem Vertrag vom 10. Mai 2006 mietete die Bekl. von der Kl. die Wohnung in Berlin. Die Wohnung hat zwei Zimmer und ist 66,23 m2 groß.

Die Kl. erteilte über die Betriebskosten folgende Abrechnungen:

unter dem 17. September 2009 für 2008, Nachforderung 430,06 €

unter dem 17. September 2010 für 2009, Nachforderung 483,69 €

unter dem 27. Oktober 2011 für 2010, Nachforderung 311,95 €

1.225,70 €.

In der Berufung vertritt die Bekl. weiter die Auffassung, dass die Abrechnungen nicht fällig seien, weil die Kl. ihr keinen Termin zur Belegeinsicht angeboten habe. Die Kammer teilt jedoch die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Vermieter keinen konkreten Termin für eine Belegeinsicht vorschlagen muss. Aus dem Schreiben der Hausverwaltung der Kl. vom 20. Oktober 2009 ist zu entnehmen, dass die Unterlagen zur Einsicht zur Verfügung standen. Die Bekl. hätte sich zu den üblichen Geschäftszeiten zur Hausverwaltung begeben müssen, um die Belege einzusehen. Das Schweigen auf eine Terminsanfrage (etwa Schreiben des Mietervereins vom 7. Juni 2012), stellt keine Verweigerung der Einsicht dar.

[...]

Der Mieter hat bei einer Betriebskostenabrechnung Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen; verweigert der Vermieter das, muss der Mieter keine Nachzahlung leisten. Ein bloßes Schweigen auf eine Terminsanfrage ist allerdings für den Vermieter unschädlich.

Die Hausverwaltung hatte Nachforderungen für Betriebskosten aus drei Abrechnungsperioden geltend gemacht und mitgeteilt, dass die Unterlagen zur Einsicht zur Verfügung stünden. Die Mieterin meinte, die Abrechnungen seien nicht fällig, weil ein Schreiben des Mietervereins auf Angabe eines konkreten Termins zur Einsichtnahme unbeantwortet geblieben sei.

Das Amtsgericht hatte die Mieterin zur Zahlung verurteilt; mit Verfügung vom 14. Juni 2012 hielt das Landgericht Berlin dies für zutreffend. Der Vermieter müsse keinen konkreten Termin für eine Belegeinsicht vorschlagen; die Mieterin hätte sich vielmehr zu den üblichen Geschäftszeiten zur Hausverwaltung begeben müssen, um die Belege einzusehen, wenn die Terminsanfrage nicht beantwortet worden sei.

Der Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung wird nach Ansicht des BGH (VIII ZR 78/05, GE 2006, 502) sofort fällig; bei Verweigerung der Einsicht in die Unterlagen (einen Anspruch auf Fotokopien hat der Mieter nicht) steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dies führt allerdings nicht zu einer Verurteilung Zug um Zug (was das Einsichtsrecht gegenstandslos werden ließe), sondern es begründet nach § 242 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Staudinger/Weitemeyer, Rn. 123 zu § 556 BGB). Nach Auffassung der Kammer war die Hausverwaltung nicht verpflichtet, auf die Terminsanfrage zu reagieren; die Mieterin hätte sich daher unangemeldet in die Räume begeben und dort möglicherweise längere Zeit warten müssen, bis die Unterlagen herausgesucht worden waren. Das kann man auch anders sehen. In vielen Betriebskostenabrechnungen findet sich deshalb auch die Standardformulierung, dass die Unterlagen nach Terminsabsprache eingesehen werden können.