Schweigen auf Bitte um Belegeinsicht keine Verweigerung

Das bloße Schweigen des Vermieters auf eine Terminsanfrage des Mieters zur Belegeinsicht stellt noch keine Verweigerung der Belegeinsicht dar.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Dem Bekl. stand kein Zurückbehaltungsrecht wegen durch die Kl. verweigerter Belegeinsicht zu.

Die Kl. hat die Belegeinsicht nicht verweigert.

Grundsätzlich zutreffend und der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur entsprechend führt das Amtsgericht aus, dass der Mieter, wenn der Vermieter seinen Sitz - wie hier - in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache (ganzes Stadtgebiet) hat.

Ebenfalls zutreffend ist, dass das bloße Schweigen des Vermieters auf eine Terminsanfrage nicht ausreichend ist. Grundsätzlich muss der Vermieter aufgrund eines entsprechenden Schreibens nicht von sich aus tätig werden. Es handelt sich nicht um eine Bringschuld. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zustande kommt, obliegt es dem Mieter, nach einer entsprechenden Ankündigung bei der Vermieterin zu üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz dieser vorgelegt werden, kann eine Verweigerung der der Kl. obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden (LG Berlin, Urt. v. 6. Juni 2014 - 63 S 238/13, BeckRS 2014, 14936, beck-online).

Auch rechtfertigt sich im vorliegenden Fall nicht deshalb eine andere Beurteilung, weil der Bekl. meint, keine Kenntnis von einer Niederlassung der Kl. in Berlin gehabt zu haben.

Die Belege sind bei dem Vermieter oder in den Räumen eines seiner Bevollmächtigten einzusehen. Dogmatischer Ansatzpunkt für den Erfüllungsort ist nicht § 811, sondern der Leistungsort des § 269 und somit der Wohnsitz des Schuldners (der Rechenschaftslegung). Befindet sich der Sitz des Vermieters allerdings nicht am Ort des Mietobjekts, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden (BGH, Urt. v. 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, v. 13. September 2006 - VIII ZR 71/06, 11. Februar 2011 - V ZR 66/10 - alle juris).

Gemessen an diesen Maßstäben hatte der Bekl. Kenntnis von der Berliner Niederlassung der Kl. als Bevollmächtigte. Das Schreiben der … vom 28.7.2015 ist als Urkunde auch nicht präkludiert und ist innerhalb der Einwendungsfrist verfasst. Die Prozessbevollmächtigten des Bekl. haben in den vorangegangenen Jahren stets in der Berliner Niederlassung Einsicht genommen. Auch kann sich der Bekl. nicht darauf zurückziehen, er habe nicht gewusst, ob diese noch existiere. Ausweislich des vorgenannten Schreibens der Hausverwaltung hat der Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 24. Juni 2015, mithin binnen der Einwendungsfrist, mit der Berliner Niederlassung bezüglich eines Mietkontoauszugs das hiesige Mietverhältnis betreffend, korrespondiert.

Sofern der Prozessbevollmächtigte sich in seinem Widerspruch auf die Einwendungen der Vorjahre bezieht, ist diese pauschale Bezugnahme ohne Belegeinsicht nicht ausreichend. […]

Das bloße Schweigen des Vermieters auf eine Terminsanfrage des Mieters zur Einsicht in die Belege für die Betriebskostenabrechnung stellt für sich noch keine Verweigerung der Belegeinsicht dar.

Ein Mieter hatte, weil die Vermieterin – ein nicht mit Hauptsitz, sondern einer Zweigniederlassung in Berlin vertretenes größeres Wohnungsunternehmen – auf Bitte nach einem Termin zur Belegseinsicht in die Betriebskostenabrechnungsunterlagen nicht reagiert hatte, Miete zurückbehalten, welche die Vermieterin einklagte – mit Erfolg.

Dem Mieter habe kein Zurückbehaltungsrecht wegen durch die Klägerin verweigerter Belegeinsicht zugestanden, denn die Klägerin habe die Belegeinsicht nicht verweigert. Es treffe zu und entspreche der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass der Mieter, wenn der Vermieter seinen Sitz – wie hier – an einem anderen Ort habe, sein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache ausüben dürfe.

Allerdings liege im bloßen Schweigen des Vermieters auf eine Terminsanfrage des Mieters noch keine Verweigerung der Belegeinsicht.

Grundsätzlich müsse der Vermieter aufgrund eines Terminanfrage-Schreibens nicht von sich aus tätig werden, denn bei der Belegeinsicht handele es sich nicht um eine Bringschuld. Komme keine Vereinbarung eines Einsichtstermins zustande, sei es Sache des Mieters, nach einer entsprechenden Ankündigung beim Vermieter zu den üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz vorgelegt werden, könne eine Verweigerung der dem Vermieter obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden.

Der vorliegende Fall rechtfertige nicht deshalb eine andere Beurteilung, weil der Beklagte meine, keine Kenntnis von einer Niederlassung der Klägerin in Berlin gehabt zu haben.

Die Belege sind beim Vermieter oder in den Räumen eines seiner Bevollmächtigten einzusehen. Rechtsdogmatischer Ansatzpunkt für den Erfüllungsort sei nicht § 811 BGB, sondern der Leistungsort des § 269 BGB und somit der Wohnsitz des Schuldners (der Rechnungslegung). Befindet sich der Sitz des Vermieters allerdings nicht am Ort des Mietobjekts, könne der Mieter verlangen, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden.

Der Beklagte habe jedoch sehr wohl Kenntnis von der Berliner Niederlassung der Klägerin als deren Bevollmächtigte gehabt, denn die Prozessbevollmächtigten des Beklagten hätten in den vorangegangenen Jahren stets in der Berliner Niederlassung Einsicht in die Belege genommen und innerhalb der Einwendungsfrist der streitigen Betriebskostenabrechnung mit der Berliner Niederlassung wegen eines Mietkontoauszugs, der das Mietverhältnis betraf, sogar noch korrespondiert. Damit könne sich der Beklagte nicht darauf hinausreden, er habe nicht gewusst, ob die Zweigniederlassung der Klägerin noch existiere.