Schweigen

Schweigen; Zustimmung; Untervermietung; Sonderkündigungsrecht

Das Schweigen des Vermieters innerhalb der vom Mieter gesetzten angemessenen Frist zur Mitteilung, ob er der Untervermietung zustimme, berechtigt den Mieter nach Fristablauf zur Kündigung gemäß § 549 Abs. 1 S. 2 BGB.

Die Kl. sind Eigentümer und Vermieter eines Einkaufszentrums. Sie schlossen mit dem Bekl. am 9.9.1997 einen Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume im Objekt. Gemäß § 10 Ziffer 2 des Mietvertrages ist der Mieter "ohne schriftliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt".

Mit Schreiben vom 4.5.1999 wandte sich der Bekl. an die Kl. mit der Bitte, die Zustimmung zur Untervermietung der von ihm angemieteten Räumlichkeiten an Herrn A. zu erteilen. Gleichzeitig setzte er den Kl. eine Frist zur Erklärung über die Zustimmung bis zum 24.5.1999. Ferner teilte der Bekl. mit: "Sollten Sie innerhalb dieser Frist die von mir erbetene Zustimmung nicht erklären, müßte ich zu meinem Bedauern davon ausgehen, daß sie mit der gewünschten Untervermietung an Herrn A. nicht einverstanden sind." Der von dem Bekl. vorgeschlagene Untermieter war den Kl. nicht bekannt.

Mit Schreiben vom 25.5.1999 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht aus § 549 Abs. 1 S. 2 BGB. Mit Telefax vom 27.5.1999 widersprachen die Kl. dieser Kündigung.

Die Kl. haben behauptet, die Zustimmung zur Untervermietung mit Schreiben vom 7.5.1999 erteilt zu haben, während der Bekl. behauptet, er habe ein Zustimmungsschreiben der Kl. nicht erhalten. Die Beweisaufnahme vor dem LG Köln hat nicht erbracht, daß das Genehmigungsschreiben der Kl. dem Bekl. zugegangen ist. Es könne nicht ausgeschlossen werden, daß der Brief auf dem Postweg abhanden gekommen sei, was in den Risikobereich der Kl. falle. Weiter hat das LG u. a. ausgeführt: Abgesehen davon, daß die Kl. auch nicht zu beweisen vermocht hätten, daß ein entsprechendes Telefonat am 26.5.1999 geführt worden wäre, sei eine Genehmigung im Telefonat nach Ablauf der Frist und nach Absetzen des Kündigungsschreibens erteilt worden. Eine ausdrückliche Erklärung der Verweigerung der Zustimmung seitens der Kl. sei nicht erforderlich. Es genüge, wenn der Vermieter eine angemessene Frist des Mieters für die Erklärung der Erlaubnis fruchtlos verstreichen ließe. Das Schweigen sei als eine zwar nur konkludente, aber dennoch eindeutige Verweigerung der erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung zu werten. Andernfalls hätte es jeder Vermieter in der Hand, alleine durch sein Schweigen auf entsprechende Anfragen der Mieter das vom Gesetz vorgesehene Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 S. 2 BGB hinfällig zu machen. Die vorliegend von dem Bekl. gesetzte Frist von 20 Tagen sei angemessen gewesen.

Die Berufung der Kl. hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht erkannt, daß die Klage von Anfang an unbegründet war, da durch die Kündigung des Bekl. vom 25.5.1999 das Mietverhältnis zum 31.8.1999 beendet worden ist. Die Voraussetzungen einer Kündigung gemäß § 549 Abs. 1 S. 2 BGB sind vorliegend erfüllt.

Die Kl. haben nicht bewiesen, daß dem Bekl. ihre Zustimmungserklärung vom 7.5.1999 zugegangen ist. Zur Begründung wird zwecks Vermeidung von Wiederholungen insoweit auf die im Ergebnis zutreffende Beweiswürdigung in der angefochtenen Entscheidung sowie die ausführlichen Erörterungen in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat Bezug genommen.

Das Schweigen der Kl. innerhalb der vom Bekl. gesetzten Frist, von dem angesichts des mangelnden Beweises des Zugangs auszugehen ist, berechtigte den Bekl. nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung nach Fristablauf zur Kündigung gemäß § 549 Abs. 1 S. 2 BGB (OLG Hamm OLGR 1992, 275; LG Nümberg-Fürth WM 1995, 587; LG Berlin MM 1986, 453; ZMR 1998, 558; NZM 1999, 405; LG Mannheim ZMR 1998, 565; AG Köln WM 1998, 346; AG Hamburg-Wandsbek WM 1986, 314; Hannemann NZM 1999, 601; Bub/Treier, Wohn- und Geschäftsraummiete, 3. Aufl., III Rn. 1262; Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 6. Aufl., § 549 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 549 Rn. 54; Kossmann, Handbuch des Mietrechts, 5. Aufl., § 54 Rn. 10; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearbeitung 1995, § 549 Rn. 53; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 549 Rn. 9). Dem schließt sich der Senat jedenfalls in einem Fall wie dem vorliegenden an, wo der Mieter den Zugang des Fristsetzungsschreibens mit Einschreiben/Rückschein sichergestellt hat, in dem Schreiben einen konkreten Untermieter mit Namen und Anschrift benannt hat, und mit der - angemessenen - Fristsetzung die Ankündigung verbunden hat, daß er ein Schweigen des Vermieters innerhalb der Frist als Verweigerung der Zustimmung werten werde (i. E. ähnlich LG Gießen MDR 1999, 861 [= WM 1999, 458]). Jedenfalls unter diesen Voraussetzungen kommt dem Schweigen des Vermieters Erklärungswert zu.

Die vom Kl. angeregte Zulassung der Revision kam angesichts der Einheitlichkeit der zum Erklärungswert des Schweigens des Vermieters in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansicht nicht in Betracht (s. dazu Zöller, ZPO, 21. Aufl., § 546 Rn. 31 m. w. N.; MünchKomm/Wenzel, ZPO, 2. Aufl., § 546 Rn. 35 f.; Musielak/Ball, ZPO, § 546 Rn. 16).