Schwarzgeldabrede

Schwarzgeldabrede; Unredlichkeit des Erwerbers; Ausschlussgrund: Ausschließungsgrund; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss

Eine Schwarzgeldabrede beim Grundstücksverkauf führt regelmäßig nicht zur Unredlichkeit des Erwerbers.

Die Kl. zu 1) erstrebt die Rückübertragung des Grundstücks ... nach dem Vermögensgesetz.

Eigentümer des Grundstücks war ursprünglich der 1924 verstorbene Herr D. Mit notariellem Kaufvertrag vom 23. Juni 1941 veräußerten die D.schen Erben das Grundstück zum Kaufpreis von 2.707 RM an die Eheleute J. zu gleichen Anteilen. (...)

1949 wurde das Vermögen des Herrn J., u. a. das mit einem Wohnhaus bebaute Nachbargrundstück P. Nr. 3, gemäß "Liste 3" zum Einziehungsgesetz vom 8. Februar 1949 enteignet. Die Ehegatten J. verzogen 1955 bzw. 1961 "ohne Genehmigung" nach Berlin (West). Das Grundstück wurde zunächst von einem in der DDR lebenden Herrn Dr. G., Ehemann eines Mitglieds der D.'schen Erbengemeinschaft, verwaltet. (...)

Durch notarielle Nachtragsverhandlung vom 23. März 1970 änderten die D.schen Erben, vertreten durch Dr. G. und der VEB Kommunale Woh-nungsverwaltung Berlin-W. - KWV - als vom Rat des Stadtbezirks be-stellter Treuhänder für die Eheleute J. in ehelicher Vermögensgemeinschaft den Kaufvertrag von 1941 dahingehend ab, daß der höchstzulässi-ge Kaufpreis von 1.750 M vereinbart wurde. Der Erstattungsbetrag zu-gunsten der Eheleute J. in Höhe von 957 M wurde im Vertrag um die von den Verkäufern im Laufe der Jahre gezahlten Grundsteuern sowie die Kosten der Vertragsänderung auf 307 M reduziert, die von den Verkäufern auf ein Konto beim Berliner Stadtkontor überwiesen wurden. Gleichwohl versagte der Liegenschaftsdienst dem geänderten Vertrag im Juli 1970 erneut die Genehmigung, weil der Vertrag von 1941 wegen "fa-schistischen Inhalts" nicht geeignet sei, ins Genehmigungsverfahren zu kommen. Nach der Ausreise des Dr. G. aus der DDR im Jahre 1971 wurde das Grundstück von der KWV auf der Grundlage der Verordnung vom 25. Januar 1957 zur Aufhebung der Grundstückskontrollverordnung ver-waltet.

Offenbar seit 1985 war geplant, das Streitgrundstück mit einem Eigenheim zu bebauen. Zu diesem Zweck wurde es im Juni 1985 aufgrund ei-nes Nutzungsvertrags mit der KWV den Ehegatten K. übergeben und die Eintragung der staatlichen Verwaltung des den Ehegatten J. zugerechneten Grundstücks aufgrund der AO Nr. 2 vom 3. Oktober 1958 über die Be-handlung des Vermögens von Personen, die das Gebiet des demokratischen Berlins nach dem 10. Juni 1953 verlassen haben, im Grundbuch be-antragt. Mit notariellem Vertrag vom 29. Oktober 1986 veräußerte die KWV Berlin-H. aufgrund einer entsprechenden Ermächtigung des Magi-strats in Vertretung der Eheleute J. das Gartengrundstück an die als Ei-genheimbauer bestätigten Ehegatten K. zum Preis von 1.750 M; zugleich beantragten die Vertragsparteien die Genehmigung des Kaufvertrags vom 23. Juni 1941 und der Nachtragsverhandlung vom 23. März 1970, "um so die Voraussetzungen für ... (diesen) Vertrag zu schaffen. Nach Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung wurden die Ehegatten K. als Eigentümer des Streitgrundstücks im Grundbuch eingetragen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 7. November 1988 veräußerten die Ehegatten K. das noch immer unbebaute Grundstück zum Preis von 2.000 M an die damals als wissenschaftlicher Mitarbeiter im VEB T.-werk O. bzw. Sachbearbeiterin beim VEB F.werk B. beschäftigten Beigeladenen, die im Dezember 1988 im Grundbuch als Eigentümer in ehelicher Vermögensgemeinschaft eingetragen wurden.

Den von Frau J. gestellten Rückübertragungsantrag lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen ab, sprach der Erbengemeinschaft J. aber eine Entschädigung zu, weil das Streitgrundstück, an dem das Ehepaar J. im Wege des Durchgangserwerbs Eigentum erworben habe, vom staatlichen Verwalter an Dritte verkauft worden sei. Die Rückübertragung komme wegen redlichen Erwerbs seitens der Beigeladenen nicht in Betracht. Die Widersprüche der Erben wies der Widerspruchsausschuß beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin mit Widerspruchsbescheiden vom 27. Februar 1996 aus den Gründen der Ausgangsbescheide zurück.

Hiergegen haben die Kl. die von der Kammer verbundenen Klagen erhoben. Die Kl. zu 2) und 3) haben ihre Klagen nach Erörterung auch der Streitwertproblematik zurückgenommen.

Die Kl. zu 1) bezweifelt die zivilrechtliche Wirksamkeit der 1986 erfolg-ten Grundstücksveräußerung, weil der "Durchgangserwerber" M. J. längst verstorben gewesen und die Kl. zu 3) als in Ost-Berlin lebende Erbin einfach übergangen worden sei, und trägt zur Begründung ihres Rückübertragungsbegehrens im wesentlichen vor: Die Letzterwerber, insbesondere der Beigeladene als Akademiker, hätten bei zumutbaren Erkundigungen wissen können, daß es sich ursprünglich um einen Ver-walterverkauf gegen den Willen der "Westeigentümer" gehandelt habe. Unredlichkeit sei auch bei Schwarzgeldzahlung anzunehmen, denn diese habe zur Nichtigkeit des Kaufvertrags sowie zur Einziehung von Grundstück und Kaufpreis führen können. Entgegen ihren Angaben im Erörterungstermin hätten die Beigeladenen neben dem beurkundeten Kaufpreis von 2.000 M sehr wohl Schwarzgeld gezahlt, nämlich ausweislich einer eidesstattlichen Versicherung der Ehegatten K. vom 6. Februar 2000 weitere 8.000 M und mithin ein Vielfaches des Kaufpreises. Die Beigeladenen hätten damit eine angespannte Versorgungssituation manipulativ ausgenutzt und einen schweren Rechtsverstoß begangen, der auch strafbar gewesen sei. Sie hätten deshalb nicht darauf vertrauen können, daß der Erwerb bei einem Fortbestehen der DDR Bestand gehabt hätte; dies müsse unter Geltung des Vermögensgesetzes erst recht gelten. (...)

(...)

Die zulässige Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO) der Kl. zu 1) ist unbegründet. Der angegriffene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kl. zu 1) daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Sie hat keinen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Hausgrundstück an die Erben nach J., denn die Beigeladenen haben das Grundstück redlich erworben.

Die Kl. zu 1) ist - wie der Bekl. in seinen insoweit nicht angegriffenen Bescheiden ausdrücklich festgestellt hat - Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 i. V. m. § 3 Abs. 1 VermG. (...)

Streitgegenstand ist mithin allein die Frage, ob der aus § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG grundsätzlich folgende Naturalrestitutionsanspruch gesetzlich ausgeschlossen ist. In Betracht kommt hier lediglich der Ausschlußgrund des redlichen Erwerbs durch die Beigeladenen nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG. Danach scheidet die Rückübertragung aus, wenn natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum erworben haben. Den Begriff der Redlichkeit definiert das Gesetz nicht, sondern nennt lediglich Regelbeispiele (§ 4 Abs. 3 VermG), an denen vor dem Hintergrund des mit dem anspruchshindernden Einwand angestrebten sozialverträglichen Interessenausgleichs die Schutzwürdigkeit des Erwerbers in den Bestand seiner Eigentümerstellung zu messen ist. Der Vorrang des redlichen Erwerbs rechtfertigt sich danach vor allem durch den Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes. Bürger der DDR, die aufgrund der seinerzeit bestehenden Rechtslage manipulationsfrei Vermögenswerte erworben haben und dabei vom Fortbestehen der Staats-, Rechts- und Gesellschaftsordnung der DDR ausgehen konnten und mußten, sollen in ihrem berechtigten Vertrauen auf den Bestand des Erwerbs nicht dadurch nachträglich enttäuscht werden, daß sich die politischen und rechtlichen Verhältnisse in einer damals nicht vorhersehbaren Weise grundlegend geändert haben (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995, ZOV 1995, 150 ff.).

Etwaige zivilrechtliche Mängel der Veräußerung, hier an die Ehegatten K. vom 29. Oktober 1986 oder des notariellen Kaufvertrages vom 7. November 1988, führen nach inzwischen gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung, der die Kammer folgt, nicht zur Unwirksamkeit des Erwerbsgeschäfts. Entscheidend ist insoweit ausschließlich, ob der Erwerber eine Position erlangt hat, die gemessen an der Rechtswirklichkeit der DDR unangreifbar war (vgl. BVerwG, Urteile vom 30. Juni 1994, BVerwGE 96, 178, sowie vom 18. Januar 1996, VIZ 1996, 267 = ZOV 1996, 213 m. w. N.). Das war hier mit der Erteilung der seinerzeit erforderlichen Genehmigungen, insbesondere der nach der Grundstücksverkehrsverordnung, und der entsprechenden Grundbucheintragung ohne weiteres der Fall. Das dergestalt vollendete Erwerbsgeschäft eröffnet somit nach der gesetzlichen Konzeption die Prüfung des Ausschlußgrundes. Etwaige Verstöße gegen Rechtsvorschriften der DDR können deshalb regelmäßig nur noch in diesem Zusammenhang Bedeutung gewinnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996, a. a. O.).

Die materielle Beweislast für das Vorliegen der Redlichkeit obliegt grundsätzlich dem sich darauf berufenden Erwerber, hier also den Beigeladenen. Sie tragen die ihnen nachteiligen Folgen der Nichterweislichkeit jedoch nur, wenn überhaupt greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für einen unredlichen Erwerb vorliegen (BVerwG, Beschluß vom 16. Oktober 1995, VIZ 1996, 92), dessen manipulative Umstände sie sich zurechnen lassen müssen, weil sie entweder aktiv daran beteiligt waren oder von den Rechtsverstößen wußten oder hätten wissen müssen; für den Regelfall setzt das Vermögensgesetz die Redlichkeit des Erwerbers jedenfalls voraus (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. November 2000 - BVerwG 7 C 94.99 -, Urteilsabdruck S. 11). An solchen greifbaren Anhaltspunkten fehlt es hier.

Die berufliche und gesellschaftliche Stellung der Beigeladenen als Betriebswirt im T.werk bzw. Sachbearbeiterin im F.-werk vermittelte ihnen keine persönliche Machtstellung im Sinne von § 4 Abs. 3 Buchst. b VermG, die ihnen eine manipulative Einwirkung auf das Erwerbsgeschaft ermöglicht hätte. (wird ausgeführt) Der Grundstückskauf erfüllt aber auch nicht das in § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG normierte Regelbeispiel. Nach dieser Vorschrift ist der Rechtserwerb in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht in Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen. Ob die von der Kl. zu 1) nunmehr in den Vordergrund gestellte Schwarzgeldabrede bei einem Ankauf von Privat überhaupt von der Bestimmung des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG erfaßt wird, die auf seiten der Erwerber nur ein Kennen oder Kennenmüssen und damit eine Manipulation auf seiten der staatlichen Stelle voraussetzt (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Dezember 1998, VIZ 1999, 341 = ZOV 1999, 161; ebenso Urteil der Kammer vom 24. Februar 2000 - VG 29 A 507.94 -), oder ob ein solches Verhalten als ein den gesetzlichen Regelbeispielen vergleichbarer Fall unredlichen Erwerbs (§ 4 Abs. 2 Satz 1 VermG) einzuordnen wäre, braucht die Kammer nicht zu entscheiden. Offenbleiben kann auch, ob es sich hier überhaupt um Schwarzgeld im Sinne eines reinen Aufpreises gehandelt hat, oder ob die Mehrzahlung ein Entgelt für Bauvorleistungen der Veräußerer darstellte, wie die Beigeladenen eingewendet haben. Denn auch eine etwaige Schwarzgeldzahlung war ungeachtet ihrer dogmatischen Einordnung zur Überzeugung der Kammer jedenfalls nicht geeignet, das Vertrauen der Beigeladenen auf das Behaltendürfen des Kaufobjekts zu entwerten.

Entgegen der Auffassung der Kl. zu 1) war der von den Beigeladenen mit den Ehegatten K. geschlossene notarielle Kaufvertrag vom 7. November 1988 nach dem Recht der DDR trotz der Schwarzgeldabrede wirksam. Dies folgt aus § 305 Abs. 3 ZGB, wonach dann, wenn im Grundstückskaufvertrag zur Täuschung ein niedrigerer Kaufpreis als der vereinbarte beurkundet wurde, der beurkundete Kaufpreis galt. Der mit der Schwarzgeldabrede verbundene Preisverstoß (vgl. § 305 Abs. 1 ZGB) führte also nicht zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts. Dem entsprach die allgemeine Regelung für unter Verstoß gegen die gesetzlichen Preisvorschriften geschlossene Verträge in § 68 Abs. 2 Satz 2 ZGB, wonach der Vertrag mit dem zulässigen Preis wirksam wurde; nach § 69 Abs. 2 ZGB konnte allenfalls "das zu Unrecht Erlangte", mithin der dem Veräußerer gezahlte Aufpreis, zugunsten des Staates eingezogen werden, nicht aber das wirksam erworbene Kaufobjekt. Die Beigeladenen konnten also nach dem Zivilrecht der DDR trotz der Schwarzgeldzahlung auf den Bestand des Eigentumserwerbs vertrauen (ebenso im Ergebnis VG Leipzig, Urteil vom 14. Januar 1993, VIZ 1993, 305; VG Berlin, Urteil vom 15. September 2000 - VG 31 A 176.97 -).

Der Hinweis der Kl. zu 1) auf § 170 StGB/DDR gebietet keine andere Entscheidung, weil nach dieser Vorschrift nur derjenige belangt wurde, der - für sich oder andere - einen höheren als den zulässigen Preis veranlaßte, forderte oder vereinnahmte, also nicht der geschädigte Käufer. Einzuziehen war nach § 170 Abs. 4 StGB/DDR ohnehin nur der Mehrerlös, die Einziehung des Kaufgegenstandes war nicht vorgesehen. Mithin mußten die Beigeladenen auch nach dem Strafrecht der DDR den Verlust des Grundstücks nicht befürchten. Daß die Schwarzgeldzahlung in Höhe von 8.000 M ein Mehrfaches des beurkundeten Kaufpreises von 2.000 M ausmachte, mag in der Person des Veräußerers einen schweren Fall des Preisverstoßes begründet haben (§ 170 Abs. 3 StGB/DDR), ändert aber nichts an der Unangreifbarkeit des Rechtserwerbs.

Vor dem Hintergrund der allgemeinen Verhaltnisse in der DDR und der Rechtsanschauungen ihrer Bürger vermag die Kammer auch keinen sonstigen Grund zu erkennen, der die Schutzwürdigkeit des Vertrauens der Beigeladenen auf den Bestand des Grundstückserwerbs entfallen lassen könnte. Zwar mag zweifelhaft sein, ob die in der mündlichen Verhandlung angesprochene Judikatur zu denjenigen Fällen, in denen Schwarzgeld unmittelbar an Ausreisewillige gezahlt wurde, auf den hier zu beurteilenden Fall eines Privatverkaufs unter DDR-Bürgern ohne weiteres anwendbar ist; in jenen Fällen wurde die Unredlichkeit verneint, sofern die Abrede nur dazu diente, dem vom Staat zum Grundstücksverkauf genötigten Verkäufer ein höheres Entgelt zu verschaffen, als ihm zustand (vgl. z. B. BVerwG, Beschluß vom 6. Januar 1994, Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 5, und Urteil vom 30. November 2000 - BVerwG 7 C 87.99 - = ZOV 2001, 169 m. w. N.). Auch eine Schwarzgeldabrede unter DDR-Bürgern stellte aber keine dem Erwerber zurechenbare sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang dar, wie sie für die Unredlichkeit des Erwerbs nach § 4 Abs. 2 und 3 VermG kennzeichnend ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995, a. a. O.). Vielmehr waren, auch nach Meinung der Kl. zu 1), Schwarzgeldzahlungen in der Mangelwirtschaft der DDR insbesondere bei besonders knappen, aber preisgebundenen Gütern wie z. B. Bau- oder Erholungsgrundstücken und Kraftfahrzeugen durchaus üblich und gehörten zum gesellschaftlichen Alltag. Daß Preisverstöße massenhaft vorkamen, hatte offenbar auch der DDR-Gesetzgeber erkannt, als er mit den oben angeführten Regelungen des ZGB die Rechtswirksamkeit entsprechender Verträge unangetastet ließ. Solche als sozialadäquat geltenden, der Lebenswirklichkeit in der DDR entsprechenden Preisabsprachen, die auch keinen inneren Zusammenhang mit den vermögensrechtlichen Schädigungstatbeständen aufweisen, können aber heute nicht als eine zur Unredlichkeit führende Manipulation im Sinne des vornehmlich dem Ausgleich von Teilungsunrecht verpflichteten Vermögensgesetzes gewertet werden, mag der Vorgang auch gegen Rechtsvorschriften der DDR und die "Grundsätze der sozialistischen Moral" (vgl. § 68 Abs. 1 Nm. 1 und 2 ZGB) verstoßen haben.

Ist nach alledem die Naturalrestitution des Streitgrundstücks wegen des redlichen Erwerbs seitens der Beigeladenen gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen, so kann dahinstehen, ob die Auffassung des Bekl. zutrifft, wonach die Rückübertragung des Grundstücks infolge der nach Rücknahme der Klagen der Kl. zu 2) und 3) eingetretenen Bestandskraft der Feststellung ihrer Entschädigungsberechtigung ohnehin nicht mehr möglich sei.