Schwarzarbeit anstatt Miete und ungerechtfertigte Berei¬cherung

Bei der Vereinbarung „Schwarzarbeit für Miete“ kann sich der Entreicherte grundsätzlich auf die Vorschriften über die ungerechtfertigte Berei­cherung berufen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt vom Bekl. Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung sowie die Zahlung rückständiger Mietzinsen. Der Bekl. hatte sich auf Nachfrage des Kl. bereit erklärt, im Haus des Kl. für diesen Schwarzarbeit zu verrichten, was auch geschah. Der Bekl. zahlte den Mietzins für Mai und Juni 2015 jeweils vollumfänglich nicht. Daraufhin kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos sowie hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Gegenüber dem Bekl. erklärte der Kl. die Aufrechnung gegen die Ansprüche des Bekl. aus der geleisteten Schwarzarbeit mit seinem Anspruch gegen den Bekl. auf die vereinbarte, aber nicht erfolgte Kautionszahlung.

Der Bekl. zahlte im Juni und Juli 2015 Beträge in Höhe von 440 €, die der Kl. auf die Monate Mai und Juni 2015 verrechnete; weitere Mietzahlungen für Juli, August und September 2015 wurden vom Bekl. nicht erbracht. Der Bekl. trägt vor, er habe Schwarzarbeit im Umfang von 60 Stunden für den Kl. gelei­stet, so dass der Kl. ihm 1.200 € schulde, die - wie vereinbart - mit der Miete zu verrech­nen seien. Nach Auffassung der Kl. stehen dem Bekl. keine aufrechenbaren Gegenansprüche aus der von ihm geleisteten Schwarzarbeit zu, da diese Gegenforderung vereinbarungsgemäß mit dem Anspruch des Kl. auf Kautionszahlung aufgerechnet wurde. Der Be­kl. habe für den Kl. Schwarzarbeit im Umfang von 24 Stunden geleistet, so dass ein Zah­lungsanspruch des Bekl. in Höhe von 24 Stunden x 12 € = 288 € bestanden habe, der jedoch durch die Aufrechnung erloschen sei.

Das AG verurteilte den Bekl. zur Räumung und Herausgabe sowie zur Zahlung von 880 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Anwaltsgebühren.

I. Das streitgegenständliche Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung des Kl. vom 17.6.2015 gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB wirksam beendet.

Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 17.6.2015 war der Bekl. mit der Zahlung der Mieten für die Monate Mai und Juni 2015 jeweils vollumfänglich in Verzug, so dass die Vorausset­zungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB vorliegen. Unstreitig wurden vom Bekl. Mietzinszah­lungen für diese Monate nicht geleistet. Die Zahlungsansprüche des Kl. sind jedoch auch nicht durch Aufrechnung gemäß §§ 387 ff. BGB erloschen.

Soweit sich der Bekl. darauf beruft, ein Zahlungsverzug habe nicht vorgelegen, weil ihm ein Gegenanspruch aus seiner für den Kl. geleisteten Schwarzarbeit in Höhe von 1.200 € zu­stehe, der vereinbarungsgemäß mit der Miete zu verrechnen sei, so dringt er mit diesem Ein­wand nicht durch.

Unstreitig hat zwar der Bekl. in beiderseitigem Einvernehmen Schwarzarbeit für den Kl. verrichtet, und beide Parteien haben einen Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (SchwArbG) eingeräumt. Der zwischen den Parteien geschlos­sene Vertrag […] war somit gemäß § 134 BGB nichtig (BGH, Urteil vom 31. Mai 1990 - VII ZR 336/89 -, BGHZ 111, 308-314).

Der Bekl. kann mithin wegen der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrags Rechte allenfalls aus dessen Rückabwicklung herleiten. Nach der Rechtsprechung des BGH (aaO.) sind die §§ 677 ff. BGB in derartigen Fällen zwar grundsätzlich anwendbar (BGHZ 37, 258, 263), da jedoch die „Aufwendungen“ des Bekl. hier aus einer vom Gesetz verbotenen Tätigkeit bestanden, durfte er diese nicht „den Umständen nach für erforderlich halten“, so dass schon daher ein Vergütungsanspruch nach Maßgabe der §§ 683, 670 BGB entfällt.

Der Bekl. kann sich aber grundsätzlich auf die Vorschriften über die ungerechtfertigte Berei­cherung berufen. Die Annahme eines Anspruchs gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB scheitert hier im Ergebnis nicht an der Vorschrift des § 817 Satz 2 BGB. Zwar gilt diese Vorschrift grundsätz­lich für Fallgestaltungen der vorliegenden Art, da jedoch die Bereicherungsansprüche dem Billig­keitsrecht angehören und daher in besonderem Maße unter den Grundsätzen von Treu und Glau­ben stehen (BGHZ 36, 232, 234/235), kann die Vorschrift des § 817 Satz 2 BGB hier nach § 242 BGB keine Anwendung finden. Mit dem Grundsatz von Treu und Glauben wäre es nicht zu verein­baren, wenn der Kl. den Wert des rechtswidrig Erlangten nicht erstatten müsste, sondern un­entgeltlich behalten könnte. Es entspräche nicht der Billigkeit, dem durch die Vorleistung begünstigten Kl. den durch nichts gerechtfertigten Vorteil unentgeltlich zu belassen (BGH, aaO.). Der Bereicherungsanspruch geht nach § 818 Abs. 2 BGB auf Ersatz des Wertes, der dem Be­kl. ohne Rechtsgrund zugeflossen ist (BGH, aaO.). Bei der Bewertung des durch die Schwarzarbeit Erlangten ist zunächst zu beachten, dass der Schwarzarbeiter im Wege des Bereicherungsausgleichs keinesfalls mehr erlangen kann, als er mit seinem Auftraggeber - in nichti­ger Weise - als Entgelt vereinbart hatte (vgl. BGH, Urt. vom 30. Juni 1960, VII ZR 184/58 = LM BGB § 123 Nr. 22). In aller Regel sind hiervon aber wegen der mit der Schwarzarbeit verbunde­nen Risiken ganz erhebliche Abschläge angebracht. Insbesondere ist stark wertmindernd zu be­rücksichtigen, dass vertragliche Gewährleistungsansprüche wegen der Nichtigkeit des Vertrages von vornherein nicht gegeben sind.

Der Anspruch des Bekl. auf Wertersatz für seine im Haus des Kl. geleistete Schwarz­arbeit gemäß §§ § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB ist jedoch gemäß §§ 387 ff. BGB durch die Aufrechnung des Kl. mit anwaltlichem Schreiben vom 25.6.2015 in Höhe von 288 € gegen den unstreitig bestehenden Kautionszahlungsanspruch des Kl. in Höhe von 700 € erloschen.

Soweit sich der Bekl. darauf beruft, er habe nicht nur 24, sondern 60 Stunden Schwarzarbeit geleistet, für die ein Stundenlohn von 20 € vereinbart worden sei, und es sei eine Vereinbarung getroffen worden, wonach die Vergütung für die Schwarzarbeit mit der Miete zu verrechnen sei, so ist er für diese Behauptungen beweisfällig geblieben. Trotz Bestreitens dieser Behauptungen durch den Kl. hat der Bekl. keinerlei Beweismittel angeboten.

Darüber hinaus scheitert ein weitergehender Bereicherungsanspruch des Bekl. aber auch an der fehlenden Substantiiertheit seines Sachvortrags. [wird ausgeführt]

Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die Miete durch Schwarzarbeit abzuleisten, ist, weil ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitergesetz vorliegt, nichtig. Zahlt der Mieter keine Miete, ist der Vermieter deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigt; der Mieter kann gegen den Zahlungsanspruch nicht mit vermeintlichen Lohnansprüchen aus der vereinbarten Schwarzarbeit aufrechnen.

Der Kläger (Vermieter) vermietete dem Beklagten für 440 € mtl. eine Wohnung. Dieser erklärte sich auf Nachfrage des Vermieters dazu bereit, für ihn Schwarzarbeit zu verrichten. So geschah es. Nachdem der Beklagte die Miete für zwei Monate schuldig blieb, kündigte der Kläger fristlos und verlangte Räumung und Herausgabe. Der Beklagte wehrte sich mit dem Argument, er habe für den Kläger 60 Stunden schwarz gearbeitet, so dass dieser ihm 1.200 € schulde, die vereinbarungsgemäß mit der Miete zu verrechnen seien. Der Kläger wandte ein, er habe die Ansprüche bereits auf die vereinbarte, aber nicht gezahlte Kaution von 700 € verrechnet. Im Übrigen habe der Mieter nur 25 Stunden für 20 € Stundenlohn gearbeitet.

Das AG verurteilte den Mieter zur Räumung und Nachzahlung der rückständigen Mieten. Beide Parteien hätten unstrittig gegen das Schwarzarbeitergesetz verstoßen. Die Schwarzarbeitsvereinbarung sei somit gem. § 134 BGB nichtig gewesen. Der Mieter habe daher keinen Lohnanspruch. Es würde jedoch dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn der Kläger unentgeltlich das vom Beklagten Geleistete behalten dürfte. Daher könne der Beklagte grundsätzlich Ersatz für den Wert seiner Leistungen verlangen.

Bei der Bewertung solcher Leistungen sei zu beachten, dass der Schwarzarbeiter aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht mehr erlangen könne, als er mit seinem Auftraggeber – in nichtiger Weise – als Entgelt vereinbart hatte. In aller Regel seien hiervon aber wegen der mit der Schwarzarbeit verbundenen Risiken ganz erhebliche Abschläge angebracht. Insbesondere sei stark wertmindernd, dass Gewährleistungsansprüche wegen der Nichtigkeit des Vertrages ausschieden. Der Beklagte konnte seinen „Lohn“ aus der Schwarzarbeit aber nicht gegenrechnen, da der Vermieter den Anspruch zu Recht mit seiner Kautionsforderung verrechnet habe. Das AG rechnete dem Mieter mangels Nachweis lediglich die vom Vermieter zugestandenen 25 Arbeitsstunden zu. Das Urteil ist rechtskräftig.

Ist ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG vom 23. Juli 2004 nichtig, steht dem Unternehmer für erbrachte Bauleistungen ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Wertersatz gegen den Besteller nicht zu. So hat der BGH durch Urteil vom 10. April 2014 - VII ZR 241/13 - (GE 2014, 735) geurteilt. Gleiches muss auch für andere Verträge – Dienstleistungs-, gemischte Verträge – gelten. Daher konnte der Mieter, entgegen der Auffassung des AG, grundsätzlich keinen Ersatz für den Wert seiner Leistungen verlangen, auch nicht – so ausdrücklich der BGH – aus bereicherungsrechtlichen Gründen.