Schutz des Vormerkungsberechtigten

Schutz des Vormerkungsberechtigten; Anwendbarkeit des § 883 Abs. 2 BGB im Rahmen des § 111 SachenRBerG

1. Der Anspruch des Vormerkungsberechtigten gegen den vormerkungswidrig eingetragenen Zwischenerwerber auf Abgabe der Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung, welche zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist, besteht nicht, wenn der Vormerkungsberechtigte nach den schuldrechtlichen Vereinbarungen nur die Auflassung eines entsprechend belasteten Grundstücks verlangen kann.

2. Eine Vormerkung schützt den Berechtigten nicht nur vor nachteiligen Verfügungen im Sinne des § 883 Abs. 2 BGB, sondern auch in seinem guten Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchstands zur Zeit der Eintragung der Vormerkung und damit auch gegen nicht eingetragene Rechte Dritter. Dabei ist für die Gutgläubigkeit des Erwerbers der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung gestellt wurde. Dieser Schutz des Vormerkungsberechtigten gilt in gleicher Weise im Rahmen des § 111 SachenRBerG.

1 Die Parteien sind Grundstücksnachbarn in P. (Brandenburg).

2 Das den Kl. gehörende Grundstück stand ursprünglich im Eigentum der Stadt P. und wurde von dem Bekl. seit 1986 als Zufahrt für den mit einem Fahrzeug ansonsten nicht erreichbaren hinteren Teil seines Grundstücks genutzt. 2001 verkaufte die Stadt das Grundstück an die Zeugin H. mit dem Hinweis, daß der Bekl. es seit einem vor dem 2. Oktober 1990 liegenden Zeitpunkt als Zuwegung und Überfahrt nutze. In dem Kaufvertrag verpflichtete sich die Zeugin, dem Bekl. eine Grunddienstbarkeit einzuräumen, sofern ihm aus dieser Nutzung ein Anspruch auf Gewährung eines Geh- und Überfahrtsrechts erwachsen sein sollte.

3 Mit notariellem Kaufvertrag vom 13. Februar 2002 verkaufte die Zeugin H. den vorderen Teil des von ihr erworbenen Grundstücks (bestehend aus den damaligen Flurstücken 795 und 796) an die Kl. Den hinteren Grundstücksteil hatte sie zuvor an Dritte veräußert. Der mit den Kl. geschlossene Vertrag enthält zugunsten der Erwerber des hinteren Grundstücksteils und in bezug auf das Grundstück des Bekl. (Flurstück 797) unter VI.1.2. folgende Regelung:

"Dem Käufer ist bekannt, daß zu Lasten des Vertragsgegenstandes im Wege der Bestellung von Grunddienstbarkeiten zugunsten der verbleibenden Restfläche aus den Flurstücken 795 und 796 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu gewähren und dies im Grundbuch zu vermerken ist. Dieses .... Recht erstreckt sich auf einen ca. 3m breiten Streifen .... Der Verkäufer wird auf eigene Kosten eine .... Zufahrt herstellen. Für die künftige Er- und Unterhaltung .... hat der nutzende Eigentümer selbst einzustehen, mehrere jeweils anteilig. Dem Käufer ist bekannt, daß diese Zufahrt zum Teil auch von dem jeweiligen Eigentümer des angrenzenden Flurstücks 797 mitgenutzt werden wird. Der Umfang der Benutzerrechte richtet sich nach dem für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser üblichen."

4 Am 7. Mai 2002 wurde eine Auflassungsvormerkung für die Kl. in das Grundbuch eingetragen. Im August 2002 bewilligte die Zeugin H. zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 797 eine Grunddienstbarkeit in Gestalt eines Geh- und Fahrmitbenutzungsrechts; diese wurde am 20. Februar 2003 in das Grundbuch eingetragen. Die Kl. sind aufgrund ihres Antrags vom 8. Juli 2003 seit dem 23. September 2003 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

5 Die Kl. verlangen von dem Bekl., es zu unterlassen, ihr Grundstück zu betreten oder zu befahren, sowie die Herausgabe eines ihm für das Zufahrtstor überlassenen Schlüssels. Ferner nehmen sie den Bekl. auf Erteilung der Zustimmung zur Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Grunddienstbarkeit in Anspruch. Der Bekl. verlangt im Wege der Widerklage die Befestigung der Zufahrt in einer Breite von drei Metern sowie eine dahingehende Konkretisierung der Grunddienstbarkeit.

6 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung des Bekl. ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seine Anträge weiter. Die Kl. beantragen die Zurückweisung der Revision.

I. 7 Das Berufungsgericht meint, der Bekl. sei nach § 888 BGB verpflichtet, die Löschung der Grunddienstbarkeit zu bewilligen. Aus dem zwischen den Kl. und der Zeugin H. geschlossenen Kaufvertrag könne er keine Rechte herleiten. Die Kl. seien darin lediglich auf eine Mitnutzung ihres Grundstücks durch den Bekl. hingewiesen, nicht aber verpflichtet worden, diesem ein Nutzungsrecht einzuräumen. Ein Anspruch auf Bestellung einer Grunddienstbarkeit gemäß § 116 Abs. 1 SachenRBerG stehe dem Bekl. nicht zu. Die Kl. hätten das Grundstück nach § 116 Abs. 2 SachenRBerG gutgläubig lastenfrei erworben, da ihnen nicht bekannt gewesen sei, daß der Bekl. es vor dem 3. Oktober 1990 als Zuwegung genutzt habe.

8 Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung überwiegend nicht stand.

II. 9 1. Das Berufungsgericht nimmt zu Unrecht an, daß die Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zur Löschung der auf ihrem Grundstück lastenden Dienstbarkeit gemäß § 888 Abs. 1 BGB verlangen können.

10 Allerdings gewährt die Vorschrift des § 888 Abs. 1 BGB dem Vormerkungsberechtigten gegen den vormerkungswidrig eingetragenen Zwischenerwerber einen Anspruch auf Abgabe der Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung, welche zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist. An der erforderlichen Vormerkungswidrigkeit des Zwischenerwerbs kann es bei einer nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung erfolgten Grundstücksbelastung aber fehlen. Da eine Vormerkung nur den konkret bestehenden schuldrechtlichen Auflassungsanspruch sichert, ist eine solche Belastung nicht (relativ) unwirksam gemäß § 883 Abs. 2 BGB und damit nicht vormerkungswidrig, wenn der Vormerkungsberechtigte nach den schuldrechtlichen Vereinbarungen nur die Auflassung eines entsprechend belasteten Grundstücks verlangen kann (vgl. Senat, Urt. v. 9. Januar 1981, V ZR 58/79, NJW 1981, 980, 981 sowie Staudinger/Gursky, BGB [2002], § 883 Rdn. 208). Der durch die Vormerkung gesicherte Auflassungsanspruch der Kl. wäre deshalb durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 797 nicht im Sinne von § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB beeinträchtigt, wenn die Verkäuferin nach dem mit den Kl. geschlossenen Kaufvertrag berechtigt war, das Grundstück entsprechend zu belasten.

11 Die Revision rügt zu Recht, daß das Berufungsgericht es unterlassen hat, Feststellungen zu einer solchen Berechtigung der Verkäuferin zu treffen. Es hat lediglich geprüft, ob dem Bekl. eigene Rechte aus der zwischen den Kl. und der Zeugin H. getroffenen Vereinbarung über die Mitnutzung des Grundstücks durch Dritte zustehen. Dies kann indessen anders zu beantworten sein als die Frage, ob die Verkäuferin im Verhältnis zu den Kl. berechtigt war, nicht nur den Erwerbern des hinteren Grundstücksteils, sondern - erforderlichenfalls - auch dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 797 eine Grunddienstbarkeit in Gestalt eines Geh- und Fahrrechts zu bewilligen.

12 2. Das angefochtene Urteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und zwar hinsichtlich der Klage insgesamt. Solange nicht feststeht, daß die Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zur Löschung der Grunddienstbarkeit verlangen können, ist der Bekl. aufgrund dieses eingetragenen Rechts zur Nutzung der Zufahrt berechtigt. Damit entfällt auch die Grundlage für die Verurteilung des Bekl., die Nutzung des Grundstücks der Kl. zu unterlassen und den Schlüssel zur Zufahrt herauszugeben.

13 Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit es die notwendigen Feststellungen durch die erforderliche - nicht nur am Wortlaut orientierte, sondern alle Umstände des Falles berücksichtigende - Auslegung der Vereinbarung unter VI.1.2. des Kaufvertrages vom 13. Februar 2002 (nachfolgend: Nutzungsklausel) nachholen kann. Dabei hat der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht.

14 3. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

15 a) Die Möglichkeit, daß die Zeugin H. berechtigt war, zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 797 eine Grunddienstbarkeit zu bestellen, kann nicht mit der - von dem Berufungsgericht in bezug auf mögliche Rechte des Bekl. verwendeten - Begründung in Abrede gestellt werden, die Kl. seien durch die Nutzungsklausel lediglich auf eine Mitnutzung ihres Grundstücks durch den Bekl. hingewiesen worden, ohne daß sich daraus eine Verpflichtung der Kl. ergebe, diese Nutzung zu dulden. Einem solchen Verständnis der Nutzungsklausel steht bereits entgegen, daß sie nach ihrem Wortlaut keinen gegenwärtigen, sondern einen künftigen Zustand beschreibt ("... Zufahrt ... mitgenutzt werden wird"). Wäre es richtig, daß die Kl. dennoch berechtigt sein sollten, dem Bekl. die Mitnutzung ihres Grundstücks jederzeit zu untersagen, liefe die Nutzungsklausel weitestgehend leer. (wird ausgeführt)

16 Eine aus der Nutzungsklausel folgende Berechtigung der Zeugin H., zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 797 erforderlichenfalls eine Grunddienstbarkeit zu bestellen, kann auch nicht aufgrund der im Berufungsurteil angestellten Überlegungen zu der Bekundung der Zeugin abgelehnt werden, sie habe durch die Nutzungsklausel die ihr aus dem Vertrag mit der Stadt P. obliegende Verpflichtung an die Kl. weitergeben wollen. Richtig an diesen Überlegungen mag sein, daß die Zeugin H. nach dem mit der Stadt P. geschlossenen Vertrag nur insoweit verpflichtet war, eine Grunddienstbarkeit zu bestellen, als dem Bekl. aufgrund der bisherigen Nutzung des verkauften Grundstücks ein entsprechender Anspruch erwachsen war. Allerdings geht das Berufungsgericht an anderer Stelle davon aus, daß dem Bekl. ein solcher Anspruch nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG ursprünglich zugestanden hat, so daß nicht ersichtlich ist, warum die Zeugin nicht verpflichtet gewesen sein soll, für die Bestellung einer Dienstbarkeit Sorge zu tragen. Vor allem aber ist die Schlußfolgerung des Berufungsgerichts unverständlich, die Nutzungsklausel könne deshalb nicht als Weitergabe ihrer Verpflichtung an die Kl. angesehen werden, weil ungeklärt gewesen sei, ob und inwieweit dem Bekl. ein Anspruch auf Einräumung einer Dienstbarkeit zustand. Gerade wenn und weil die Zeugin H. nicht ausschließen konnte, daß sie aus dem Vertrag mit der Stadt P. verpflichtet war, dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 797 eine Grunddienstbarkeit einzuräumen, entspricht es der Lebenserfahrung, daß sie - auch zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen - bestrebt war, diese mögliche Verpflichtung durch Vereinbarung der Nutzungsklausel entweder an die Kl. weiterzugeben oder aber sicherzustellen, daß sie trotz des Weiterverkaufs berechtigt blieb, die Verpflichtung erforderlichenfalls zu Lasten der Kl. zu erfüllen.

17 Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht ferner zu erwägen haben, ob sich aus dem Umstand, daß die Nutzungsklausel zugunsten der Erwerber des hinteren Grundstücksteils die Bestellung einer Grunddienstbarkeit vorsieht, hinsichtlich des Flurstücks 797 aber nur von einer Mitnutzung bzw. einem Benutzerrecht spricht, folgern läßt, daß nach dem Willen der Vertragsparteien ein dingliches Recht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 797 nicht begründet werden sollte, oder ob sich der Unterschied in der Formulierung daraus erklärt, daß noch nicht feststand, welche Rechte die Verkäuferin aufgrund des mit der Stadt P. geschlossenen Vertrages zugunsten des Bekl. würde begründen müssen. Dabei wird auch zu klären sein, ob und inwieweit es für die Kl. im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbar von Bedeutung war, auf welcher Rechtsgrundlage der Bekl. ihr - von den Erwerbern des hinteren Grundstücksteils ohnehin befahrenes - Grundstück mitnutzte.

18 Vorsorglich weist der Senat darauf hin, daß auch aus dem nachträglichen Verhalten der Parteien Rückschlüsse auf deren Geschäftswillen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gezogen werden können (vgl. BGH, Urt. v. 6. Juli 2005, VIII ZR 136/04, NJW 2005, 3205, 3207 m.w.N.) und deshalb erforderlichenfalls auch festzustellen und zu würdigen sein wird, wann die Kl. von dem zwischen der Zeugin H. und dem Bekl. geschlossenen Vergleich vom 15. April 2002 und von der Bewilligung bzw. Eintragung der Grunddienstbarkeit erfahren und wie sie hierauf reagiert haben.

19 b) aa) Sollte das Berufungsgericht zu dem Schluß gelangen, daß die Eintragung der Grunddienstbarkeit vormerkungswidrig war und die Kl. deshalb die Zustimmung zu deren Löschung verlangen können, wird im Rahmen des auf Unterlassung der weiteren Nutzung des klägerischen Grundstücks gerichteten Klageantrags die dann naheliegende Möglichkeit zu prüfen sein, daß dem Bekl. aus der Nutzungsklausel jedenfalls ein eigener schuldrechtlicher Anspruch auf Mitnutzung des Grundstücks (§ 328 BGB) zusteht.

20 bb) Demgegenüber kann sich eine Pflicht der Kl., die weitere Nutzung ihres Grundstücks zu dulden, nicht aus § 116 Abs. 1 SachenRBerG ergeben. Ist die eingetragene Grunddienstbarkeit vormerkungswidrig und damit zu löschen, haben die Kl. das Grundstück gemäß § 116 Abs. 2 i.V.m. §§ 122, 111 SachenRBerG gutgläubig lastenfrei erworben; ein etwaiger Anspruch des Bekl. aus § 116 Abs. 1 SachenRBerG ist damit erloschen (§ 116 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. §§ 122, 111 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG).

21 Nach ständiger Rechtsprechung des Senats schützt die Vormerkung den Berechtigten nämlich nicht nur vor nachteiligen Verfügungen im Sinne des § 883 Abs. 2 BGB, sondern auch in seinem guten Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchstands zur Zeit der Eintragung der Vormerkung und damit auch gegen nicht eingetragene Rechte Dritter (vgl. Senat, Urt. v. 31. Oktober 1980, V ZR 95/79, NJW 1981, 446, Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 204/92, NJW 1994, 2947). Dabei ist für die Gutgläubigkeit des Erwerbers der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung gestellt wurde (vgl. Senat, BGHZ 28, 182, 187; Urt. v. 31. Oktober 1980, V ZR 95/79, aaO).

22 Entsprechendes gilt für den gutgläubigen lastenfreien Erwerb nach § 116 Abs. 2 i.V.m. §§ 122, 111 SachenRBerG. Die Regelung dient der Wiederherstellung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs in den neuen Ländern (vgl. Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 12/7425, S. 80). Sie lehnt sich an die Regelung des § 892 BGB an und überträgt die darin enthaltenen Wertungen zum Schutze eines Grundstückserwerbers auf die Rechtspositionen eines nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz Berechtigten (vgl. Senat, Urt. v. 14. November 2003, V ZR 28/03, WM 2004, 1348, 1349). Demgemäß gilt der durch das Bürgerliche Gesetzbuch gewährleistete Schutz des Vormerkungsberechtigten in gleicher Weise im Rahmen des § 111 SachenRBerG (ebenso MünchKomm-BGB/Grüneberg, 4. Aufl., § 111 SachenRBerG Rdn. 7; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 111 Rdn. 3).

23 Die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Kl. im Mai 2002 hatte daher zur Folge, daß sie gegen zu diesem Zeitpunkt aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Rechte nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geschützt waren, sofern sie bei Stellung des Antrags auf Eintragung der Vormerkung keine positive Kenntnis von dem Bestehen solcher Rechte hatten. Eine solche Kenntnis ist von dem Berufungsgericht nicht festgestellt und von dem - insoweit darlegungs- und beweispflichtigen - Bekl., soweit ersichtlich, auch nicht behauptet worden.

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