Schutz des sozialen Mietrechts für Endmieter bei gemeinnützigem Verein als Zwischenmieter

Zur Einschränkung des Herausgabeanspruchs gemäß § 556 Abs. 3 BGB a. F., § 985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz im gestuften Mietverhältnis (Art. 3 Abs. 1 GG).

Die Kl. ist Eigentümerin des Grundstücks ... Die Bekl. nutzt dort aufgrund eines mit dem D. e. V. geschlossenen Mietvertrages Räumlichkeiten zu Wohnzwecken. Die Kl. verlangt von der Bekl. die Herausgabe dieser Räume.

Die Rechtsvorgängerin der Kl., der V. B. K. Wohnverwaltung B., überließ das Gebäude aufgrund eines Wohn- und Gewerberaummietvertrages dem D. e. V. Dieser ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck nach seiner Satzung in der Förderung von künstlerischen und gestalterischen Berufen besteht. In dem Mietvertrag vom 4. Mai 1990 wurde dem Verein gestattet, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken, als Design-Werkstätten und zu Ausstellungszwecken zu nutzen; zudem wurde ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Die Parteien des Mietvertrages waren sich beim Vertragsschluß darüber einig, daß die Räumlichkeiten des Gebäudes für Wohnzwecke nicht sofort geeignet waren. Der D. e. V. verpflichtete sich deshalb, die organisatorische Bauleitung zur Instandsetzung der Wohnräume zu übernehmen.

Die Kl. erwarb im Jahre 1995 das Grundstück und setzte das Mietverhältnis mit dem D. e. V. fort. Das Mietverhältnis ist inzwischen beendet und der D. e. V. aufgrund des Urteils des Landgerichts Berlin vom 2. Januar 2001 rechtskräftig zur Herausgabe der Räume verurteilt worden.

II. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe gemäß § 556 Abs. 3 a. F. (jetzt § 546 Abs. 2), § 985 BGB verneint.

1. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß eine unmittelbare Anwendbarkeit von § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. (jetzt § 565 Abs. 1 Satz 1), der einen Eintritt des "Endmieters" in den Mietvertrag des Vermieters mit dem Zwischenmieter anordnet, dann ausscheidet, wenn es sich bei dem Zwischenmieter wie hier um einen gemeinnützigen Verein handelt, dessen ideeller Zweck die Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen ist. Nach dem Wortlaut des § 549 a BGB a. F. findet die Vorschrift nur Anwendung, wenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet. Der Gesetzgeber wollte allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinne einer geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters regeln. Durch die Einfügung des § 549 a BGB a. F. sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauherrenmodell ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Juni 1991 (BVerfGE 84, 197 = NJW 1991, 2272) klargestellt werden, nach welcher auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter gemietet hat, aus dem Gesichtspunkt des allgemeinen Gleichheitssatzes des Art. 3 Abs. 1 GG der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zusteht (BGHZ 133, 142, 148 f. m. w. N.).

2. Offenbleiben kann die Frage, ob § 549 a BGB a. F. im vorliegenden Fall analog anzuwenden ist mit der Folge, daß die Kl. in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag der Bekl. mit dem D. e. V. eingetreten ist, die Bekl. nicht als "Dritte" im Sinne des § 556 BGB a. F. anzusehen ist und diese dadurch als Mieterin der Kl. den gesetzlichen Kündigungsschutz genießt. Auch wenn eine analoge Anwendung des § 549 a BGB a. F., von der das Berufungsgericht ausgeht und für die sachliche Gründe sprechen, deshalb abzulehnen sein sollte, weil der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift allein die gewerbliche Zwischenvermietung regeln wollte (für eine analoge Anwendung Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 549 a Rdnr. 13 und 14 m. w. N.; a. A. Staudinger/Heintzmann, BGB, Schuldrecht III/1, Stand: Frühjahr 1997, § 549 a Rdnr. 4; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 a Rdnr. 6), bleibt die Revision ohne Erfolg. Im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Gleichstellung des Mieters, der Wohnraum nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, sondern von einem gewerblichen Zwischenvermieter (Beschluß des BVerfG vom 11. Juni 1991 aaO.), ist im vorliegenden Fall ein Herausgabeanspruch der Kl. gemäß § 556 Abs. 3 BGB a. F., § 985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) jedenfalls dahin eingeschränkt, daß die Bekl. sich auf die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber der Kl. berufen kann. Zu Recht stellt das Berufungsgericht fest, daß die Interessenlage der an dem gestuften Mietverhältnis hier Beteiligten den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung vergleichbar ist.

Wie bei der gewerblichen Zwischenvermietung hat die Bekl. hier eine vollständige Wohnung von einem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht als Wohnung nutzen will, sondern von vornherein im Einverständnis des Vermieters eine Weitervermietung vorgesehen hatte. Zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, daß das Schutzbedürfnis der von der Kündigung betroffenen Personengruppe - Künstler, die als Mitglieder des D. e. V. und künftige Mieter zur Instandsetzung des Baukörpers und der Wohnungen beigetragen hatten, sowie deren Rechtsnachfolger - nicht geringer ist als das Schutzbedürfnis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt. Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, ist eine Ungleichbehandlung dieser Personengruppe nicht durch ein entgegenstehendes Interesse der Kl. gerechtfertigt, das gegen die Interessen der Bekl. abzuwägen ist (vgl. BVerfG, Beschluß vom 3. Februar 1994 - I BvR 2195/93, NJW 1994, 848; BVerfG, Beschluß vom 6. August 1993 - I BvR 596/93, NJW 1993, 2600; BGHZ 133, 142, 152). Bei der Rechtsvorgängerin der Kl. zu 1 bestand ein Interesse daran, daß die Räumlichkeiten für Wohnzwecke durch Instandsetzung hergerichtet und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich gemacht wurden, wozu sich der D. e. V. gegenüber der Rechtsvorgängerin der Kl. vertraglich verpflichtet hatte. Die Wohnungen sollten keinem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, an den die Kl. bzw. ihre Rechtsvorgängerin die Räume sonst nicht vermietet hätte. Sie mußte deshalb nicht damit rechnen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit ihr nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Vielmehr ist davon auszugehen, daß sie die Wohnungen zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar an die vom D. e. V. ausgewählten und von ihm akzeptierten Personen vermietet hätte. Die Bekl. darf sich deshalb gegenüber dem Herausgabeanspruch der Kl. auf die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts berufen.

Auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts kann sich der Endmieter nur bei der gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB berufen. Ob eine entsprechende Anwendung in anderen Fällen möglich ist, wird bei der Weitervermietung aus sozialen, karitativen oder arbeitsrechtlichen Gründen unter Berufung auf BGHZ 133, 142 (GE 1996, 1047) überwiegend verneint. Vom BGH jetzt nicht mehr.

Die Eigentümerin hatte das Wohnhaus einem gemeinnützigen Verein zum Zweck der Förderung von künstlerischen und gestalterischen Berufen vermietet; die Untervermietung war gestattet, und der Verein hatte die Instandsetzung zu übernehmen. In der Folgezeit schloß der Verein Wohnraummietverträge ab; später wurde das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Verein beendet. Der Verein wurde rechtskräftig zur Herausgabe verurteilt. Die Herausgabeklage des Eigentümers gegen die Endmieter war erfolglos.

Mit Urteil vom 30. April 2003 meinte der Bundesgerichtshof, es könne offenbleiben, ob die Vorschrift über die gewerbliche Weitervermietung analog anzuwenden sei. Jedenfalls sei das Schutzbedürfnis des Endmieters hier nicht geringer als das eines anderen Mieters, für den der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt. Diese Ungleichbehandlung sei nicht durch entgegenstehende Interessen des Eigentümers gerechtfertigt, denn die Wohnungen sollten keinem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, an den der Eigentümer sonst nicht vermietet hätte.