Schuldrechtsanpassung

Schuldrechtsanpassung; Kündigungsschutz; Vorrang der individuellen Kündigungsvereinbarung in ZGB-Vertrag

1. Die Individualvereinbarung in einem Vertrag i. S. § 312 ZGB ist trotz Verstoßes gegen § 312 Abs. 2 Satz 1, Befristungsverbot, wirksam, wenn sie nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung eines Beteiligten führt.

2. Die Individualvereinbarung, wonach der Eigentümer berechtigt ist, das Vertragsverhältnis zu kündigen, wenn sich die politischen Verhältnisse Deutschlands ändern, stellt keine unangemessene Benachteiligung für den Nutzer dar.

3. Diese Individualvereinbarung hat nach § 6 Abs. 2 Satz 2 SchuldR-AnpG Vorrang gegenüber den Kündigungsschutzbestimmungen des SchuldRAnpG.

Die Kl. verlangt von der Bekl. Räumung eines Erholungsgrundstücks. Die Kl. ist Tochter des Voreigentümers, der am 1.9.1968 mit G. einen "Pachtvertrag" schloß. Gemäß Nr. 3 des Pachtvertrages war das Pachtverhältnis bis zum 31.8.1978 befristet, verlängerte sich jedoch nach Nr. 4 des Vertrages um ein Jahr, wenn es von keiner Seite gekündigt wird. Die Rechtsnachfolgerin des Voreigentümers, seine Ehefrau, schloß mit der Bekl. am 29.1.1981 eine "Anlage zum Pachtvertrag". U. a. genehmigte sie die "umfassende Rekonstruktion der alten Laube (in Holzbauweise)". Nach Nr. 4 der Anlage vom 29.1.1981 wurde eine garantierte Pachtzeit von zehn Jahren eingeräumt. Mit Schreiben vom 5.8.1990 kündigte die Kl., die Erbin nach ihrer Mutter ist, den Pachtvertrag unter Bezugnahme des Absatzes 5 des Vertrages vom 1.9.1968. Nr. 5 des Vertrages vom 1.9.1968 lautete wie folgt: "Sollten sich nach Ablauf des Pachtvertrages (31.8.1978) die politischen Verhältnisse Deutschlands ... ändern, verpflichtet sich der Grundstückspfleger dem Eigentümer oder dessen Erben das Grundstück ... ohne vorhergehende Kündigung sofort zur Verfügung zu stellen. Mit Anwaltsschreiben vom 29.5.1995 kündigte die Kl. erneut das Nutzungsverhältnis unter Berufung auf Pkt. 5 des Vertrages vom 1.9.1968. Als Entgelt machte die Kl. nach der NutzEV 669,60 DM geltend.

Die Bekl. ist der Meinung, daß sie, als über 60jährige, unter dem Kündigungsschutz des § 23 Abs. 5 SchRAnpG stehe. Nach § 314 ZGB-DDR sei eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses nur unter den dort genannten Gründen, die hier nicht vorlägen, zulässig.

Die Klage ist begründet. Die Kl. hat einen Anspruch auf Räumung zum 29.1.1996 gemäß §§ 581 iVm. § 556 Abs. 1 BGB. Allerdings war eine offensichtliche Auslassung im Klageantrag zu berichtigen. Die Kl. verlangt zweifellos Herausgabe an sich. Die Kl. hat das Pachtverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 29.5.1995 gekündigt. Die ordentliche Kündigung ist wirksam. Insbesondere ist sie fristgerecht. Zwar fehlt der Vereinbarung vom 1.9.1968 bzw. der Anlage vom 29.1.1981 eine Fristbestimmung für die Rechtzeitigkeit der Kündigung. § 584 Abs. 1 BGB ist aber analog anwendbar, weil die Vereinbarung nach Ablauf der festvereinbarten Pachtzeit am 29.1.1991, den Bestimmungen des Pachtrechts des BGB für unbefristete Verträge entspricht.

Die Kündigungsmöglichkeit wegen Ablaufs der Pachtzeit ist auch nicht durch das SchRAnpG ausgeschlossen. Zwar war nach § 312 Abs. 2 S. 1 und 2 ZGB-DDR eine Befristung eines Nutzungsvertrages nur bei Vorliegen gesellschaftlich gerechtfertigter Gründe möglich. Die Parteien haben aber im Vertrag vom 1.9.1968 eine Individualvereinbarung getroffen, die gemäß § 6 Abs. 2 S. 2 SchRAnpG, trotz Verstoßes gegen § 312 Abs. 2 S. 1 ZGB-DDR, wirksam ist, da sie nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung eines Beteiligten führte und die Parteien sie auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse vorausgesehen hätten. In einer Befristung eines Pachtvertrages kann das Gericht keine unangemessene Benachteiligung der Bekl. erkennen. Die Befristung des Pachtvertrages auf zunächst 10 Jahre und dem Weiterlaufen des Vertrages jeweils um ein Jahr entspricht in etwa dem typischen Pachtvertrag des BGB, mit dem Vorteil einer sogar zunächst garantierten Pachtzeit von 10 Jahren. Aus Punkt 5 des Pachtvertrages vom 1.9.1968, der in der Anlage am 29.1.1981 durch die Formulierung "es gelten alle Verpflichtungen - u.a. ... weiter" bekräftigt wurde, wird deutlich, daß die Parteien seinerzeit mit einer Änderung der Verhältnisse, nämlich der Möglichkeit, daß der Verpächter aus dem Westteil der Stadt Berlin sein in der DDR gelegenes Grundstück wieder benutzen dürfe, rechnete.

Auf jeden Fall hätten die Parteien seinerzeit einen solchen Pachtvertrag abgeschlossen, wenn sie den Beitritt vorausgesehen hätten. Denn der Pachtvertrag vom 1.9.1968 entspricht nämlich dem Leitbild des nach dem Beitritt auch in den neuen Ländern geltenden Bürgerlichen Gesetzbuches. Im übrigen ergibt sich aus Punkt 5 des Vertrages vom 1.9.1968, daß die Parteien ja gerade mit einer Änderung der politischen und sozialen Verhältnisse - jedenfalls zugunsten des Verpächters - rechneten, sonst hätte diese Regelung keinen Sinn gehabt.

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß sie auf die Geltung des ZGB-DDR mit den dortigen eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Verpächters vertraut habe. Ihr Rechtsvorgänger hat noch im Jahre 1981, 5 Jahre nach Inkrafttreten des ZGB-DDR, die Regelungen des Pachtvertrages vom 1.9.1968 bekräftigt. Auch unter Geltung des ZGB-DDR war gemäß § 45 Abs. 3 ZGB DDR eine Abweichung u. U. möglich. Darüber hinaus ergibt sich aus der Benennung des Pächters als Grundstückpfleger im Vertrag vom 1.9.1968 und der Regelung des Pachtzinses, nämlich lediglich Zahlung der Grundsteuer, daß die Parteien tatsächlich nicht einen Nutzungsvertrag über ein Erholungsgrundstück, sondern eine ganz spezielle Individualvereinbarung aus der besonderen Situation eines Verpächters aus Berlin-West, der sein in der DDR gelegenes Grundstück aufgrund der politischen Situation nicht benutzen konnte und einem Pächter aus dem unter kommunistischer Herrschaft stehenden Ostteil Berlins, schlossen.

Grundsätzlich sind Verträge zur kleingärtnerischen Nutzung, Erholung oder Freizeitgestaltung von Grundstücken im Beitrittsgebiet, die bis zum 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurden (sog. Altverträge), durch den Eigentümer frühestens ab 1. Januar 2000 kündbar, es sei denn, es besteht ausnahmsweise ein außerordentliches Kündigungsrecht des Eigentümers, z. B. wegen Schwarzbauten, Zahlungsverzugs oder sonstigen schwerwiegenden Vertragsverletzungen, vgl. Vorbemerkung zu § 23, Rz. 21 ff., in Kommentar zum SchuldRAnpG von Schnabel, GRUNDEIGENTUM-VERLAG 1995. Vielfach finden sich in den Nutzungsverträgen noch Bestimmungen, wonach der Eigentümer berechtigt ist, das Vertragsverhältnis zu kündigen, ohne daß es für die Kündigung eines besonderen Grundes bedarf. Diese Kündigungsregelungen sind grundsätzlich unwirksam und werden durch die Kündigungsschutzbestimmungen, insbesondere in § 23 SchuldR-AnpG, verdrängt. Ausnahmsweise findet allerdings das SchuldRAnpG mit den Kündigungsschutzfristen zugunsten der Nutzer keine Anwendung, wenn - im Vertrag eine Individualvereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen wurde, - diese vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art abweicht, - zu keiner unangemessenen Benachteiligung eines Beteiligten führt und - anzunehmen ist, daß die Beteiligten diese Vereinbarung auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse vorausgesehen hätten, § 6 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG und zu § 6, Rz 5 ff., in Schnabel a.a.O.

Im vom Amtsgericht Bernau entschiedenen Fall hatte der West-Berliner Eigentümer des Erholungsgrundstücks in einem Pachtvertrag mit dem DDR-Nutzer eine Befristung des Pachtvertrages auf zehn Jahre mit jährlicher Kündigungsfrist vereinbart und insbesondere in einer Individualvereinbarung geregelt: "Sollten sich nach Ablauf des Pachtvertrages die politischen Verhältnisse Deutschlands ändern, verpflichtet sich der Grundstückspfleger, dem Eigentümer oder dessen Erben das Grundstück ohne vorhergehende Kündigung sofort zur Verfügung zu stellen."

Diese Individualvereinbarung wurde 1981 durch die Beklagte bestätigt, indem schriftlich vereinbart wurde, es sollten alle Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag vom 1. September 1968 weiter gelten.

Die von der Grundstückseigentümern ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 584 BGB hält das AG Bernau für begründet und führt im einzelnen dazu aus:

"Die Parteien hätten im Vertrag vom 1. September 1968 eine Individualvereinbarung getroffen, die trotz Verstoßes gegen damalige DDR-Bestimmungen, insbesondere des grundsätzlichen Befristungsverbotes in § 312 Abs. 2 Satz 1 ZGB, durch die Sonderregelung in § 6 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG als wirksam anzusehen sei. Die Beteiligten hätten selbst noch fünf Jahre nach Inkrafttreten des ZGB 1981 die Individualvereinbarung von 1968 bestätigt, wonach bei Änderung der politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse an den Eigentümer das Grundstück zurückzugeben ist. Die Beteiligten hätten entgegen der gesetzlichen Bestimmungen eine abweichende individuelle Regelung für den Fall getroffen, daß sich die politische Situation ändert und der West-Berliner Eigentümer wieder die Möglichkeit hat, sein Grundstück selbst nutzen zu können. Diese Regelung hätten die Beteiligten erst recht nach Änderung der wirtschaftlichen und politischen Verhältnisse in Deutschland, die durch den Fall der Mauer eingetreten sind, gewollt, da sich aus der Individualvereinbarung ja gerade ergebe, daß bei Änderung der politischen und sozialen Verhältnisse der Pächter mit dem Herausgabeverlangen durch den Eigentümer rechnen mußte.