Schuldrechtsanpassung

Schuldrechtsanpassung; Zwangsvollstreckung des ersteigernden Eigentümers gegen Garagennutzer

Eine gegen den Nutzer gerichtete Zwangsvollstreckung des Eigentümers, der das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat, findet nur in den Grenzen des § 23 SchuldRAnpG statt.

Die Klage war abzuweisen. Der Kl. hat gegenüber dem Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der streitbefangenen Garage. Dem Kl. steht derzeit kein Herausgabeanspruch zu. Entgegen der Ansicht des Kl. war die Kündigung des Nutzungsvertrags hinsichtlich der in Rede stehenden Garage vom 24. März 1999 unwirksam. Dies folgt aus § 23 SchuldRAnpG, der eine Kündigung eines unter die Vorschriften des Schuldrechtsanpassungsgesetzes fallenden Vertragsverhältnisses für die Zeit vor dem 1. Januar 2000 ausschließt. Das hier in Rede stehende Vertragsverhältnis vom Mai 1971 fällt unter den Anwendungsbereich der Vorschriften des SchRAnpG, da der Überlassungsvertrag zum Zwecke der Errichtung einer Garage geschlossen wurde (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 SchRAnpG). Für die Anwendbarkeit des SchRAnpG ist es unerheblich, ob das fragliche Schuldverhältnis vor Entstehung des ZGB abgeschlossen wurde, da allein auf den faktischen Charakter der vertraglich getroffenen Regelung abzustellen ist. Es kommt mithin entgegen der Ansicht des Kl. nicht darauf an, ob das hier in Rede stehende Vertragsverhältnis unter die Vorschrift des § 312 ZGB zu subsumieren ist. Die Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 7 SchRAnpG, die eine Kündigung von Verträgen, mit denen Grundstücke zur Errichtung einer Garage überlassen wurden, schon vor dem 1. Januar 2000 ermöglicht, findet auf den zu entscheidenden Fall keine Anwendung, da es sich bei dem Kl. nicht um ein Wohnungsunternehmen gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 1 und § 5 Abs. 1 des Altschuldenhilfegesetzes handelt. Gleichermaßen wird der Kündigungsschutz des § 23 SchRAnpG nicht durch § 57 a ZVG eingeschränkt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zur Frage des Verhältnisses von § 57 a ZVG zu den Kündigungsschutzbestimmungen des BGB hinsichtlich der Vermietung von Wohnraum steht diese Vorschrift unter dem Vorbehalt der Gesetzgebung zum Kündigungsschutz des Mieters (BGHZ 84, 90, 101). Der von ihr dem Ersteher eines zwangsversteigerten Grundstücks eingeräumte Vorteil erschöpfe sich in der Ablösung einer möglicherweise vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist durch die eventuell kürzeren gesetzlichen Kündigungsfristen (a.a.O., 100 f.). Diese Rechtsprechung muß gleichermaßen auf die Kündigungsschutzvorschriften des § 23 SchRAnpG Anwendung finden (so auch Mathiessen in Kiethe, Kommentar zum Schuldrechtsanpassungsgesetz, Vorbem. § 23, Rn. 48 f.; anderer Ansicht etwa Schnabel, Schuldrechtsänderungsgesetz, Vorbem. § 23 Rn. 25 f.; Münchener Kommentar-Kühnholz, BGB, 3. Aufl., SchRAnpG § 23, Rn. 48 f.; anderer Ansicht etwa Schnabel, Schuldrechtsänderungsgesetz, Vorbem. § 23 Rn. 25 f.; Münchener Kommentar-Kühnholz, BGB, 3. Aufl., SchRAnpG § 23 Rn. 7), auch wenn der Kündigungsschutz in Ansehung des hier in Rede stehenden Vertragsverhältnisses den Bekl. in unangemessener Weise bevorteilt. Dies ist jedoch den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes immanent und von der Rechtsprechung nicht zu korrigieren. Schließlich ist der Bekl. auch nicht zur Räumung verpflichtet, weil nach dem Wortlaut des Vertragstextes die Vereinbarung vom Mai 1971 zunächst zwar lediglich für 25 Jahre geschlossen wurde, sie aber durch Annahme der fortlaufenden Zahlungen des Geschuldeten durch den Bekl. auch über den Mai 1996 hinaus fortgesetzt wurde.