Schuldhafte Vertragsverletzung durch Wasserschäden

Schuldhafte Vertragsverletzung durch Wasserschäden; Beendigung des Mietverhältnisses; Fristlose Kündigung; schuldhafte Vertragsverletzung; Wasserschäden; Herrschaftsbereich des Mieters; Beweislast

Ständig auftretende Wasserschäden in der Wohnung eines Mieters, deren Ursächlichkeit im Herrschaftsbereich des Mieters liegen, können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Der mit der Klage geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch ist gemäß § 556 Abs. 1 BGB gegeben, da das Miet verhältnis der Parteien spätestens durch die fristlose Kündigung mit Schrei ben vom 6. März 1987 beendet worden ist.

Die Kl. waren nach fünf Wasserschäden, die im Bad- und Küchenbereich der unter der Wohnung der Bekl. gelegenen Wohnung des Zeugen L. aufge treten waren, zum Ausspruch der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses mit den Bekl. nach § 554 a BGB berechtigt. Die Ursache der Wasserschäden lag zumindest in vier Fällen in der Wohnung der Bekl., die Bekl. bestreiten die Ursache in ihrer Wohnung lediglich für den am 5. September 1986 aufgetretenen Wasserschaden. Es ist davon auszugehen, daß die Bekl. die vier Wasserschäden am 1. Dezember 1984, am 15. Juni 1986, am 22. Dezember 1986 und 27. Februar 1987 zu vertreten haben, daß sie in allen vier Fällen die ihnen obliegende Sorgfaltspflicht nicht genü gend haben obwalten lassen. Bei der Häufigkeit der Wasserschäden inner halb nur kurzer Zeiträume ist den Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Bekl. nicht mehr zumutbar. Die Kl. sind verpflichtet, auch die Inter essen der übrigen Mieter des Hauses zu beachten, wobei die Wasserschä den für den Zeugen L. eine starke Belästigung darstellen und deshalb von den Kl. abzustellen sind. Die Wassereinbrüche beschädigen aber auch die Bausubstanz des Hauses, was von den Kl. als den Hauseigentümern eben falls nicht hingenommen werden kann.

Entgegen der Meinung der Bekl. ist von einer Sorgfaltspflichtverletzung ih rerseits auszugehen. Da die Ursache der vier genannten Wasserschäden in ihrer Wohnung, also in ihrem Herrschaftsbereich lag, obliegt ihnen die Dar legungs- und Beweislast, daß die Schäden lediglich auf einem vertragsge mäßen Gebrauch der Wohnung beruhen und deshalb von ihnen nicht zu vertreten sind. Die Bekl. haben einen solchen schlüssigen und substantiier ten Vortrag nicht gebracht.

Für den Vorfall am 1. Dezember 1984 tragen sie vor, daß der Was serschlauch der Waschmaschine geplatzt sei. Den Bekl. ist zuzugeben, daß dies passieren kann. Die für die Wohnung des Zeugen L. entstandenen Schadensbeseitigungskosten von 4.488,98 DM zeigen jedoch, daß der Wassereinbruch erheblich gewesen sein muß. Mangels eines anderen sub stantiierten Vortrages der Bekl. ist deshalb davon auszugehen, daß die Bekl. den Waschvorgang nicht ausreichend beobachtet haben und von daher so erhebliche Wassermengen in die Wohnung des Zeugen L. laufen konnten.

Für den Vorfall am 15. Juni 1986 tragen die Bekl. vor, daß der Badewanne nabfluß in ihrer Wohnung undicht gewesen sei. Auch wenn dies so war, hät ten die Bekl. aber beim Ablaufen des Badewannenwassers die Undichtig keit bemerken und den Ablauf stoppen müssen. Mangels eines näheren und substantiierten Vortrages ihrerseits ist hiervon jedenfalls auszugehen. Die Bekl. haben nicht vorgetragen, daß sie die Undichtigkeit aufgrund be sonderer Umstände nicht bemerken konnten und ihnen deshalb ein ver tragswidriges Verhalten nicht vorzuwerfen sei.

Für die Vorfälle am 22. Dezember 1986 und am 27. Februar 1987 berufen sich die Bekl. auf ein völlig defektes und verrottetes Rohrleitungssystem in ihrer Wohnung, die Abflußrohre seien undicht und verrostet, es tropfe de shalb laufend in ihre Badewanne. Der Vortrag der Bekl. ist insoweit nicht schlüssig, er kann die beiden Wassereinbrüche in der Wohnung des Zeu gen L. nicht erklären. Wenn die Rohre undicht sind, mag es sein, daß die Fußböden der Wohnung der Bekl. und damit die Decken in Bad und Küche des Zeugen L. ständig durchfeuchtet werden. Eine Undichtigkeit der Rohre erklärt jedoch nicht plötzliche Wassereinbrüche in erheblichem Umfang. Die Bekl. haben nicht vorgetragen, daß an diesen beiden Tagen die Rohre geplatzt sind und dadurch die Wassereinbrüche verursacht wurden. Bei ein em Platzen der Rohre hätten auch Reparaturen an den Rohren stattfinden müssen, um auf diese Weise den Wasseraustritt zu stoppen, auch dies wird von den Bekl. nicht vorgetragen. Eine Undichtigkeit der Abflußrohre kann deshalb als Ursache für Wassereinbrüche am 22. Dezember 1986 und 27. Februar 1987 in der Wohnung des Zeugen L. nicht angenommen werden. Da die Bekl. weiteren Vortrag nicht gebracht haben, die Ursache aber in ih rer Wohnung lag, muß von einer Sorgfaltspflichtverletzung der Bekl. ausge gangen werden.

Bei insgesamt vier solcher Vorfälle war den Kl. die Fortsetzung des Mietver hältnisses mit den Bekl. nicht mehr zumutbar, die fristlose Kündigung war deshalb nach § 554 a BGB begründet.