Schuldhafte Verletzungen aus einem Beratungsvertrag beim Verkauf einer Steuersparimmobilie

Schuldhafte Verletzungen aus einem Beratungsvertrag beim Verkauf einer Steuersparimmobilie; stillschweigende/konkludente Bevollmächtigung eines zwischengeschalteten Maklers zum Abschluss eines Beratervertrages zwischen Käufer und Verkäufer; unvollständige steuerliche Hinweise beim Kauf einer Denkmalimmobilie

1. Zwischen Verkäufer und Käufer kommt ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Beratungsverhandlungen einen ausdrücklichen Rat erteilt; Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll.

2. Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten, und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder sonstigem Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrages zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Mit notarieller Urkunde vom 14. September 2006 machte der Kl. der Bekl. ein Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung in einem mit einem Prospekt beworbenen denkmalgeschützten Anwesen für 98.990 €. Die Bekl. nahm das Angebot mit notariell beurkundeter Erklärung vom 22. September 2006 an. Der Vertragsabschluss war durch die von der Bekl. mit dem Vertrieb beauftragte V. GmbH herbeigeführt worden, mit der der Kl. am 13. September 2006 einen schriftlichen „Vermittlungsvertrag" über die Wohnung geschlossen hatte. Darin wurde er darauf hingewiesen, dass die Vermittlerin ihr Honorar (Innenprovision) ausschließlich von der Verkäuferin erhält. Grundlage des Vermittlungsgesprächs war eine „vorläufige Berechnung für das 1. volle Vermietungsjahr", in der anhand der Finanzierungszinsen, der Verwaltungskosten, der Steuervorteile und der Mieteinnahmen der monatliche Aufwand des Kl. bei einem zu 100 % fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung dargestellt wurde. Einen Hinweis darauf, dass die der Berechnung zugrunde gelegte besondere steuerliche Förderung der Sanierungsmaßnahmen für das Objekt spätestens in zwölf Jahren ausläuft, hatte der Mitarbeiter der V. GmbH nicht gegeben. Bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots war die Bekl. gegenüber dem Kl. nicht in Erscheinung getreten.

2 Das Landgericht hat die auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gerichtete Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Bekl. zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung verurteilt und festgestellt, dass sie zum Ausgleich des weiteren im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung stehenden Vermögensschadens verpflichtet ist. Mit der von dem Kammergericht zugelassenen Revision will die Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. 3 Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Das Handeln des Mitarbeiters der V. GmbH sei der Bekl. zuzurechnen. Indem sie diese mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut habe, habe sie sie stillschweigend zum Abschluss eines Beratungsvertrages bevollmächtigt. Dass der Mitarbeiter der V. GmbH dem Kl. mehrere konkrete Objekte zur Auswahl angeboten habe, sei weder dargetan noch ersichtlich. Es sei ausschließlich um die Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen gegangen. Daraus habe der Kl. den Schluss ziehen können, dass der Berater im Namen und Auftrag der Bekl. handele. Dieser habe den Kl. nicht ausreichend beraten. Die von ihm erstellte, auf das erste Vermietungsjahr beschränkte Ankaufsberechnung habe den Anschein erweckt, dass sich an der Belastung des Kl. in den Folgejahren nichts Wesentliches ändern werde. Pflichtwidrig nicht aufgezeigt worden sei dem Kl. das Risiko, das mit dem Wegfall der Steuervorteile nach zwölf Jahren sowie dem Ablauf der Zinsbindungsfrist auf ihn zukomme.

II. 4 Die Revision ist unbegründet. Zu Recht bejaht das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch des Kl. gegen die Bekl. wegen schuldhafter Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

5 1. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (siehe nur Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874 m.w.N.).

6 Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Dem Kl. wurde als Instrument zur Vermittlung des auf Steuerersparnis angelegten Immobilienkaufs eine Berechnung über seinen monatlichen finanziellen Aufwand bei einem zu 100 % fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung erstellt. Damit hat die Bekl. über ihre Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen. Zur Eingehung dieser Verpflichtung ist sie zwar nicht selbst in Kontakt mit dem Kl. getreten; vielmehr erfolgte dies durch einen Mitarbeiter der V. GmbH. Dieser hat die Bekl. bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten, § 164 Abs. 1, § 167 BGB.

7 a) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten, und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Dabei sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (Senat, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875).

8 Entgegen der Auffassung der Revision hindern unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten nicht die Annahme eines kraft konkludent erteilter Vollmacht zustande gekommenen Beratungsvertrags mit dem Verkäufer. Es kommt stets in Betracht, dass ein Makler oder Anlagevermittler bei der Vertragsanbahnung - ohne äußeren Einschnitt in seinem Auftreten - auch für den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird und daher eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen kann. Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwischen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellungen dazu erforderlich, ob die - auf das Objekt des Verkäufers bezogene - Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat, und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers beruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages ist die Feststellung, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von Letzterem ist stets auszugehen, wenn sich bereits nach dem Vertriebskonzept des Verkäufers die Aufgabe stellt, den Kaufinteressenten über die finanziellen Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Beratung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet, oder dass der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874).

9 b) Danach ist die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, dass auch dann, wenn man von dem Bestehen eines eigenständigen Beratungsvertrages zwischen dem Kl. und der V. GmbH ausginge, ein Beratungsvertrag mit der Bekl. zustande gekommen ist.

10 Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bot die Bekl. die Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen dem Kl. nicht zur Eigennutzung an, sondern als vermietete Immobilie zum Zwecke der Vermögensbildung und Steuerersparnis. Damit stellte sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages insbesondere die Aufgabe, dem Kaufinteressenten die steuerlichen Vorteile des Kaufs darzustellen. Indem sie die V. GmbH auf dieser Grundlage mit dem Vertrieb der Wohnungen beauftragte, bevollmächtigte die Bekl. diese konkludent, im Rahmen der Verkaufsverhandlungen eine solche Beratung vorzunehmen (§ 167 BGB).

11 Ebenso tragen die Feststellungen des Berufungsgerichts dessen Annahme, dass die V. GmbH die Beratung im Namen der Bekl. vorgenommen hat (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Danach ist die Bekl. gegenüber dem Kl. bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots nie in Erscheinung getreten und hat die Führung der gesamten Vertragsverhandlungen der V. GmbH überlassen. Auf dieser Grundlage nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an, der Kl. habe hieraus den Schluss ziehen dürfen, dass der Fachberater der V. GmbH (auch) im Namen der Bekl. gehandelt hat. Die in diesem Zusammenhang geäußerte Auffassung des Berufungsgerichts, dass hier die Umstände ein Handeln im Namen der Bekl. auch deshalb besonders nahelegten, weil es bei dem Beratungsgespräch ausschließlich um den Erwerb der von der Bekl. angebotenen Wohnung ging, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme einer Beratung (jedenfalls auch) im Namen der Bekl. nicht entgegen, dass eine Mitarbeiterin der V. GmbH bei dem Erstkontakt dem Kl. das Vermittlungsunternehmen vorgestellt, mit ihm über Steuersparpotentiale und die Möglichkeit eines Vermögensaufbaus gesprochen und ihn zur Einreichung von Einkommensunterlagen und Steuererklärungen aufgefordert hat. Ebenso ist es ohne Bedeutung, dass der Fachberater in dem sich anschließenden Beratungsgespräch für die Erstellung des Berechnungsbeispiels Briefpapier mit dem Firmenlogo der V. GmbH verwendet hat. Dies mag ein Indiz dafür sein, dass die V. GmbH auch im eigenen Namen eine Beratung des Kl. vorgenommen und mit ihm einen eigenständigen Beratungsvertrag geschlossen hat. Ein solcher Vertragsschluss hindert aber nicht die Annahme eines auch im Namen der Verkäuferin geschlossenen Beratungsvertrages.

12 2. Der Mitarbeiter der V. GmbH hat den Kl. schuldhaft falsch beraten. Das muss die Bekl. gemäß § 278 BGB gegen sich gelten lassen.

13 a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision nicht beanstandet bejaht das Berufungsgericht einen Beratungsfehler.

14 Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Bei einer Immobilie, die - wie hier - zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876; Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377).

15 Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht eine unzureichende Information des Kl. bei dem Beratungsgespräch. Das Berechnungsbeispiel des Beraters bei der Ermittlung der für den Kl. entstehenden monatlichen Belastung bei einem Erwerb der Immobilie beschränkte sich allein auf das erste Vermietungsjahr. Gerade weil die steuerliche Förderung des Sanierungsobjekts einen besonderen Anreiz zum Erwerb der angebotenen Wohnung darstellte, hätte der Berater den Kl. darauf hinweisen müssen, dass der seiner Berechnung zugrunde gelegte Steuervorteil im Hinblick auf die Sanierungsmaßnahmen spätestens nach zwölf Jahren vollständig wegfällt und die Belastung sich damit vorhersehbar um den Betrag erhöhen wird. Die von dem Berater vorgenommene Ermittlung der finanziellen Belastung des Käufers verfehlt ihren Zweck, wenn sie angesichts eines absehbaren Wegfalls der steuerlichen Förderung ein nur punktuelles Bild der Situation bei Kaufabschluss liefert (vgl. Senat, Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377). Hinzu kommt, dass hier der Erwerber - worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist - bei der von dem Berater im Berechnungsbeispiel zugrunde gelegten Zinsbelastung im Zeitpunkt des Wegfalls der Steuervorteile und des Ablaufs der Zinsbindungsfrist keinen wesentlichen Beitrag zur Tilgung der Kredite für die zu 100 % fremdfinanzierte Eigentumswohnung geleistet hat. Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass für den Berater damit erkennbar war, dass durch seine verkürzte, auf ein Jahr beschränkte Berechnung bei dem Kl. ein falscher Eindruck über die auf ihn zukommenden Belastungen entstehen musste.

16 b) Die Verletzung der Beratungspflicht hat der Mitarbeiter der V. GmbH zu vertreten. Die hierfür bestehende Vermutung (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist von der Bekl. nicht entkräftet worden. Die Bekl. muss sich das Verschulden des Mitarbeiters der V. GmbH gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

17 c) Zu Recht und von der Revision unbeanstandet nimmt das Berufungsgericht an, dass die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss vermutet wird. Zwar greift diese Vermutung nur ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875). Für die Möglichkeit eines solchen Konflikts fehlt jedoch jeder Anhaltspunkt. Angesichts der Feststellung des Berufungsgerichts, dass weder das Einkommen des Kl. und seiner Ehefrau noch die von ihnen jährlich zu entrichtenden Steuern den Erwerb einer zu 100 % fremdfinanzierten Eigentumswohnung zum Preis von 98.314 € rechtfertigten, liegt es auf der Hand, dass der Kl. bei sachgerechter Beratung von einem Erwerb der Wohnung Abstand genommen hätte.

18 3. Den durch die Falschberatung entstandenen Schaden muss die Bekl. zu 1 dem Kl. ersetzen. Er ist so zu stellen, wie er stünde, wenn er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Schadensberechnung lässt keine Rechtsfehler erkennen und wird von der Revision auch nicht beanstandet.

Wer eine vermietete Immobilie zum Zwecke der Vermögensbildung und Steuerersparnis kauft, hat gegenüber dem Vermittler einen Anspruch darauf, dass ihm die steuerlichen Auswirkungen ungeschminkt dargestellt werden. Geschieht das nicht, hat er einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und Ersatz der ihm entstandenen Kosten. Bedient sich der Verkäufer eines Maklers, so haftet er der Regel auch für eine Falschberatung durch den Makler.

Der Kläger kaufte von der Beklagten eine Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Anwesen. Der Vertragsabschluss war durch eine vom Beklagten beauftragte Vertriebsgesellschaft herbeigeführt worden. Der Vertriebsmitarbeiter hatte den Kläger beim Beratungsgespräch nicht darauf hingewiesen, dass die steuerliche Förderung der Sanierungsmaßnahmen für das Objekt spätestens in zwölf Jahren ausläuft. Der Kläger verlangt Rückabwicklung des Kaufvertrages und Ersatz des mit dem Erwerb entstandenen Vermögensschadens. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Kammergericht hat die Beklagte zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung verurteilt und eine Verpflichtung zum Ausgleich des im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung stehenden Vermögensschadens festgestellt. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Nach Auffassung des BGH kommt zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll. Diese Voraussetzungen sah der BGH als gegeben an. Die stillschweigende Bevollmächtigung des Maklers/Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages zwischen Verkäufer und Käufer könne sich auch aus den Umständen ergeben. An die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen, seien keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt.

Als ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratervertrages reicht nach Auffassung des BGH die Feststellung, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Als Indiz für die Beratung im Auftrag des Verkäufers nennt der BGH, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er die vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Berechnungsbeispiele verwendet, oder dass der Verkäufer es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen.

Fest stand auch, dass der Mitarbeiter der Vertriebsgesellschaft den Kläger schuldhaft falsch beraten hatte, was die Beklagte gegen sich gelten lassen müsse.

Der Beratungsvertrag verpflichte den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sind oder sein könnten. Werde eine Immobilie zu Anlagezwecken erworben, gehe es vor allem um jene Aufwendungen, die der Kaufinteressent erbringen müsse, um das Objekt zu erwerben und halten zu können. Dabei bilde die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der Beratung.

Im konkreten Fall hatte sich das Berechnungsbeispiel des Beraters allein auf das erste Vermietungsjahr bezogen. Gerade weil die steuerlichen Vorteile einen besonderen Anreiz zum Wohnungserwerb dargestellt hätten, habe der Berater den Kläger darauf hinweisen müssen, dass der seiner Berechnung zugrunde gelegte Steuervorteil spätestens nach zwölf Jahren vollständig wegfalle und die Belastung sich damit vorhersehbar erhöhe.