Schuhe vor der Wohnungstür

Das Abstellen der Schuhe vor der Wohnungstür stellt sich als vertragswidriger Mietgebrauch dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Die Erledigung der Hauptsache war festzustellen, da die Klage auf Entfernung der vor der Wohnungstür der Bekl. abgestellten Schuhe ursprünglich begründet war und der Anspruch der Kl. erst durch die Entfernung der vor der Wohnungstür abgestellten Schuhe im Laufe des Rechtsstreits in Wegfall geraten ist.

Die Klage war ursprünglich begründet. Der Kl. stand gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Entfernung der vor ihrer Wohnungstür abgestellten Schuhe aufgrund des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages in Verbindung mit § 541 BGB zu.

Gemäß § 8 Abs. 1 lit. c des Mietvertrages dürfen Gegenstände jeglicher Art in gemeinschaftlichen Räumen, am Hause oder auf dem Grundstück nur mit Zustimmung der Kl. aufgestellt werden. Aus der in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung ergibt sich unter dem Ordnungspunkt „Sicherheit, Ordnung und Brandschutz“, dass das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus untersagt ist. Dieses Verbot ist aus zwingenden Gründen des Brandschutzes erforderlich, weil Flucht- und Rettungswege von Gegenständen freizuhalten sind. Vorliegend ist demzufolge zwischen den Parteien vertraglich eindeutig geregelt, dass ein Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus nur mit Zustimmung der Kl. erfolgen darf. Eine solche Zustimmung liegt hier unstreitig nicht vor.

Unabhängig davon, ob eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus verbietet, dienen Treppenhäuser, Aufgänge und Laubengänge, bei denen es sich um Gemeinschaftsflächen handelt, die der Mieter zwar mitbenutzen darf, die jedoch nicht mitvermietet sind, nur zum Betreten, um zu der angemieteten Wohnung zu gelangen.

Das Abstellen von Gegenständen jeglicher Art - und so auch wie vorliegend Schuhe - in diesem Bereich ist von der zweckgebundenen Nutzung nicht umfasst und gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (Schmidt-Futterer, 14. Aufl., § 535 BGB, Rn. 359; AG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.4.2018 - 33 C 3648/17 [67]). Zutreffend weist die Kl. darauf hin, dass es auch einer Familie mit Kindern möglich sein muss, sich auf den vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Wohnung zu beschränken und sich nicht im Treppenhaus „auszubreiten“. Schuhe können vor der Wohnungstür ausgezogen und anschließend - unabhängig von den Witterungsverhältnissen - in einem in der Wohnung aufgestellten Schuhschrank aufbewahrt werden. Sie können dann ebenso schnell aus- und wieder angezogen werden wie bei einem Abstellen vor der Wohnungstür. Eine unangemessene Benachteiligung der Bekl. erschließt sich hiernach nicht.

Demzufolge dürfen von der Bekl. keine Gegenstände im Bereich vor der Wohnungstür abgestellt werden. Die Bekl. hatte daher die Schuhe zu entfernen.

Die Bekl. wurde auch mehrfach, letztmals mit Schreiben vom 6.7.2021 fruchtlos aufgefordert, die Schuhe vor der Wohnungseingangstür zu entfernen. Erst im laufenden Rechtsstreit hat sie diese entfernt.

Der Kl. steht des Weiteren ein Anspruch auf Unterlassen zukünftiger Beeinträchtigungen zu, da die Bekl. ihr vertragswidriges Verhalten trotz mehrfacher Abmahnungen der Kl. fortgesetzt und auch im vorliegenden Rechtsstreit die Auffassung vertreten hat, das Abstellen ihrer eigenen Schuhe sowie der Schuhe ihrer drei Kinder und deren Besucher vor der Wohnungseingangstür sei zulässig.

Die Androhung der Ordnungsmittel hat ihre Grundlage in § 890 Abs. 2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711, 713 ZPO.

Die Berufung war nicht gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO zuzulassen.

Wenn ich mein Treppenhaus hinaufsteige, bin ich schon überrascht von der Vielfalt der vor den einzelnen Wohnungstüren abgestellten Schuhe: Sandalen, Pumps, Clogs, Budapester usw. Ich mag zwar den Anblick der sich im Fußbett abzeichnenden Zehen und Hacken nicht, halte das aber für ein persönliches Problem. Anders aber das Amtsgericht Frankfurt/Main, das gegen die verursachende Mieterin sogar bei Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld von 250.000 € androht.

In dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag befindet sich eine Regelung, wonach Gegenstände jeglicher Art in gemeinschaftlichen Räumen, am Hause oder auf dem Grundstück nur mit Zustimmung der Vermieterin abgestellt werden dürfen. Zusätzlich regelt die in Bezug genommene Hausordnung unter dem Abschnitt „Sicherheit, Ordnung und Brandschutz“, dass das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus untersagt ist. Weil die beklagte Mieterin vor ihrer Wohnungstür regelmäßig ihre und die Schuhe ihrer drei Kinder abstellte, forderte die Klägerin sie zur Unterlassung auf. Nachdem die Beklagte dem nicht nachkam, erhob die Klägerin Klage auf Unterlassung, verbunden mit dem Antrag auf Androhung eines Ordnungsgeldes für den Fall der Zuwiderhandlung.

Weil die Beklagte nach Klageerhebung keine Schuhe mehr vor ihrer Wohnungstür abstellte, stellte das Amtsgericht insoweit die Erledigung des Rechtsstreits fest, da die Klage ursprünglich begründet gewesen sei. Das Abstellen der Schuhe verstoße gegen die Regelungen im Mietvertrag und der Hausordnung, die aus zwingenden Gründen des Brandschutzes erforderlich seien, um Flucht- und Rettungswege freizuhalten. Auf den vertragsgemäßen Gebrauch der vermieteten Wohnung könne sich die Beklagte nicht berufen, weil es sich hier um eine Gemeinschaftsfläche handele, die nicht mitvermietet sei. Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten liege auch nicht vor, weil es auch einer Familie mit Kindern möglich sein müsse, die Schuhe vor der Wohnung auszuziehen und dann in einem Schuhschrank in der Wohnung unterzubringen. Weil die Beklagte nach wie vor die Auffassung vertrete, dass ein Abstellen von Schuhen vor der Wohnung zulässig sei, könne die Klägerin einen Unterlassungsanspruch hinsichtlich künftiger Zuwiderhandlungen geltend machen, verbunden mit der Androhung von Ordnungsgeld.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 17. April 2007 - VIII ZB 93/06 - GE 2007, 902) kommt als Anspruchsgrundlage für die Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs ausschließlich § 541 BGB in Betracht. Das bedeutet, dass innerhalb des bestehenden Mietverhältnisses keine Unterscheidung dahingehend erforderlich ist, ob die beanstandete Handlung (oder Unterlassung) im Bereich des vermieteten Mietgegenstandes liegt oder etwa außerhalb dieses Bereichs, also wie hier im nicht mitvermieteten Treppenhaus. Voraussetzung für die erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs ist die Vertragswidrigkeit, die sich aus der Nutzung der Mietsache selbst oder deren Umfeld ergeben kann, wobei in erster Linie die mietvertraglichen Vereinbarungen maßgeblich sind. Enthält der Mietvertrag keine auf das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus gerichtete Regelungen, wird man davon ausgehen müssen, dass jedenfalls das Ablegen von Fußmatten vor der eigenen Wohnungstür allgemeiner Übung entspricht (Flatow, jurisPR-MietR 3/2021, Anm. 1) und deshalb als zum vertragsgemäßen Gebrauch gehörend gestattet ist (LG Berlin, Urteil vom 20. November 1990 - 63 S 509/89, MM 1991, 264). Wenn bei einer solchen Sachlage keine Vertragswidrigkeit anzunehmen ist, dürfte das dann auch für den Fall gelten, dass der Mieter auf eben dieser Matte Schuhe abstellt. Weil sicherlich niemand auf den Treppenabsätzen direkt vor der Wohnungstür eines Mitmieters und auf dessen Fußmatte entlanggeht, bestünde auch keine Stolpergefahr; der Brandschutz wäre ebenfalls nicht beeinträchtigt, da Schuhe als solche eher weniger brennbar sind als z. B. Fußmatten aus Kokos (vgl. hierzu in einer Wohnungseigentumssache OLG Hamm, Beschluss vom 20. April 1988 -15 W 168/88, NJW-RR 1988, 1171 zum Aufstellen von Schuhen auf den Fußmatten: „Zwar wird sich nicht mit letzter Sicherheit ausschließen lassen, dass ein unaufmerksamer Treppenhausbenutzer über abgestellte Schuhe zu Fall kommt und Verletzungen erleiden kann. Indessen gebietet es die Verkehrssicherungspflicht nicht, einen gewissen Zustand völliger Gefahrenfreiheit zu schaffen. Vielmehr genügen Vorkehrungen gegen Gefahren, die nach Lage der Dinge nicht völlig fernliegen und gegen die sich der Verkehrsteilnehmer nicht durch die von jedermann zu erwartende Sorgfalt schützen kann.“).

Wenn der Mietvertrag wie hier bestimmte Regelungen über die Nutzung von Gemeinschaftsflächen enthält, fragt es sich aber zum einen, ob diese auch das Abstellen von Schuhen vor der Wohnungstür erfassen und – falls man das bejaht – zum anderen, ob die Regelungen wirksam sind. Hier erklärt der Mietvertrag – soweit für die Entscheidung von Bedeutung – das Abstellen von Gegenständen „in gemeinschaftlichen Räumen“ für erlaubnispflichtig. Unter Raumbegriff dürfte z. B. eine Waschküche fallen oder ein Trockenraum, nicht jedoch das Treppenhaus, das als „Raum“ in diesem Sinne nicht aufgefasst werden kann. Wenn der Mietvertrag als solcher für das Abstellverbot nichts hergibt, kann sich der entsprechende Anspruch aber aus der Hausordnung ergeben, sofern diese wirksam in den Vertrag einbezogen worden ist (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 69: Beifügung zum Mietvertrag oder Kenntnis des Mieters notwendig). Geht man hier von einer Einbeziehung in den Vertrag aus, muss die Wirksamkeit der entsprechenden Regelung allerdings an den §§ 305 ff. BGB gemessen werden, weil es sich hierbei wohl stets um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl., § 535 Rn. 217). Hier dürfte die vom Amtsgericht zitierte Bestimmung in der Hausordnung nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sein, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Unangemessene Benachteiligung liegt u. a. auch dann vor, wenn die Regelung eine irreführende Darstellung bzw. Verschleierung der Rechtslage enthält (MüKoBGB/Wurmnest, 8. Aufl., § 307 Rn. 63). So liegt der Fall hier: Die auch von der Rechtsprechung geprägte Rechtslage erlaubt dem Mieter das Ablegen von Fußmatten und das Aufstellen von Schuhen hierauf vor seiner Wohnungstür (s. o.); die Regelung in der Hausordnung setzt sich hierzu in Widerspruch und benachteiligt den Mieter deshalb unangemessen mit der Folge ihrer Unwirksamkeit.

Soweit man dem Amtsgericht folgen wollte, hätte die Entfernung der Schuhe nur auf den hierauf gerichteten Klageanspruch eine Erledigung nach § 91a ZPO zur Folge; der gleichzeitig geltend gemachte Anspruch auf Unterlassung war hiervon unbeeinflusst (Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 541 Rn. 16), sodass das Amtsgericht aus seiner Sicht folgerichtig dem Unterlassungsanspruch mit Ordnungsgeldandrohung stattgegeben hat. Soweit das Amtsgericht allerdings den Streitwert (warum im Urteil?) auf lediglich 500 € festgesetzt hat, wird das schon dem Wert des Unterlassungsanspruchs nicht gerecht, abgesehen davon, dass zusätzlich auch der Wert des Leistungsantrages berücksichtigt werden müsste. Wie in der Vergangenheit bereits mehrfach bemerkt, scheint dies der Vermeidung einer Abänderung durch die Berufungsinstanz geschuldet zu sein.