Schriftliche Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen

Schriftliche Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen; verabredete Schriftlichkeit; berechtigtes Interesse

Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse oder enthält der Mietvertrag eine dahin gehende Abrede, so ist der Mieter verpflichtet, seine Zustimmung zu einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters schriftlich zu erteilen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) hat von dem Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt. Das Mieterhöhungsverlangen forderte ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung. Der Bekl. zahlte die erhöhte Miete, eine schriftliche Zustimmung erteilte er nicht. Die Kl. klagt auf schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mietvertrag der Parteien enthält unter „§ 20 Weitere Vereinbarungen" noch vor den Unterschriften der Vertragsparteien folgenden Text:

„Hinweis des Verlages: Mündliche Vereinbarungen vor, bei oder nach Vertragsschluss sollten im Interesse der Vertragsparteien schriftlich bestätigt werden (z. B. über Tierhaltung, Untervermietung, Benutzung von Wohnraum zu Berufs- und Gewerbezwecken usw., ggf. besonderes Blatt als Anlage benutzen, zusätzlich unterschreiben und einkleben."

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 BGB. [...]

Der Bekl. stimmte nicht - wie von ihm mit dem genannten Schreiben verlangt - schriftlich der Mieterhöhung zu, zahlte aber die erhöhte Miete jedenfalls in den Monaten August bis Oktober 2009. Die Mieterhöhung selbst ist nicht umstritten.

Durch die Zahlungen ist hier jedoch noch keine Erfüllung eingetreten. Die Kl. kann hier die schriftliche Zustimmung verlangen. Die Erhöhung der Miete ist eine Vertragsänderung, die prinzipiell auch formfrei erfolgen kann. Nach § 558 b BGB ist die Erhöhung nicht an eine bestimmte Form der Zustimmung gebunden. Der Mieter kann grundsätzlich einer Mieterhöhung auch - insbesondere durch Zahlung der neu verlangten Miete - zustimmen (BGH, Urteil vom 29. Juni 2006 - VIII ZR 182/04 - GE 2005, 983). Das schließt im Einzelfall das Verlangen einer schriftlichen Zustimmung jedoch nicht aus. Die schriftliche Zustimmung kann nicht nur in den Fällen eines befristeten Vertrags (so aber Börstinghaus, juris-PR Mietrecht, 17/09, Nr. 39) verlangt werden, sondern allgemein, wenn ein berechtigtes Interesse an einer schriftlichen Zustimmung besteht (so Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 558 a, Rn. 2+3; dagegen Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. IV, Rn. 258, Seite 440). Dies ist mindestens auch dann der Fall, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass weitere Abreden schriftlich zu vereinbaren sind (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558 b, Rn. 8; Beck'scher Online-Kommentar zum BGB [Stand 1. Februar 2009], § 558 b, Rn. 6b; Staudinger/Emmerich, BGB [Neubearbeitung 2006], § 558 b, Rn. 7; MüKo/Artz, BGB, 5. Aufl., § 558 b, Rn. 4). Der hiesige Fall ist dem gleich zu behandeln. Am Ende des Mietvertrags wird eine Empfehlung zu schriftlicher Vereinbarung ausgesprochen, die auf Beweiserleichterung und Klarheit der Vertragslage, z. B. bei Eigentümerwechseln oder auch Wechseln der Mietpartei zielt. Wenn dies die Kl. hier in dem Mieterhöhungsverlangen aufnimmt und eine schriftliche Zustimmung verlangt, dann führt wegen dieses Verlangens die bloße Zahlung gerade nicht zu einer Vertragsänderung und auch nicht zu einer Erfüllung. Der Vermieter stellt damit von vornherein klar, dass er in einem konkludenten Handeln des Mieters keine Zustimmung sieht. Der Mieter kann in einer solchen Konstellation nicht davon ausgehen, dass die bloße Zahlung zur Änderung des Vertragsinhalts führt.

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung und fordert er vom Mieter, seine Zustimmung schriftlich zu erteilen, kann die Zahlung der verlangten Miete nicht in jedem Fall als Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet werden.

Die Klägerin verlangte vom Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung; die Zustimmung sollte schriftlich erteilt werden. Der Beklagte zahlte die verlangte erhöhte Miete, eine schriftliche Zustimmung erteilte er nicht. Eine ausdrückliche Abrede, dass eine Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich zu erteilen sei, enthielt der Mietvertrag nicht, allerdings einen vorgedruckten Hinweis des Formularverlages, wonach mündliche Vereinbarungen vor, bei oder nach Vertragsschluss im Interesse der Vertragsparteien schriftlich bestätigt werden sollten. Das Landgericht Berlin gab der Klage auf schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung statt.

Die Zahlung der erhöhten Miete sei keine Erfüllung. Obwohl die Erhöhung der Miete als Vertragsänderung prinzipiell formfrei erfolgen könne und nach § 558 b BGB nicht an eine bestimmte Form der Zustimmung gebunden sei, könne die Klägerin hier eine schriftliche Zustimmung verlangen. Eine solche komme immer in Betracht, wenn ein berechtigtes Interesse an einer schriftlichen Zustimmung bestehe. Letzteres sei jedenfalls auch dann der Fall, wenn der Mietvertrag regele, dass weitere Abreden schriftlich zu vereinbaren seien. Dem stehe eine im Vertrag enthaltene Empfehlung zu schriftlichen Vereinbarungen gleich.

Die Zustimmung zu einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung kann der Mieter nach allgemeiner Auffassung auch konkludent erteilen, indem er die verlangte höhere Miete schlicht zahlt (BGH GE 2005, 983). Dabei gibt es allerdings ein Problem: Umstritten ist nämlich, wie oft der Mieter die erhöhte Miete gezahlt haben muss, um das nicht etwa als Versehen, sondern tatsächlich als Zustimmung bewerten zu können. Die einmalige Zahlung der erhöhten Miete wird als nicht ausreichend betrachtet, zweimalige häufig bereits als konkludente Zustimmung, häufig aber auch nicht. Vor der Mietrechtsreform von 2001 hatte der Vermieter, wenn der Mieter nicht zustimmte (und auch nicht konkludent durch Zahlung zustimmte), lediglich zwei Monate, um Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu erheben. Damit stand der Vermieter regelmäßig „zwischen Baum und Borke", wenn der Mieter sich nicht äußerte, aber zwei Monate lang die erhöhte Miete zahlte. Verließ der Vermieter sich darauf, dass zweimaliges Zahlen als konkludente Zustimmung ausreichte, und verzichtete er darauf, eine Klage auf Zustimmung zu erheben, konnte es ihm passieren, dass der Mieter im dritten Monat die erhöhte Miete nicht mehr zahlte. Klagte der Vermieter dann auf Zahlung und geriet im Prozess an einen Richter, der zweimaliges Zahlen noch nicht als konkludente Zustimmung sah, war der Vermieter der Gelackmeierte. Er hatte die Prozesskosten zu tragen und das Mieterhöhungsverlangen erneut in Gang zu setzen.

Stellte sich der Vermieter dagegen auf den Standpunkt, eine zweimalige Zahlung reiche nicht als Zustimmungserklärung aus, und erhob er dann innerhalb der Klagefrist Klage auf Zustimmung, konnte er an einen Richter geraten, der in einer zweimaligen Zahlung bereits eine Zustimmung sah und deshalb die Zustimmungsklage folgerichtig abwies mit dem Ergebnis, dass der Vermieter in diesem Fall auch auf den Prozesskosten sitzen blieb. Inzwischen beträgt die Klagefrist nach § 558 b Abs. 2 BGB drei Monate, und in einer dreimaligen Zahlung wird in der Regel eine konkludente Zustimmung gesehen, so dass dieses Problem weitgehend entschärft ist. Im Übrigen ist der Mieter grundsätzlich gehalten, eine schriftliche Zustimmung zur Mietänderung zu erteilen, wenn der Vermieter dies ausdrücklich verlangt hat (LG Berlin, GE 2008, 605; AG Schöneberg, GE 1988, 893).