Schriftformwahrung durch Unterzeichnung nur der Anlage zum Vertrag

Schriftformwahrung durch Unterzeichnung nur der Anlage zum Vertrag; Vorteilsanrechnung bei Vertragsstrafe

1. Ist einem einheitlich ausgestalteten Mietvertragsformular zum Zwecke der Ergänzung oder Erläuterung einzelner Vertragsbestimmungen eine "Anlage" beigefügt und diese durch wechselseitige Bezugnahmen auf den inhaltlichen Zusammenhang mit den ergänzten Vertragsbestimmungen von vornherein als Bestandteil der einheitlichen Vertragserklärung eindeutig erkennbar, decken die auf der letzten Seite der sogenannten Anlage befindlichen Unterschriften der Parteien den gesamten Inhalt des Vertrages ab. Der Vertrag ist formwirksam im Sinne der §§ 566, 126 BGB, auch wenn der formularmäßige Teil des Vertrages am Ende selbst nicht unterzeichnet ist und die einzelnen Seiten des Vertrages einschließlich der "Anlage" nicht fest verbunden sind.

2. Wird ein Mieter durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts gehindert, und überläßt der Vermieter dann den Gebrauch einem Drit-ten, muß sich der Vermieter eine von dem Dritten wegen vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages an ihn zu zahlende Vertragsstrafe als Vorteil im Sinne von § 552 Satz 2 BGB auf die nach der Beendigung des Mietverhältnisses des Dritten fällig werdenden Mietzinsverpflichtungen des Mieters anrechnen lassen.

Eine ordentliche Kündigung wäre nur dann möglich gewesen, wenn der Vertrag vom 2. September 1991 formunwirksam wäre, denn vertraglich vereinbart ist eine feste Mietdauer bis zum 31. Dezember 2005. Die Schriftform ist gemäß §§ 566, 126 BGB gewahrt. § 566 BGB gilt auch für Untermietverträge, obwohl hier der Bezug auf § 571 BGB entfällt (vgl. BGHZ 81, 46 = NJW 1981, 2246). Der Untermietvertrag vom 2. September 1991 nebst Anlage 1 stellt eine einheitliche Urkunde im Sinne von § 126 BGB dar. Dem Erfordernis der Unterzeichnung auf derselben Urkunde gemäß § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB ist durch die Unterschrift auf der zweiten Seite der sogenannten Anlage 1 Genüge getan. Der Umstand, daß die Parteien den Untermietvertrag auf Seite 14 nicht unterzeichnet haben, ist unschädlich. Der Senat hatte bisher nur darüber zu entscheiden, ob ein Vertrag formwirksam im Sinne von §§ 566,126 BGB ist, wenn die Anlage nicht unterzeichnet ist und - wie hier - die einzelnen Seiten nicht fest miteinander verbunden sind (vgl. u. a. Entscheidungen vom 29. Januar 1998 - 8 U 6218/96 - veröffentlicht in KG Report 1998, 154; sowie vom 5. März 1998 8 U 7326/96 - veröffentlicht in KG Report 1998, 405). Nach Ansicht des Senates kann demnach eine einheitliche Urkunde im Sinne des § 126 BGB auch dann vorliegen, wenn die einzelnen Seiten der Urkunde nicht körperlich unzertrennbar miteinander verbunden sind, aber entweder durch die einheitliche Gestaltung der Urkunde wie etwa Paginierung und fortlaufende Numerierung der Vertragsregelungen oder durch die wechselseitige Bezugnahme der Regelungen auf den einzelnen Blättern der Urkunde eine inhaltliche Verknüpfung hergestellt wird. Ebenso hat der BGH mit Urteil vom 24. September 1997 (Xll ZR 234/95, abgedruckt in NJW 1998, 58 ff.) entschieden, daß die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde nicht notwendig eine feste körperliche Verbindung voraussetze. Entscheidend sei, daß die Zusammengehörigkeit der Urkunde aus bestimmten Umständen ersichtlich werde, unter denen die feste körperliche Verbindung nur eine der Möglichkeiten darstelle. Die Einheit der Urkunde könne sich aber auch aus der Gestaltung der Urkunde wie fortlaufender Paginierung, fortlaufender Numerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung und dem inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbarer Merkmale ergeben.

Die Zusammengehörigkeit der gesamten Bestimmungen des Vertrages ist vorliegend durch den Inhalt des Vertragsformulars einerseits und der sogenannten Anlage 1 andererseits, die wechselseitig aufeinander Bezug nehmen, hinreichend erkennbar, so daß es nicht zusätzlich der körperlichen Verbindung bedurfte. Gemäß § 28 des Mietvertrages ist die sogenannte Anlage 1 Bestandteil des Mietvertrages.

Die sogenannte Anlage 1 ihrerseits ist als "Anlage zu dem Mietvertrag vom ... für die Geschäftsräume M.-straße, Berlin" bezeichnet. Unerheblich ist dabei, daß der Untermietvertrag nicht näher durch die Angabe des Vertragsdatums gekennzeichnet ist und daß die Vertragsparteien nicht bereits in der Überschrift der sogenannten Anlage 1 bezeichnet sind. Da nicht ersichtlich ist, daß in der fraglichen Zeit sonstige vertragliche Beziehungen der Parteien bestanden hätten, sich die Parteien aus dem Inhalt der sogenannten Anlage 1 ergeben und darüber hinaus Ziff. 1 auf den in § 18 des Mietvertrages geregelten Konkurrenzschutz und Ziff. 3 der Anlage auf § 24 des Untermietvertrages eindeutig Bezug nehmen, konnte niemand im Zweifel darüber sein, daß es sich um eine Ergänzung zu dem hier streitigen Untermietvertrag handelt.

Unschädlich ist auch, daß die Überschrift der sogenannten Anlage 1 auf einen Mietvertrag und nicht auf einen Untermietvertrag Bezug nimmt, denn zum einen ist - wie dargelegt - nicht ersichtlich, daß in der fraglichen Zeit sonstige vertragliche Beziehungen der Parteien bestanden hätten, zudem ergibt sich aus dem weiteren Inhalt der sogenannten Anlage 1 eindeutig, daß es sich um eine Ergänzung des Untermietvertrages zwischen den Parteien handelt.

Da das Untermietvertragsformular und die sogenannte Anlage 1) eine einheitliche Urkunde darstellen, decken die auf der zweiten Seite der sogenannten Anlage 1 - am Ende des Vertrages - befindlichen Unterschriften der Parteien den gesamten Inhalt des Untermietvertrages nebst der sogenannten Anlage 1 ab (vgl. hierzu Entscheidung des Senates vorn 29. Januar 1998 - 8 U 6218/96 - a. a. O.).

Der Einwand der Bekl., der Untermietvertrag sei aufgrund des Auszuges und der Räumung am 1. Juli 1996 gekündigt und per 31. Dezember 1996 beendet worden, greift ebenfalls nicht durch.

Zwar kann im Einzelfall in dem Auszug des Mieters und der Rückgabe der Schlüssel eine stillschweigende Kündigung gesehen werden (Bub/Treier a. a. O, IV, Rdnr. 8). Dies ist hier bereits wegen der dem Auszug der Bekl. vorausgegangenen Korrespondenz zwischen den Parteien zweifelhaft. Ein Recht zur ordentlichen Kündigung des Untermietvertrages bestand aber darüber hinaus auch im Hinblick auf die - oben dargelegte - Formwirksamkeit des bis 31. Dezember 2005 befristeten Untermietvertrages nicht.

§ 552 Satz 3 BGB steht der Mietzinszahlungspflicht der Bekl. nicht entgegen, obgleich der Kl. es zugleich mit der Vermietung der Räume ab März 1997 an die Firma B. zugelassen hat, daß die gesamte Vorderfront und insbesondere die Schaufensteranlage des Ladens umgestaltet wurde. Nach dem Vortrag der Bekl. ist das Geschäft in seiner jetzigen Ausstattung für den Betrieb eines Textilwaren-Einzelhandels ungeeignet. Nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, gebührt dem Vermieter der Mietzinsanspruch nur, solange er selbst erfüllungsbereit ist. Der Kl. hat sich zwar durch den Umbau der Schaufensteranlage zumindest vorübergehend außerstande gesetzt, der Bekl. zu 1) den Gebrauch der Mietsache, so wie es im Untermietvertrag vorgesehen war, zu überlassen (vgl. BGHZ 122, 163, 170). Eine Störung der künftigen Vertragsabwicklung aufgrund eines vorübergehenden Leistungshindernisses (Rückbau der Schaufensterauslage) wäre aber nur dann in Betracht gekommen, wenn die Bekl. zu 1) die ernsthafte Absicht gehabt hätte, die Mieträume wieder in Gebrauch zu nehmen (vgl. BGH in NJW 1963, 341). Da die Bekl. zu 1) eine derartige Absicht ersichtlich nicht hatte und auch nicht geäußert hat, verhält sie sich rechtsmißbräuchlich, wenn sie sich auf § 552 Satz 3 BGB beruft (BGHZ 122, 163, 171).

Die im Wege der unselbständigen Anschlußberufung geltend gemachte Klage ist unbegründet, soweit der Kl. von den Bekl. Zahlung des Mietzinses für den Monat März 1998 in Höhe von 31.032,08 DM nebst Zinsen verlangt.

Die von dem Kl. mit der Firma B. vereinbarte und von dieser auch gezahlte Vertragsstrafe wegen vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages in Höhe 180.000 DM findet als Vorteil im Sinne von § 552 Satz 2 BGB Anrechnung auf den für Monat März 1998 geltend gemachten Mietzins. Vom Sinn und Zweck her handelt es sich bei einer Vertragsstrafe, die von dem "Nachmieter" wegen vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt wird, um einen anzurechnenden Vorteil im Sinne von § 552 Satz 2 BGB. Der Vermieter erhält die Vertragsstrafe hier aus der anderweitigen Verwertung des Gebrauchs und zwar zum Ausgleich des nach Beendigung des Mietverhältnisses entgangenen Mietzinses. Die Vertragsstrafe hat daher auf den Mietzins, der nach Auszug des Nachmieters fällig wird, Anrechnung zu finden. Da vorliegend lediglich die nach Auszug der Firma B. fällig gewordene Miete für März 1998 geltend gemacht wird, kann die Einnahme aus der Vertragsstrafe in diesem Verfahren lediglich in Höhe von 31.032,08 DM Anrechnung finden.

Die Parteien hatten einem 14jährigen Mietvertrag über Geschäftsräume eine Anlage beigefügt und diese unterschrieben, das (Haupt-) Mietvertragsformular selbst trug keine Unterschriften. Der Mieter glaubte sich deshalb nach § 566 BGB an den Vertrag nicht gebunden, kündigte und räumte (vgl. auch die Ausführungen zur Schriftform bei langfristigen Mietverträgen, GE 1999, 540).

Mit Urteil vom 25. Januar 1999 stellte das Kammergericht jedoch fest, daß eine einheitliche Urkunde im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vorlag. Alle Bestimmungen des Vertrages einschließlich der Anlage gehörten erkennbar zusammen, so daß die Schriftform gewahrt sei.

In solchen Fällen kann der Vermieter den vereinbarten Mietzins auch dann verlangen, wenn er die Räume weitervermietet. Die Berufung des vertragsuntreuen Mieters darauf, daß der Gebrauch nach § 552 BGB nicht mehr gewährt werde, ist dann rechtsmißbräuchlich. Der Vermieter muß sich nur die Mieteinnahmen aus der Neuvermietung anrechnen lassen. In dem vom Kammergericht entschiedenen Fall war auch der neue Mieter vertragsuntreu geworden und mußte eine Vertragsstrafe zahlen (was er tat). Diese Vertragsstrafe mußte der Vermieter sich ebenfalls anrechnen lassen.