Schriftformverstoß durch mündliche Änderung des Mietzahlungstermins

Eine mündlich vereinbarte Abänderung des vertraglich vorgesehenen Mietzahlungstermins verstößt bei längerfristigen Mietverträgen gegen das Schriftformerfordernis und kann die jederzeitige ordentliche Kündbarkeit des Vertrages bewirken.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume. Die Widerklage ist unbegründet, da die Kl. das Mietverhältnis mit der Bekl. wirksam mit Schreiben vom 27. Oktober 2011 gemäß §§ 542 Abs. 1, 580 a Abs. 2 BGB zum 30. Juni 2012 gekündigt hat.

Zwar haben die Parteien gemäß § 2 des Mietvertrages vom 23. Juni 2003 eine feste Laufzeit bis zum 28. Februar 2014 vereinbart. Gemäß §§ 578, 550 BGB gilt aber das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen, da der Vertrag der erforderlichen Schriftform entbehrt.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich der erkennende Senat anschließt, ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH, Urteile vom 2. November 2005 ‑ XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140; vom 18. Dezember 2002 ‑ XII ZR 253/01 ‑ NJW 2003, 1248; BGHZ 142, 158, 161; vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 -). Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedürfen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 -, NJW 2008, 84 unter Hinweis auf Schmidt‑Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 550 Rn. 41, nach dessen Meinung es bei einem Mietvertrag keine unwesentlichen Abreden gibt). Die Vertragsparteien haben den Mietvertrag abgeändert, ohne die Schriftform einzuhalten.

Die Kl. hat schlüssig vorgetragen, dass ... für die damalige Vermieterin und die Zeugin ... für die Bekl. im Jahr 2006 mündlich verbindlich vereinbart haben, dass die monatlich zu zahlende Miete künftig entgegen der im schriftlichen Vertrag festgehaltenen Regelung, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist, erst bis zur Mitte bzw. zum Ende des laufenden Monats zu zahlen ist. Entsprechend dieser Regelung hat die Bekl. die Miete seit April 2006 ausweislich des von der Kl. eingereichten Mietkontoverlaufs regelmäßig nicht zum 3. Werktag eines Monats, sondern erst im Laufe des Monats gezahlt.

Diese von der Kl. schlüssig vorgetragene Vereinbarung hat eine für beide Parteien verbindliche Änderung der schriftlich vereinbarten Fälligkeitsregelung zum Gegenstand, denn die Bekl. sollte künftig nicht mehr verpflichtet sein, den Mietzins spätestens zum 3. Werktag eines Monats, sondern spätestens bis zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen. Fälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, von dem ab der Gläubiger die Leistung verlangen kann (Palandt/Grüneberg, BGB, 72. Auflage, § 271, Rn. 1). Vereinbaren die Parteien eines Vertrages - wie hier - , dass die Leistung später als zunächst vereinbart zu zahlen ist, heißt das nichts anderes, als dass der Gläubiger die Leistung erst zu dem vereinbarten späteren Zeitpunkt verlangen kann, so dass die Vereinbarung eine Änderung des Fälligkeitszeitpunktes zum Gegenstand hat. Ausweislich des schlüssigen Vortrages der Kl. haben die Partien keine Widerruflichkeit dieser Fälligkeitsänderung vereinbart. Die Widerrufbarkeit ergibt sich auch nicht etwa daraus, dass die Rechtsnachfolgerin der Vermieterin, die die Vereinbarung getroffen hat, die Mieten für Juni und Juli 2011 mit Schreiben vom 28. Juni 2011 und 18. Juli 2011 angemahnt und auf die im schriftlichen Mietvertrag vereinbarte Fälligkeitsregelung hingewiesen hat. Die Kl. hat schlüssig vorgetragen, dass ihr die von ... getroffene mündliche Vereinbarung nicht bekannt war. Auch wenn die Kl. die Mietkontenblätter betreffend die Bekl. eingesehen und festgestellt hätte, dass diese seit Jahren nicht zum 3. Werktag eines Monats zahlt, hätte sie daraus nicht den Schluss zu ziehen gehabt, dass diese Zahlungsweise aufgrund einer mündlichen, widerruflichen Vereinbarung erfolgt.

Soweit die Bekl. ausführt, dass allein schon das Investitionsvolumen von insgesamt mehr als 1.000.000 € den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen der Bekl. zur Vertragsänderung mit der Folge der Verkürzung der Kündigungsfrist und den Verzicht auf die Verlängerungsoption nicht zulasse, verkennt sie, dass sich der Rechtsbindungswille nur auf die getroffene Vereinbarung, nämlich die Änderung der Fälligkeit des Mietzinses zu erstrecken hat. Für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist unerheblich, ob sich die Vertragsparteien bei Abschluss über die weiteren Rechtsfolgen der Vereinbarung im Klaren waren. Im Übrigen belegen gerade auch die von der Bekl. behauptete Investitionssumme und wirtschaftliche Bedeutung der Angelegenheit, dass der Bekl. daran gelegen war, sich nicht der Gefahr einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung des Mietzinses auszusetzen und demnach großes Interesse an einer verbindlichen Änderung der Fälligkeit des Mietzinses hatte. [...]

Nach Auffassung des Senates stellt die Verschiebung des Fälligkeitszeitpunktes um längstens 28 Tage eine wesentliche Vertragsänderung dar. Die Möglichkeit der Kl., wegen Zahlungsverzuges zu kündigen, verschiebt sich durch die mündliche Vereinbarung um einen knappen Monat nach hinten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 -) ist eine Vereinbarung, in der die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen regeln, wesentlich und bedarf der Schriftform. Dabei hatte der Bundesgerichtshof über einen Fall zu entscheiden, bei der sich die Möglichkeit, wegen Verzuges zu kündigen, aufgrund der vertraglich vereinbarten Änderung der Fälligkeit des Mietzinses von fünf auf zwei Monate reduzierte. Zwar ändert sich vorliegend die Kündigungsmöglichkeit nur um einen knappen Monat und nicht um drei Monate, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall, gleichwohl ist nach Auffassung des Senates nicht zuletzt auch im Hinblick auf die Höhe des monatlich zu zahlenden Nettomietzinses in Höhe von insgesamt 7.015,23 € von einer wesentlichen Änderung auszugehen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des Kammergerichts vom 28. Februar 2005 - 12 U 74/03 -. Das Kammergericht hatte über einen Sachverhalt zu entscheiden, bei dem die Vertragsparteien in mündlichen Vereinbarungen die Miete um bis zu 5 % erhöht haben, wobei in dem schriftlichen Mietvertrag die Möglichkeit der nachträglichen Änderung der Mietzinshöhe ausdrücklich geregelt war. Vorliegend ergeben sich aus den schriftlichen Mietverträgen keinerlei Anhaltspunkte für eine spätere Änderung der Fälligkeit des Mietzinses.

Die Kündigung der Kl. ist auch nicht treuewidrig. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Form sei nicht eingehalten (BGH, Urteil vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 -). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Bekl. entsprechend der mündlich getroffenen Vereinbarung über einen Zeitraum von 5 Jahren den Mietzins nicht bereits am dritten Werktag eines Monats, sondern zum Teil deutlich später gezahlt hat. Zwar hält der BGH es für treuewidrig, wenn eine Vertragspartei sich auf eine Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor, da zum einen der Mangel der Form nicht zur Nichtigkeit des Vertrages geführt hat (vgl. insoweit BGH, a.a.O.) und zum anderen nicht die Kl., sondern die Bekl. Vorteile aus der späteren Zahlung gezogen hat. Treuewidrig handelt grundsätzlich nur derjenige, wer eine später getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen (BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 -). Hier war die Abrede nur für die Bekl. vorteilhaft, so dass die Kl. nicht treuewidrig handelt, wenn sie den Vertrag unter Berufung auf die fehlende Schriftform ordentlich kündigt.

Die Kündigung ist auch nicht etwa im Hinblick auf die in § 12 des Mietvertrages enthaltene Klausel treuewidrig. Gemäß § 12 des Mietvertrages bleiben die übrigen Vertragsteile davon unberührt, wenn eine Bestimmung des Vertrages ungültig wird. In diesem Falle haben die Parteien eine gültige Vereinbarung zu treffen, die der ungültigen Bestimmung am nächsten kommt.

Vorliegend hat keine der vertraglichen Bestimmungen durch die mündlich getroffene Vereinbarung ihre Gültigkeit verloren. Die Klausel enthält keine Verpflichtung der Vertragsparteien, die Schriftform nachzuholen (BGH, Urteil vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 -).

Anmerkung: Nichtzulassungsbeschwerde anhängig (BGH XII ZR 193/13)

Mietverträge über einen längeren Zeitraum als ein Jahr müssen schriftlich geschlossen werden. Die bei Vertragsabschluss eingehaltene Schriftform kann aber wegfallen, wenn später Abänderungen oder Ergänzungen mündlich vereinbart werden. Folge: Gefahr der jederzeitigen ordentlichen Kündigung des Vertrages.

In dem Mietvertrag vom 23. Juni 2003 über ein Fotostudio am Kurfürstendamm war eine Laufzeit bis zum 28. Februar 2014 vereinbart worden. Anfang 2006 vereinbarte die damalige Vermieterin mit der Beklagten mündlich, dass die monatliche Miete entgegen der Regelung im Vertrag nicht bis zum Dritten eines jeden Monats, sondern erst im Verlauf des Monats gezahlt werden müsse. Dementsprechend zahlte die Beklagte die Miete seit April 2006 erst im Verlauf des jeweiligen Monats. Unter Hinweis auf die fehlende Schriftform des Vertrages kündigte die jetzige Vermieterin den Vertrag ordentlich zum 30. Juni 2012 und verlangte Räumung und Herausgabe.

Das Landgericht wies die Klage u. a. deswegen ab, weil die Änderung des Zahlungstermins lediglich auf einer Duldung beruht und deshalb eine die Schriftform beeinträchtigende Vereinbarung der Mietvertragsparteien gar nicht vorgelegen habe.

Das KG sah das anders, nahm eine formlos getroffene („mündlich verbindlich")Vereinbarung zur Änderung des Mietzahlungszeitpunktes und daraus folgend einen zur ordentlichen Kündigung berechtigenden Verstoß gegen das Schriftformerfordernis an, wobei die von der Beklagten behaupteten Investitionen von 1 Million € der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen gestanden hätten.

Gegen die Nichtzulassung der Revision ist Beschwerde eingelegt worden.