Schriftformmangel wegen formloser Änderung der Mietzahlungstermine

Die Verschiebung der Zahlungstermine für Miete und Nebenkosten bedarf bei langfristigen Geschäftsraummietverträgen der Schriftform.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Berufung der Bekl. hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht einen Herausgabeanspruch der Kl. hinsichtlich der streitgegenständlichen Gewerberäume nach § 546 Abs. 1 BGB bejaht.

Der zwischen den Parteien bestehende Gewerberaummietvertrag ist durch die ordentliche Kündigung der Kl. vom 31.5.2021 wirksam beendet worden. Da die nachträgliche, in dem Schreiben der Verwalterin der Vermieterseite vom 23.7.2014 bestätigte Vereinbarung über die Änderung der Fälligkeit der Nettokaltmiete und der Betriebskostenvorauszahlung nicht schriftlich niedergelegt ist, leidet der Mietvertrag der Parteien insgesamt an einem Formmangel, weshalb er gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach § 580a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden konnte.

1. Nach ständiger Rechtsprechung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedürfen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (BGH, Urteil vom 19.9.2007 - XII ZR 198/05 -, GE 2008, 803 = NJW 2008, 365, Tz. 11).

Die im Juli 2014 von der Rechtsvorgängerin der Kl. und der Bekl. ohne zeitliche Befristung verbindlich vereinbarten - unstreitig nicht formgerecht festgehaltenen - Änderungen der Zahlungsmodalitäten sind nicht unwesentlich und damit formbedürftig. Nach der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs müssen auch Änderungen der Fälligkeitszeitpunkte des Mietzinses formgerecht vereinbart werden (BGH, Urteil vom 19.9.2007 - XII ZR 198/05 -, GE 2008, 803 = NJW 2008, 365, Tz. 12 ff.; Beschluss vom 27.2.2002 - XII ZR 189/99 -, BeckRS 2002, 2680). Da jeder Erwerber, insbesondere im Hinblick auf die Feststellung der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung, ein schützenswertes Interesse an der sicheren Kenntnis hat, in welcher Höhe ihm ein Mietzins zustehen wird und wann dieser zu entrichten ist, kann die Erfüllung der Formvorschrift nicht davon abhängen, ob die Fälligkeitszeitpunkte des Mietzinses nur geringfügig oder weiträumiger verändert werden (Lammel, in: Schmidt-Futterer, 15. Aufl., 2021, § 550 BGB, Rz. 41; Schweitzer, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl., 2019, § 550 BGB, Rn. 61). Dieses Interesse erstreckt sich auch auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Nebenkosten. Da diese der Miete zuzuordnen sind und damit ebenfalls kündigungsrelevant sind, sind auch jegliche Änderungen in Bezug auf die Fälligkeit der Nebenkosten ohne besondere Feststellung ihrer Wesentlichkeit formbedürftig (Schweitzer, aaO., § 550 BGB, Rn. 63).

Dem steht auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur fehlenden Formbedürftigkeit der Anpassung der Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof stellt insoweit vor allem auch darauf ab, dass im Fall der einseitig vom Vermieter vorzunehmenden Betriebskostenanpassung - wie auch im Fall der Ausübung einer Verlängerungsoption durch einseitige Erklärung einer Mietvertragspartei - § 550 BGB von vornherein denklogisch den Zweck nicht erfüllen kann, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen des langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, wobei dieses Defizit dadurch gemildert werde, dass sich für den Erwerber aus dem Vorhandensein einer vertraglichen Verlängerungsoption bzw. eines vertraglichen Anpassungsrechts bezüglich der Betriebskostenvorauszahlung eine hinreichende Warnung ergebe, die weitere gezielte Nachfragen ermögliche (vgl. zum Vorstehenden: BGH, Urteil vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13 -, GE 2014, 455 = BeckRS 2014, 5526, Rz. 28 f.). Die vertragliche Vereinbarung eines anderen Fälligkeitszeitpunkts für die Betriebskosten durch übereinstimmende Willenserklärungen beider Mietvertragsparteien lässt sich mit den vorgenannten Fallgruppen einseitiger Erklärungen einer Mietvertragspartei nicht vergleichen. Es gibt keine sachliche Rechtfertigung, auch insoweit den § 550 BGB einschränkend auszulegen.

Die Verschiebung der Fälligkeit der Zahlung der Nettomiete vom dritten Werktag des Monats auf den fünften Tag des Monats und die Verschiebung der Fälligkeit der Betriebskostenvorauszahlung vom dritten Werktag des Monats auf den fünfzehnten Tag des Monats sind mithin formbedürftig i.S.v. § 550 BGB.

2. Die Kl. verstößt nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich auf den bestehenden Formmangel beruft.

a) Allerdings handelt treuwidrig, wer eine später getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 -, GE 2016, 189 = NJW 2016, 311, Rz. 27; Urteil vom 19.9.2007 - XII ZR 198/95, NJW 2008, 365, Tz. 16). Hier fehlt es an einer entsprechenden Vorteilhaftigkeit für die Kl. Die im Juli 2014 verabredete Verschiebung der Fälligkeit von Mietzins und Betriebskostenvorauszahlung war - worauf die Kl. zu Recht hinweist - keine Vergünstigung für die Kl. als Vermieterin. Vielmehr war es für die Kl. nachteilig, dass sie die Zahlungen der Bekl. erst später erhielt und daher wegen ihrer eigenen Verpflichtungen vorübergehend in Vorleistung treten musste. Der Umstand, dass die Kl. eine frühere Kündigung im Januar 2021 zum Anlass genommen hat, der Bekl. den Abschluss eines neuen Mietvertrages zu einem deutlich erhöhten Mietzins anzutragen, hat in diesem Zusammenhang keine rechtliche Bedeutung.

b) Auch im Übrigen ist ein Verstoß gegen Treu und Glauben nicht ersichtlich. Es kann zwar gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn eine Partei sich darauf beruft, ein Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar, nachdem sie die andere Vertragspartei zuvor schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat oder sie sich ansonsten gegenüber der anderen Vertragspartei einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat, oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 -, GE 2016, 189 = NJW 2016, 311, Rz. 25). Indessen fehlt es sowohl hinsichtlich einer schuldhaften Verursachung des Formmangels als auch hinsichtlich der Existenzbedrohung an entsprechendem Vorbringen der Bekl.seite.

3. Die Bekl. kann der Kl. hinsichtlich der ordentlichen Kündigung auch nicht etwa den Einwand der Verwirkung entgegenhalten. Zwar war zum Zeitpunkt der Kündigung am 31.5.2021 seit der formwidrigen Änderung des Mietvertrages im Juli 2014 ein Zeitraum von ca. sechs Jahren und zehn Monaten verstrichen. Es fehlt aber an einem Umstandsmoment im Hinblick auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des nach § 550 BGB als unbefristet zu betrachtenden Mietvertrages. Die beanstandungslose Entgegennahme der später als am dritten Werktag des Monats eingehenden Zahlungen der Bekl. hat hinsichtlich des Formfehlers keine Aussagekraft. Das mögliche Eingreifen des § 550 BGB im Mietverhältnis der Parteien ist von keiner Seite vor Aussprache der Kündigung thematisiert worden, so dass die Bekl. auch nicht auf eine mögliche Heilung dieses Formmangels bzw. dessen Unbeachtlichkeit vertrauen durfte.

Längerfristig abgeschlossene Geschäftsraummietverträge müssen schriftlich abgeschlossen werden, um vorfristige Kündigungen zu vermeiden. Das gilt auch für nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen wie z. B. Vereinbarungen über die Herabsetzung von Nebenkostenvorschüssen (s. zuletzt KG, GE 2023, 87 ff.). Auch die Verschiebung von Fälligkeitsterminen stellt sich als formbedürftige Regelung dar, so das Hanseatische OLG in einem Fall, in dem seit dem Formmangel schon etwa sieben Jahre vergangen waren.

In dem langfristig abgeschlossenen Mietvertrag war vereinbart, dass Miete und Betriebskostenvorauszahlung jeweils am dritten Werktag des Monats fällig waren. 2014 vereinbarten die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die beklagte Mieterin formlos, dass anstelle dieser Zahlungstermine die Miete am fünften Tag und die Betriebskosten am 15. Tag des Monats zu zahlen waren. Nach Erwerb des Grundstücks kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Hinweis auf die fehlende Schriftform der Nachtragsvereinbarung ordentlich und verlangt Rückgabe der Räumlichkeiten.

Das LG gab der Klage statt, das OLG teilte der Beklagten durch Beschluss mit, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Die ordentliche Kündigung habe das Vertragsverhältnis beendet, weil die Vereinbarung über die Zahlungszeiten nicht der Form des § 550 Satz 1 BGB genügt habe und damit der gesamte Vertrag nach Satz 2 der Bestimmung als auf unbestimmte Zeit anzusehen sei mit der Folge der jederzeitigen ordentlichen Kündigung. Zwar gelte das Formerfordernis nach der Rechtsprechung des BGH nur für wesentliche Regelungen des Ursprungsvertrages oder nachträgliche Vereinbarungen. Bei der Verschiebung der Fälligkeitstermine von Miete und Nebenkosten handele es sich um eine wesentliche Vereinbarung, weil diese Termine für einen potentiellen Grundstückserwerber z. B. für die Frage von Kündigungen wegen Zahlungsverzugs von Bedeutung seien. Die Geltendmachung des Schriftformmangels verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben. Ein solcher Verstoß werde z. B. angenommen, wenn die formwidrige Vertragsbestimmung für eine Mietvertragspartei lediglich vorteilhaft sei, nunmehr aber zum Anlass genommen werde, sich von einem lästigen Vertrag zu trennen. So liege der Fall hier aber nicht, weil die Klägerin Miete und Nebenkosten gerade später als im Ursprungsvertrag vorgesehen erhalten habe und die Vereinbarung deshalb nachteilig für sie gewesen sei. Auch der lange Zeitraum zwischen der Abänderung und deren Geltendmachung durch die Klägerin ändere an der Wirksamkeit der Kündigung nichts. Zwar läge der für die Annahme der Verwirkung erforderliche Zeitablauf vor; hinzu müsste aber das sog. Umstandsmoment kommen, aus dem durch ein bestimmtes Verhalten darauf geschlossen werden könne, dass die Klägerin sich auf den Formmangel nicht mehr berufen werde. Anhaltspunkte hierfür lägen nicht vor; die reine Entgegennahme der Miete habe hinsichtlich des Formfehlers keine Aussagekraft.