Schriftformmangel durch formlose Änderung der vertraglichen Regelungen zu Umbaumaßnahmen, Rechtsmissbräuchlichkeit einer fristlosen Kündigung

1. Zur Problematik der Rechtsmissbräuchlichkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges.

2. Zum Schriftformmangel eines Mietvertrages durch formlose Änderung der vertraglichen Regelungen zu Umbaumaßnahmen des Mieters.

3. Allein eine langjährige pünktliche Mietzahlung macht, wenn sich dem Vermieter gleichwohl aufgrund der aktuellen Lage ein Versehen bei dem Mietrückstand nicht aufdrängen muss, eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht rechtsmissbräuchlich.

4. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, haben diese Abreden i.d.R. vertragswesentliche Bedeutung haben und unterliegen daher der Schriftform.

(Leitsätze 3 und 4 von der Redaktion)

Das Landgericht hat die beklagte Mieterin aufgrund einer fristlosen Kündigung der klagenden Vermieterin wegen Zahlungsverzuges zur Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen verurteilt. Durch Hinweisbeschluss vom 6. Februar hat das KG der Bekl. nahegelegt, die Berufung zurückzunehmen. Durch den folgenden Beschluss wurde die Berufung endgültig zurückgewiesen.

Zur Begründung wird auf den Beschluss vom 6.2.2023 Bezug genommen, in dem der Senat ausgeführt hat:

„[1] Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht hat die Bekl. zu Recht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der gemieteten und der mitgenutzten Flächen an die Kl. verurteilt. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Kl. vom 30.6.2022 beendet worden. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird in vollem Umfang Bezug genommen. Folgendes wird hervorgehoben und ergänzt:

[2] Die Kl. war aufgrund Zahlungsverzuges der Bekl. mit den Mieten für die Monate Mai und Juni 2022 gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a und b BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB bedurfte es keiner vorherigen Abmahnung und es ist unerheblich, dass der Rückstand danach ausgeglichen wurde, denn § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nur für Wohnraum (s. a. § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB).

[3] Eine Abmahnung ist ausnahmsweise nach Treu und Glauben geboten, wenn sich dem Vermieter die Erkenntnis aufdrängen muss, dass der Zahlungsrückstand nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters beruht, sondern auf einem geringfügigen Versehen oder sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 493, zitiert nach juris Rn. 30; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 570 juris Rn. 18; OLG Stuttgart ZMR 2015, 22 juris Rn. 21; OLG Hamm, Beschluss vom 24.8.2016 - I-30 U 61/16 - juris Rn. 70; Alberts in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 543 BGB Rn. 71; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 282; Fleindl in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. IV Rn. 373) bzw. auf einer bestehenden Unsicherheit bezüglich des Empfängers der Miete oder des Zahlungsweges (vgl. OLG Dresden ZMR 2020, 497 juris Rn. 42).

Dies hat das Landgericht zu Recht verneint.

[4] Der Zahlungsverzug stand hier - anders als im Fall des OLG Düsseldorf ZMR 2002, 818 und in dem vom OLG Hamm am 24.8.2016 entschiedenen Fall - nicht im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Wechsel einer Vertragspartei. Vielmehr trägt die Kl. (mit Schriftsatz vom 10.10.2022) unbestritten vor, dass die Bekl. die Miete „schon viele Monate bis einschließlich April“ an die Kl. überwiesen hatte.

[5] Zwar war die Bekl. ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag vom 27.11./ 2.12. 2014 bis dahin stets nachgekommen und kann sich dem Vermieter ein Versehen aufdrängen, wenn Mietzahlungen ausbleiben, nachdem es viele Jahre keine Zahlungsunregelmäßigkeiten gegeben hat. Es ist aber nicht ersichtlich, dass die Kl., die am 1.10.2021 Grundstückseigentümerin wurde, dies für den Zeitraum vor Übernahme des Mietverhältnisses überblicken konnte, der laut Schriftsatz der Bekl. vom 18.10.2022 im Juli 2021 erfolgte.

[6] Jedenfalls hat das Landgericht zu Recht Anhaltspunkte gesehen, welche die Kl. an einem Versehen zweifeln lassen konnten. Zwar dürfte eine Zahlungsunfähigkeit der Bekl. nach dem Vorbringen im Schriftsatz der Kl. vom 14.7.2022 ferngelegen haben. Das Ausbleiben der Mietzahlungen für Mai und Juni 2022 konnte aber, auch wenn den Kündigungen vom 18.3.2022 mit Schreiben vom 27.3.2022 und telefonisch am 30.3.2022 anwaltlich entgegengetreten und die Abmahnung vom 7.4.2022 betreffend Bauunterlagen am 14.4.2022 beantwortet worden war, aus Sicht der Kl. eine Reaktion auf die am 11.4.2022 eingereichte Räumungsklage sein.

[7] Vor allem konnte es die Kl. - wie im angefochtenen Urteil ausgeführt - ernsthaft für möglich halten, dass die Einstellung der Mietzahlungen damit im Zusammenhang stand, dass der Bekl. eine Veranstaltung und Verbreitung des Fernsehprogramms ‚x‘ in der Bundesrepublik Deutschland untersagt worden war. Es kommt nicht darauf an, dass die Ausstrahlung des Programms (noch) nicht aus den Mieträumen erfolgte und dass die Kl. für das Programm nur als Produktionsdienstleistungsunternehmen tätig geworden sein mag. Insoweit wird auf den Beschluss des VG Berlin vom 17.3.2022 - VG 27 L 43/22 - Bezug genommen, mit dem der Antrag der Bekl. auf vorläufigen Rechtsschutz gegen die Beanstandungs- und Untersagungsverfügung zurückgewiesen wurde. Dass das VG aaO. eine Schließung der Betriebsstätte der Bekl. als fernliegend bezeichnete, spielt vorliegend keine Rolle, schon weil nicht ersichtlich ist, dass die Kl. zu einer solchen Einschätzung kommen musste.

[8] Zwar zeigte die Bekl. mit Schriftsatz vom 12.5.2022 ihre Absicht an, sich gegen die Räumungsklage zu verteidigen, und berief sich mit ihrer Klagerwiderung vom 17.6.2022 u. a. darauf, Millionenbeträge in das Projekt investiert zu haben. Gleichwohl war für die Kl. nicht auszuschließen, dass die Mietzahlungen aus Zahlungsunwilligkeit ausgeblieben waren und weiter ausbleiben könnten.

[9] Durch die ‚Verordnung (EU) 2022/350 des Rates vom 1. März 2022 zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren‘ wurde verboten, u. a. das Programm ‚x‘ zu senden oder dessen Sendung zu ermöglichen, zu erleichtern oder auf andere Weise dazu beizutragen, auch durch die Übertragung oder Verbreitung über Kabel, Satellit, IP-TV, Internetdienstleister, Internet-Video-Sharing-Plattformen oder -Anwendungen, und wurden alle Rundfunklizenzen oder -genehmigungen, Übertragungs- und Verbreitungsvereinbarungen für dieses Programm ausgesetzt.

[10] Die Kl. hat mit Schriftsatz vom 14.7.2022 unbestritten vorgetragen, dass in den Mieträumen gemäß der Betriebsbeschreibung zum Bauantrag der Bekl. vom 22.11.2016 die redaktionelle und grafische Bearbeitung, Aufzeichnung und Ausstrahlung - teilweise per Live-Sendung - von Nachrichten durch den Fernsehsender xxxx erfolgen soll.

[11] Deshalb lag nahe, dass der Bekl. durch die Verordnung (EU) 2022/350 und die erwähnte Beanstandungs- und Untersagungsverfügung die Grundlage für ihre Tätigkeit und die Nutzung der Mieträume zu dem in § 2.1 Satz 1 des Mietvertrages vereinbarten Mietzweck (‚zum Betrieb einer TV- und Medienproduktion und zur Durchführung aller damit zusammenhängenden Geschäfte und Maßnahmen‘) ganz oder im Wesentlichen entzogen war. Aus Sicht der Kl. war daher bei Ausspruch der Kündigung vom 30.6.2022 nicht offenkundig, dass die Mietzahlungen versehentlich und nicht wegen einer Zahlungsunwilligkeit der Bekl. aufgrund des Tätigkeitsverbots ausblieben.

[12] Allein eine langjährige pünktliche Mietzahlung macht, wenn sich dem Vermieter gleichwohl - wie hier - aufgrund der aktuellen Lage ein Versehen bei dem Mietrückstand nicht aufdrängen muss, eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach Auffassung des Senats nicht rechtsmissbräuchlich. Eine längere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Vergangenheit auch in einem solchen Fall genügen zu lassen - wofür sich die Bekl. auf Staudinger/Emmerich, BGB, Bearb. 2021 § 543 Rn. 92 beruft -, würde die gesetzliche Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu weitgehend unterlaufen. Die anderen von Blank/Börstinghaus (Miete, 6. Aufl., § 543 BGB Rn. 211) und Streyl (in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 209) genannten Fallgruppen für einen Rechtsmissbrauch sind hier von vornherein nicht einschlägig.

[13] Das Reichsgericht leitete in RGZ 150, 232 eine Treuwidrigkeit der Kündigung aus besonderen Umständen des Falles her; der Verpächter hatte mit einem Schreiben den Eindruck erweckt, nicht kündigen zu wollen, und kündigte kurz danach am letzten Tag der Frist, innerhalb derer der Pächter hätte nachzahlen können. Das LG Frankfurt WuM 1975, 53 betrachtete es bei einem über 20 Jahre bestehenden Mietverhältnis nach Treu und Glauben als unerheblich, ob die überwiesenen offenen Beträge dem Konto der Vermieterin vor oder wenige Stunden nach Zugang der Kündigung gutgeschrieben wurden. Das OLG Hamm ZMR 1998, 493 juris Rn. 32 ff., das LG Berlin GE 1999, 44 und das OLG Düsseldorf ZMR 2004, 570 Rn. 18 stellten darauf ab, der Vermieterin bzw. Verpächterin hätte sich aufdrängen müssen, dass der Rückstand nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit beruht habe. Auch hatte der Vermieter im Fall des LG Berlin aaO. das Ausbleiben der Zahlungen lange Zeit kommentarlos hingenommen und war im Fall des OLG Düsseldorf aaO. nach der Kündigung zeitnah eine Anschlussvermietung an die Unterpächterin erfolgt, die durch Einstellung ihrer Zahlungen an die Verpächterin den die Kündigung begründenden Rückstand im (Haupt-) Pachtverhältnis herbeigeführt hatte. Das Urteil des OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 945 betraf keine Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Das OLG Hamburg stellte mit Urteil vom 27.6.2014 - 8 U 24/14 - juris Rn. 24 auf eine beanstandungsfreie 15-jährige Mietzahlung i.V.m. einer konkreten Aussicht auf alsbaldige Behebung der Zahlungsprobleme ab (ähnlich AG Friedberg WuM 1979, 257 zu einem Bankversehen bei rechtzeitigem Überweisungsauftrag sowie Blank/Börstinghaus aaO.) und entsprechend entschied das OLG Düsseldorf ZMR 2002, 818 zu einem Zahlungsverzug für zwei Monate nach dem Tod des (bisherigen) Mieters in einem 25 Jahre bestehenden Mietverhältnis. Diese Entscheidungen sind sämtlich nicht auf den vorliegenden Fall übertragbar.

[14] Eine Nachzahlung der rückständigen Mieten kann den Rückschluss rechtfertigen, dass sie auf eine Abmahnung oder Nachfrage des Vermieters hin unverzüglich erfolgt wäre (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 493 juris Rn. 34; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 570 juris Rn. 19), spielt aber für ein Gewerberaumverhältnis grundsätzlich keine Rolle, wenn eine vorherige Abmahnung oder Nachfrage - wie im Regelfall (s. o.) und hier - nicht geboten war. Soweit die Berufungsbegründung dem entgegenzutreten sucht, bezieht sich die angeführte Fundstelle (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. XII 188) auf eine Kündigung wegen wiederholter säumiger Mietzahlung, also zurückliegender Vertragsverletzungen, und ist auf eine Kündigung wegen (aktuellen) Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht übertragbar.

[15] Für die Annahme eines Rechtsmissbrauchs genügt es nicht, dass die Kündigungsbefugnis aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB der Kl., die schon am 18.3.2022 eine fristlose und eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages erklärt hatte, gelegen gekommen sein mag (vgl. BGH WarnR 1971 Nr. 197 S. 543, 544; Staudinger/Emmerich, BGB, Bearb. 2021, § 543 Rn. 94).

[16] Es kann offenbleiben, ob die Kl. im Hinblick auf ein Interesse, angesichts des Ukrainekrieges nicht als Gehilfin bei der Verbreitung des Gedankenguts von ‚x‘ zu erscheinen (s. a. BGH GuT 2010, 336 Rn. 25 zu einer Rufgefährdung für einen Vermieter durch ein in den vermieteten Räumen betriebenes Geschäft), gemäß § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung vom 18.3.2022 berechtigt war.

[17] Die Klage ist auch deshalb begründet, weil die ordentliche Kündigung der Kl. vom 18.3.2022 zum 30.9.2022 wirksam war. Die Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31.8.2025 steht der Kündigung nicht entgegen, denn sie ist wegen Schriftformmangels gemäß § 550 Satz 1 BGB unwirksam.

[18] Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (BGH NJW 2016, 311 Rn. 12 m.w.N.).

[19] Die Vereinbarung in § 1.2 Satz 5 des Mietvertrages, dass die Bekl. die in Anlage 13.1 zum Vertrag aufgeführten Umbaumaßnahmen auf eigene Kosten durchführen wird, ist formlos geändert worden, indem die schriftliche Zustimmung des damaligen Vermieters zum Bauantrag der Bekl. vom 10.2.2015 eingeholt und erteilt wurde. Der mit diesem Bauantrag eingereichte Grundriss des Erdgeschosses weicht stark von dem in der Anlage enthaltenen Grundriss des Erdgeschosses ab. Aus dem Vergleich der beiden Grundrisse ergibt sich eine erheblich geänderte Raumaufteilung durch Umplanungen bei zahlreichen Trennwänden, welche die Kl. mittels der gelben Markierungen in der Anlage K 17 unbestritten verdeutlicht hat. Es handelt sich nicht um eine nur unwesentlich von der Anlage 13.1 abweichende bauliche Veränderung, welche unter die in § 13.1 Satz 2 des Mietvertrages erklärte Zustimmung des Vermieters fallen würde.

[20] Die doppelte Schriftformklausel in § 17.1 des Mietvertrages steht der Wirksamkeit der formlosen Vertragsänderung nicht entgegen (vgl. BGH NJW 2017, 189).

[21] Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diese Abreden vertragswesentliche Bedeutung haben und daher der Schriftform unterliegen (BGH NJW 2016, 311 Rn. 29).

[22] Gerade für einen Grundstückserwerber wie die Kl. ist es bedeutsam, ob er vom Mieter den im schriftlichen Mietvertrag vereinbarten Zustand der Mietsache und ggf. entsprechende Umbau- oder Rückbaumaßnahmen beanspruchen kann. Der vereinbarte Zustand ist regelmäßig auch dafür relevant, inwieweit der Mieter den Erwerber bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses aus ungerechtfertigter Bereicherung in Anspruch nehmen kann (s. dazu BGHZ 180, 293). Die Mietfläche im Erdgeschoss misst ausweislich Seite 1 der Anlage 1.1.a zum Mietvertrag 11.268,24 m². Die Bekl. trägt vor, etwa 5 Mio. € für den Trockenbau des Bauprojekts investiert zu haben. Entgegen ihrer Argumentation liegt daher im Zusammenhang mit der erheblichen Umplanung der Raumaufteilung im Erdgeschoss eine wesentliche und formbedürftige Vertragsänderung im Sinne der zitierten BGH-Rechtsprechung vor.

[23] Dies gilt, obwohl der Vermieter gemäß § 13.1 Satz 3 des Mietvertrags die Zustimmung zu von der Anlage 13.1 abweichenden baulichen Veränderungen generell nur verweigern darf, ‚wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z. B. die einheitliche optische Gestaltung des Gesamtkomplexes beeinträchtigt wird‘, und ein wichtiger Grund nicht vorliegen mag. Es geht hier nicht um eine einseitige Genehmigung des Vermieters für die Erweiterung eines dem Mieter eingeräumten Umbaurechtes. Vielmehr konnte die in § 1.2 Satz 5 des Mietvertrages zugunsten und zu Lasten beider Parteien getroffene Regelung zu Umbaumaßnahmen nur durch eine zweiseitige Vereinbarung geändert werden. Insbesondere ein Grundstückserwerber muss dem schriftlichen Vertrag entnehmen können, ob eine solche Vereinbarung zustande gekommen und damit eine wesentliche Änderung der beiderseitigen Rechte und Pflichten eingetreten ist.

[24] Der Formmangel bei der Vertragsänderung anlässlich der Zustimmung zum Bauantrag (und damit zu dem als Anlage K 8 eingereichten Grundriss) ist nicht durch den ‚1. Nachtrag‘ vom 16.12.2021/6.1.2022 geheilt. Zwar ist ein Mietgegenstand in der Regel trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet, wenn der Mieter diesen bei Abschluss eines Nachtrags nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann (BGH MDR 2021, 225 Rn. 21 m.w.N.), und dies könnte auf eine Ausbauvereinbarung übertragbar sein. Die Bekl. hat den Mietgegenstand aber nicht so genutzt wie (entsprechend der Anlage K 8) vereinbart, sondern hat das Erdgeschoss nach unbestrittenem Vorbringen der Kl. mit einem gegenüber dem Bauantrag vom 10.2.2015 wiederum stark veränderten Grundriss ausgebaut.

[25] Daher sind auch die beiden Papiere mit dem Titel ‚1. Nachtrag‘ unerheblich, welche die Bekl. als Anlagen B 9 und B 12 (ohne die dort vorgesehenen Anlagen u. a. zu Aus- und Umbaumaßnahmen des Mieters) eingereicht hat. Ohnehin handelt es sich bei diesen weder unterschriebenen noch datierten Unterlagen offenbar nur um Entwürfe.

[26] § 17.6 des Mietvertrages sieht eine Verpflichtung zur Herstellung bzw. Heilung der Schriftform und einen Verzicht auf eine vorzeitige Kündigung des Vertrages wegen Mängeln der Schriftform ausdrücklich nur für die seinerzeitigen Vertragsparteien vor und nicht für einen Grundstückserwerber wie die Kl. Ohnehin ist die Regelung wegen Unvereinbarkeit mit § 550 BGB unwirksam (vgl. BGHZ 216, 68).

[27] Die Kl. ist nicht nach Treu und Glauben gehindert, aus dem Schriftformmangel das Recht zur ordentlichen Kündigung herzuleiten.

[28] Eine Treuepflichtverletzung des ursprünglichen Vermieters ist nicht ersichtlich. Die Bekl. hätte genauso darauf achten müssen, dass die Vertragsänderung zu den Umbaumaßnahmen formgerecht erfolgt. Dem Vorbringen der Bekl. ist auch nichts dafür zu entnehmen, dass es dem zwischenzeitlichen Eigentümer anzulasten wäre, dass der von ihm anlässlich des neuen Bauantrages der Bekl. im April 2021 entworfene Nachtrag nicht geschlossen wurde. Ohnehin stünde ein treuwidriges Verhalten eines Rechtsvorgängers der Kündigungsbefugnis der Kl. als Grundstückserwerberin nicht entgegen (vgl. BGH NJW 1962, 1388, 1390; BGHZ 40, 255, juris Rn. 32; OLG Düsseldorf NZM 2005, 147, juris Rn. 14; OLG Dresden MDR 2015, 1226, juris Rn. 30; OLG Celle ZMR 2017, 389, juris Rn. 8; Schweitzer in: Guhling/Günter, Gewerberaummietrecht, 2. Aufl., § 550 Rn. 86 m.w.N.).

[29] Die Kündigung wegen des Schriftformmangels hinsichtlich der vereinbarten Umbaumaßnahmen ist nicht aufgrund eigenen treuwidrigen Verhaltens der Kl. rechtsmissbräuchlich. Die Bekl. legt schon ein Einverständnis der Kl. mit den tatsächlich erfolgten Umbaumaßnahmen nicht schlüssig dar. Angesichts des dezidierten Bestreitens der Kl. im Schriftsatz vom 14.7.2022, die Abweichungen der Bauausführung von der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag und der genehmigten Planung gekannt zu haben, reichen die pauschalen Behauptungen im Schriftsatz der Bekl. vom 18.10.2022, die Kl. sei ‚vollumfänglich über alle Umbauten seit Übernahme des Mietverhältnisses im Juli 2021 informiert worden‘, es habe einen engen Austausch zu technischen Fragen gegeben und die Kl. habe bei Besuchen des Mietobjekts im Juli und August 2021 und bis zum Beginn des Ukrainekrieges keine Einwendungen erhoben, auch unter Berücksichtigung der eingereichten Mailkorrespondenz nicht aus. Schweigen ist grundsätzlich keine Zustimmung. Die geänderte Baugenehmigung vom 16.11.2021 ist der Kl. nach ihrem unbestrittenen Vorbringen erst auf ihre Abmahnung vom 7.4.2022 hin mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Bekl. vom 14.4.2022 übersandt worden. Es ist nicht ansatzweise ersichtlich, dass die Kl. die Bekl. treuwidrig davon abgehalten hätte, eine Einigung über die geänderten Umbaumaßnahmen zu treffen und formgerecht zu vereinbaren. Vielmehr arbeitete die Kl. laut Klagerwiderung den als Anlage B 7 eingereichten Nachtragsentwurf aus und wurde mit eMail vom 29.11.2021 namens der Bekl. ‚aufgrund der noch offenen technischen Fragen‘ vorgeschlagen, ‚bereits jetzt einen zusätzlichen schlanken Nachtrag nur zum Thema Kautionstausch zu unterzeichnen‘, wie es dann am 16.12.2021/6.1.2022 geschah.

[30] Auf eine Existenzgefährdung durch die Kündigung dürfte sich die Bekl. als juristische Person nicht berufen können (vgl. Senat GE 2023, 87 juris Rn. 151 ff.). Jedenfalls fehlt es an einer schlüssigen Darlegung, an die strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Senat ZMR 2022, 791 juris Rn. 63 m.w.N.). Die Bekl. legt ihre wirtschaftlichen Verhältnisse nicht konkret dar. In ihrer Bilanz vom 31.12.2020 sind Guthaben bei Kreditinstituten i.H.v. … € ausgewiesen. Mit der Berufungsbegründung macht die Bekl. vielmehr geltend, ihre finanzielle Potenz sei der Kl. bekannt gewesen.

[31] § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO stehen einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss nicht entgegen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung und der Senat sieht sich - wie dargelegt - mit den Grundsätzen der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung im Einklang.“

Der Schriftsatz der Bekl. vom 1.3.2023 führt zu keiner anderen Beurteilung.

Der Senat hält daran fest, dass die fristlose Kündigung der Kl. vom 30.6.2022 nicht rechtsmissbräuchlich war und sich der Kl. nicht aufdrängen musste, dass die Mietzahlungen für Mai und Juni 2022 nur versehentlich unterblieben waren. Auch wenn die Bekl. die Miete jahrelang pünktlich gezahlt hatte - was die Kl. als Grundstückserwerber nur für die letzten zehn Monate überblicken musste -, bereits hohe Beträge in den (nicht abgeschlossenen) Ausbau des Mietobjekts investiert hatte sowie den Kündigungen vom 18.3.2022 entgegengetreten war und eine Schließung der Betriebsstätte im Beschluss des VG Berlin vom 17.3.2022 als fernliegend eingeschätzt wurde, war ein Versehen aus Sicht der Kl. nicht offenkundig. Vielmehr konnte die Einstellung der Mietzahlungen nach Einreichung der Räumungsklage damit zusammenhängen, dass durch die EU-Verordnung 2022/350 und durch die Beanstandungs- und Untersagungsverfügung gegen die Bekl. die Verbreitung von Programmen, für deren Produktion die Bekl. die streitgegenständlichen Räume gemietet hatte, in Deutschland auf nicht absehbare Zeit umfassend untersagt war.

Ohnehin hat die Berufung schon im Hinblick auf die wirksame ordentliche Kündigung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Der Senat hält an den Hinweisen zum Schriftformmangel fest, die mit dem Schriftsatz vom 10.3.2023 nicht in Frage gestellt werden.

Allein langjährige pünktliche Mietzahlungen machen, wenn sich dem Vermieter gleichwohl aktuell ein Versehen bei dem Mietrückstand nicht aufdrängen muss, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht rechtsmissbräuchlich. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und die Kosten zu tragen hat, unterliegen sie der Schriftform.

Die Beklagte hat vom Rechtsvorgänger der Klägerin Räume zum Betrieb einer TV- und Medienproduktion gemietet. Mietvertraglich war u. a. vereinbart, dass die Beklagte im Einzelnen aufgeführte Umbaumaßnahmen auf eigene Kosten durchführen werde. Für die Umbaumaßnahmen hat die Beklagte die schriftliche Zustimmung des damaligen Vermieters zum Bauantrag eingeholt. Der mit diesem Bauantrag eingereichte Grundriss wich aber durch Umplanungen bei Raumaufteilung und der Ziehung von Trennwänden erheblich von den ursprünglichen Umbauplänen ab, ohne dass dafür die erforderlichen Nachträge den Formerfordernissen der Schriftform genügten.

Die Klägerin hat aufgrund von Zahlungsverzug der Beklagten mit den Mieten für die Monate Mai und Juni 2022 fristlos gekündigt. Bis dahin war die Beklagte ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag aus dem Jahre 2014 stets nachgekommen, allerdings war die Klägerin erst am 1. Oktober 2021 Grundstückseigentümerin geworden. Das Kammergericht gab der Räumungsklage aufgrund der Kündigung wegen Zahlungsverzugs statt, hielt aber auch die ordentliche Kündigung wegen Verletzung der Schriftform für wirksam.

Das KG beschäftigte sich zunächst mit der Frage, ob wegen der langjährig pünktlichen Mietzahlung die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs treuwidrig gewesen sein könnte, weil sich dem Vermieter hätte aufdrängen müssen, dass den ausbleibenden Mietzahlungen ein Versehen zugrunde lag. Da die Klägerin erst wenige Monate zuvor Vermieterin geworden war, habe sie den Zeitraum vor Übernahme des Mietverhältnisses nicht überblicken können. Und allein eine langjährige pünktliche Mietzahlung mache, wenn sich dem Vermieter aufgrund der aktuellen Lage ein Versehen bei dem Mietrückstand nicht aufdrängen musste, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht rechtsmissbräuchlich.

Für die Annahme eines Rechtsmissbrauchs genüge es nicht, dass die Kündigungsbefugnis wegen Zahlungsverzugs dem Vermieter möglicherweise gelegen gekommen sein mag.

Die Kündigung des langfristigen Mietvertrags sei aber auch als ordentliche Kündigung wirksam gewesen. Die Befristung des Mietverhältnisses stehe der Kündigung nicht entgegen, denn die Befristung sei wegen Schriftformmangels gemäß § 550 Satz 1 BGB unwirksam. Wenn die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu treffen, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen habe, liege die Annahme nicht fern, dass diese Abreden vertragswesentliche Bedeutung haben und daher der Schriftform unterliegen. Gerade für einen Grundstückserwerber wie die Klägerin sei es bedeutsam, ob er vom Mieter den im schriftlichen Mietvertrag vereinbarten Zustand der Mietsache und ggf. entsprechende Umbau- oder Rückbaumaßnahmen beanspruchen könne.

Die Beklagte habe etwa 5 Mio. € für den Trockenbau des Bauprojekts investiert. Im Zusammenhang mit der erheblichen Umplanung der Raumaufteilung liege daher eine wesentliche, aber die erforderliche Schriftform nicht erfüllende Vertragsänderung vor BGH-Rechtsprechung vor.