Schriftformklausel

Schriftformklausel; fernliegende Bevollmächtigung eines Sachbearbeiters für mehrere Monate Mietbefreiung

Ist der Mietvertrag von Vertretungsorganen der Vermieter-AG unterzeichnet, liegt die Annahme, dass ein Sachbearbeiter bevollmächtigt sei, eine Mietbefreiung für mehrere Monate zu gewähren, fern.

b) Soweit der Bekl. Herausgabeansprüche nach § 812 BGB wegen ungerechtfertigter Zahlung von Mietzinsen und Betriebskosten für die Monate Januar und Februar 2007 im Rahmen der Widerklage geltend macht, führt er eine Zusage für die Mietbefreiung durch den Mitarbeiter der Kl. Herrn G. an. Eine Individualabrede zur Abänderung der Mietzinspflicht wäre zwar ungeachtet der qualifizierten Schriftformklausel im Formularmietvertrag vom 14.12.2006 wirksam (OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 2007, 35 f. m. w. N.). Zu Recht hat das Landgericht aber ausgeführt, dass es an einer substantiierten Darlegung der Vollmacht des Mitarbeiters G. fehlt. Denn der Mietvertrag ist von Vertretungsorganen der Kl., einer Aktiengesellschaft, unterzeichnet. Die Annahme, dass ein Sachbearbeiter bevollmächtigt ist, eine Mietbefreiung für mehrere Monate zu gewähren, liegt bei dieser Sachgestaltung fern.

Auf die Bevollmächtigung eines Sachbearbeiters zur mündlichen Bewilligung einer Mietbefreiung kann sich der Mieter dann ohne weiteren Vortrag nicht berufen, wenn der Mietvertrag von Vertretungsorganen der vermietenden AG unterzeichnet worden ist.

Der Mieter beantragte Prozesskostenhilfe für die Widerklage auf Rückzahlung ohne Rechtsgrund gezahlter Miete wegen der von einem Sachbearbeiter der klagenden Vermieter-AG für einen bestimmten Zeitraum mündlich zugesagten Mietbefreiung.

Das LG Düsseldorf wies den Antrag zurück, die sofortige Beschwerde zum OLG Düsseldorf hatte keinen Erfolg. Zwar wäre eine mündliche Vereinbarung trotz der im Mietvertrag enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel wirksam gewesen; der Beklagte habe jedoch eine Bevollmächtigung des Sachbearbeiters der Klägerin nicht ausreichend dargelegt. Weil der Mietvertrag von Vertretungsorganen der Klägerin unterzeichnet worden sei, liege die Annahme der Bevollmächtigung eines Sachbearbeiters zur Mietbefreiung fern.

Zu unterscheiden ist zwischen einfachen und qualifizierten Schriftformklauseln. Was die Abänderung einer einfachen Schriftformklausel („Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform") durch mündliche Vereinbarung betrifft, gehen der BGH (vgl. nur Urt. v. 12. Dezember 2001 - XII ZR 351/99 -, NJOZ 2002, 833, 834) und die in der Literatur hierzu vertretene Auffassung (z. B. Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 125 Rn. 19) davon aus, dass die Schriftformklausel nicht ausdrücklich aufgehoben werden muss. Einfache Schriftformklauseln können danach stillschweigend abbedungen werden. Das gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn die Parteien bei ihrer mündlichen Abrede gar nicht an die Schriftform gedacht haben; es soll genügen, dass die Parteien die Maßgeblichkeit der mündlichen Vereinbarung übereinstimmend gewollt haben (BGH, aaO.; Soergel-Hefermehl, BGB, § 125 Rn. 33; RGRK/BGB Krüger-Nieland, § 125 Rn. 31; a. A. unter Hinweis auf den fehlenden Geschäftswillen: BFH, Urt. v. 24. Juli 1996 - I R 115/95, NJW 1997, 1327, 1328; Larenz/Wolf, AT, § 27 Rn 62; BeckOK-BGB/Wendtland, § 125 Rn. 14; MünchKommBGB/Einsele, 5. Aufl., § 125 Rn. 7). Für die qualifizierte Schriftformklausel soll das (Vorrang der Individualvereinbarung) nach Auffassung des OLG ebenfalls gelten. Zur Begründung verweist das Gericht auf seine Entscheidung vom 1. Juni 2006 (I-10 U 1/06, ZMR 2007, 35), die auf ein Versäumnisurteil des BGH vom 21. September 2005 (- XII ZR 312/02 -, GE 2005, 1546) Bezug nimmt. Dort hatte der BGH u. a. Folgendes ausgeführt: „Das Interesse des Klauselverwenders oder gar beider Vertragsparteien, nicht durch nachträgliche mündliche Absprachen die langfristige beiderseitige Bindung zu gefährden, muss gegenüber dem von den Parteien später übereinstimmend Gewollten zurücktreten. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Parteien bei ihrer mündlichen Absprache an die entgegenstehende Klausel gedacht haben und sich bewusst über sie hinwegsetzen wollten. (...) Ein bewusstes Abweichen von einer Schriftformklausel hat der Bundesgerichtshof lediglich gefordert, wenn von einer sogenannten qualifizierten Schriftformklausel, die individuell (Hervorhebung durch die Redaktion) vereinbart war, abgewichen wurde, weil in solchen Fällen der Vorrang der Individualvereinbarung nach § 4 AGBG keine Anwendung findet, sondern die individuell vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel erst abgeändert werden muss (BGHZ 66, 378, 381 f.)." Eine auf den Fall der mündlichen Abänderung einer formularvertraglich vereinbarten Schriftformklausel bezogene Entscheidung fehlt bisher, doch der BGH wird wohl vom Vorrang der mündlichen Absprache auch in solchen Fällen ausgehen.

Soweit das OLG nähere Angaben zur Bevollmächtigung des die Mietbefreiung erteilenden Sachbearbeiters vermisst, fragt sich, was hätte vorgetragen werden sollen. Dass der Vertrag von vertretungsberechtigten AG-Organen abgeschlossen worden war, stand der Annahme einer Bevollmächtigung des Mitarbeiters nicht entgegen, weil gerade nicht davon auszugehen ist, dass sich der Vorstand einer AG mit sämtlichen kleinen Mietproblemen befassen möchte, also auch bestimmte Entscheidungen delegieren wird. Da der Mieter hier keine Einzelheiten über die Vollmachtserteilung wissen konnte, hätte es jedenfalls für das Prozesskostenhilfeverfahren ausgereicht, wenn vorgetragen worden wäre, dass der Sachbearbeiter auf Befragen seine Vollmacht zur Mietbefreiung bestätigt hätte.