Schriftformklausel

Schriftformklausel; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Modernisierungszuschlag; Mieterhöhungserklärung; Formunwirksamkeit; Zahlung ohne Vorbehalt; Vertragsangebot

1. Eine mietvertragliche Schriftformklausel kann dadurch außer Kraft gesetzt werden, daß die Parteien einen solchen Willen deutlich zum Ausdruck bringen; das ist dann anzunehmen, wenn auf das schriftlich klar zum Ausdruck gebrachte Mieterhöhungsverlangen des Vermieters der Mieter mehrere Monate lang die geforderte Miete ohne irgendeinen Vorbehalt zahlt.

2. Auch solche Erklärungen, die im Sinne der Formvorschrift für Mieterhöhungserklärungen unwirksam sind, können ein zustimmungsfähiges Vertragsangebot enthalten.

Im übrigen bestand für die Leitung der Kl. ein rechtlicher Grund. Zwar enthält das Schreiben der Bekl. an die Kl. vom 14. November 1980, mit welchem sie um die Zahlung eines Modernisierungszuschlages von monatlich 230,-- DM baten, keine ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung gemäß § 18 Abs. 1 des I. BMG, da eine Berechnung nicht mitgeteilt wurde. Jedoch enthalten auch solche Erklärungen, die im Sinne der Formvorschrift für Mieterhöhungserklärungen unwirksam sind, ein zustimmungsfähiges Vertragsangebot nach § 145 ff. BGB (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rdn. C 162 u. 421).

Dieses Angebot zur Änderung des vertraglich vereinbarten Mietzinses haben die Kl. durch schlüssiges Verhalten angenommen, indem sie fast zwei Jahre lang den Betrag von 230,-- DM vorbehaltlos entrichtet haben (vgl. KG GE 74, 511; LG Berlin GE 78, 153; GE 82, 143), ehe sie erstmals durch Erhebung der Klage nach Beendigung des Mietverhältnisses Einwendungen erhoben.

Der Annahme einer einverständlichen Vertragsänderung steht nicht entgegen, daß nach § 20 Nummer 3 des Mietvertrages nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nur schriftlich erfolgen können. Zur Wahrung der Schriftform ist es nicht erforderlich, daß solche Änderungen in derselben Urkunde enthalten sind (§§ 127, 126 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Bekl. haben eine schriftliche Erklärung über Grund und Höhe des verlangten Wertverbesserungszuschlags abgegeben, und die Kl. haben daraufhin - wovon mangels eines anderweitigen Vorbringens auszugehen ist - durch jeweils schriftlichen Überweisungsauftrag die geforderte erhöhte Miete nach § 4 des Mietvertrages auf das vereinbarte Mietenkonto überwiesen. Die Frage, ob bereits hierdurch die Schriftform als gewahrt angesehen werden kann (vgl. KG a.a.O.), bedarf jedoch keiner abschließenden Erörterung. Nach herrschender Rechtsprechung (BGH NJW 68, 32, 33; BGH WPM 74, 105) kann eine Schriftformklausel dadurch außer Kraft gesetzt werden, daß die Parteien einen solchen Willen deutlich zum Ausdruck bringen. Das ist dann anzunehmen, wenn auf das schriftlich klar zum Ausdruck gebrachte Mieterhöhungsverlangen des Vermieters der Mieter mehrere Monate lang die geforderte Miete ohne irgendeinen Vorbehalt zahlt (KG a.a.O.).

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung nicht insgesamt wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134, 139 BGB als nichtig angesehen werden. Es erscheint bereits zweifelhaft, ob in dem zwischen den Parteien geschlossenen Änderungsvertrag über die Höhe des Mietzinses ein Gesetzesverstoß gesehen werden kann. Die Bekl. hatten mit ihrem Schreiben vom 14. November 1980 angekündigt, daß nach Erhalt der einzelnen Rechnungen die genaue Berechnung erfolge, ein etwaiges Guthaben beziehungsweise eine Nachzahlung sollte auf dem Mietkonto verrechnet werden. Damit beschränkte sich die Vereinbarung von vornherein auf den preisrechtlich zulässigen Inhalt. Hinsichtlich etwa überzahlter Beträge stand den Kl. auch ein vertraglicher Rückforderungsanspruch zu.

Für die vom Amtsgericht angedeutete Nichtigkeit wegen Irrtumsanfechtung nach §§ 119, 142 BGB sind ebenfalls keine Anhaltspunkte ersichtlich. Nach dem Inhalt des Schreibens vom 14. November 1980 mußte den Kl. bekannt sein, daß der vorläufig zu zahlende Betrag von 230,-- DM möglicherweise nicht dem tatsächlich zulässigen Modernisierungszuschlag entsprach, so daß sich die Kl. über diesen Umstand nicht geirrt haben können, zumal sie sich auch selbst nicht auf einen etwaigen Inhaltsirrtum berufen haben.

Selbst wenn entgegen den vorstehenden Bedenken von einer Nichtigkeit der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung ausgegangen wird, so war diese nicht in vollem Umfang unwirksam, sondern lediglich teilweise. Dies ergibt sich bereits aus dem eindeutigen Wortlaut des § 26 Abs. 2 I. BMG. Danach ist bei preisgebundenem Wohnraum eine Mietvereinbarung lediglich insoweit unwirksam, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist. Diese Bestimmung stellt für mietvertragliche Vereinbarungen eine Spezialregelung dar. Daher ist der vom Amtsgericht aus dem AGB-Gesetz hergeleitete Rechtsgedanke, die Mieter seien gegenüber falschen Zahlenangaben ihres Vermieters nicht weniger schutzwürdig als der Verbraucher gegenüber überraschenden Klauseln im AGB-Gesetz, auf das Verhältnis Vermieter/Mieter jedenfalls bei mietpreisgebundenem Altbauwohnraum nicht anwendbar. Die Auffassung des Amtsgerichts führte dazu, daß sämtliche Vereinbarungen über Wertverbesserungszuschläge, welche den preisrechtlich zulässigen Zuschlag auch nur geringfügig überschreiten, in vollem Umfang nichtig wären. Dem Vermieter bliebe dann zur Vermeidung von Risiken nur der Weg über eine einseitige Mieterhöhung. Dies widerspräche dem auch im Mietpreisrecht innerhalb der hierdurch gezogenen Grenzen geltenden Grundsatz der Vertragsfreiheit.