Schriftformheilungsklausel und Form der Optionsausübung

Die Berufung auf einen etwaigen Formmangel ist treuwidrig, wenn die Parteien eine „Nachholklausel“ vereinbart haben; für eine schriftlich zu erklärende Optionsausübung genügt die einfache Schriftform.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 10. April 2017 verwiesen, in dem der Senat wie folgt ausgeführt hat: […]

A. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigungen des Kl. gemäß Schreiben vom 2. März 2015 und 29. Juli 2015 sowie die in der Klageschrift vom 6. Oktober 2015 und im Schriftsatz vom 4. Februar 2016 erklärten Kündigungen beendet worden.

1. Das Mietverhältnis gilt - entgegen der Ansicht des Kl. - nicht aufgrund Schriftformverstoßes als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 Abs. 1 BGB). Das Mietverhältnis ist daher nicht durch ordentliche Kündigung mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 580 a BGB) beendet worden.

Die Schriftform ist in Bezug auf die maßgeblichen mietvertraglichen Vereinbarungen gewahrt.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und Vertragsparteien - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Vertragsurkunde ergeben (std. Rechtsprechung des BGH: vgl. BGH NJW 1999, 2591 = GE 1999, 761; BGH NJW 2000, 1105; BGH NJW 2007 288; BGH NJW 2008, 2178; BGH, Urteil vom 24.7.2013 - XII ZR 104/12, GE 2013, 1333 = NJW 2013, 3361; BGH DWW 2015, 335). Nicht formbedürftig sind hingegen Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen (vgl. BGH ZMR 2009, 273). Weitere Vertragsbestimmungen müssen jedenfalls dann zweifelsfrei aus der Urkunde hervorgehen, wenn sie nach dem Willen der Parteien wichtiger Vertragsbestandteil sein sollen (BGH NZM 2000, 184).

Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass die Anlage 1 (Genehmigungsplanung Umbau), welche aus zwei Seiten besteht und Grundrisszeichnungen wiedergibt, Bestandteil des Mietvertrages sein sollte. Sie unterlag damit auch der Schriftform des § 126 BGB, die hier gewahrt ist.

Soweit der Kl. darauf verweist, dass der Mietvertrag auf den 8.11.2011 und die Anlage 1 auf den 21.11.2011 datiert ist, und daraus herleiten will, dass eine Verbindung mit den Plänen nicht habe hergestellt werden können und daher der Schriftform nicht Genüge getan sei, ist dem nicht zu folgen.

Ungeachtet dessen, dass die Datumsangabe auf den Vertragsunterlagen nicht beweist, dass bereits an diesem Tage die jeweiligen Urkunden unterzeichnet worden sind, hat die Bekl. im Einzelnen dargelegt, wie der Vertragsschluss erfolgt ist. So hat die Bekl. vorgetragen, dass der Kl. mit eMail vom 8.11.2011 den Vertragsentwurf an die Bekl. übersandt hat. Ferner teilte der Kl. der Bekl. mit eMail vom 18.11.2011 mit, dass die endgültigen Originalverträge noch nicht ausgetauscht worden sind und die Parteien zu dieser Zeit an der Anlage 1 des Mietvertrages gearbeitet hätten. Mit eMail vom 28.11.2011 teilte die Bekl. dem Kl. u. a. mit, dass er den Mietvertrag nebst Anlagen „finalisieren“ und in den Briefkasten legen bzw. an Herrn M., den Lebensgefährten des Kl., übergeben werde. Danach ist davon auszugehen, dass dem Erfordernis der Einheit der Urkunde bei Vertragsschluss Genüge getan worden ist (vgl. Bub/Treier/Heile/Landwehr, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., II, Rn. 2486).

Ungeachtet dessen ist die Berufung auf einen etwaigen Formmangel auch treuwidrig. Denn die Parteien haben in § 16 des Mietvertrages eine sogenannte Nachholklausel vereinbart. Hierin haben sie sich verpflichtet, auf jederzeitiges Verlangen der anderen Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag oder eventuelle Nachtrags- und Änderungs- und Ergänzungsverträge nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Eine solche Nachholklausel steht einer Kündigung nach Treu und Glauben entgegen (vgl. Senatsurteil vom 13.11.2006 - 8 U 51/06, GE 2007, 650; OLG Naumburg ZMR 2013, 36; Senatsurteil vom 9.5.2016 - 8 U 54/15 - GE 2016, 973 = ZMR 2016, 775 Tz. 25 ff. m.w.N.; Bub/Treier/Heile/Landwehr, aaO., II, Rn. 2533; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76, Aufl., § 550 BGB, Rn. 12 m.w.N.; anders nur für den Grundstückserwerber: BGH NJW 2014, 1087, 2102). Soweit das OLG Rostock mit Urteil vom 10.7.2008 - 3 U 108/07 - NJW 2009, 445 aus einer Pflicht zur Heilung des Formmangels keine Treuwidrigkeit der Kündigung, sondern nur Schadensersatzansprüche gegen den Kündigenden herleiten will, überzeugt dies nicht und steht im Gegensatz zum Urteil des BGH vom 6.4.2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225. […]

B. Das Mietverhältnis ist auch durch Fristablauf oder aufgrund einer ordentlichen Kündigung nicht beendet. Denn die Bekl. hat - entgegen der Ansicht des Kl. - die Option wirksam ausgeübt.

Nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrages ist der Bekl. ein Optionsrecht eingeräumt, das Mietverhältnis einmal um weitere fünf Jahre zu verlängern, wobei das Optionsrecht sechs Monate vor Ablauf der Festlaufzeit schriftlich gegenüber dem Vermieter auszuüben ist.

Die Bekl. hat die Verlängerungsoption mit Telefax vom 7. März 2016 und ferner mit eMail vom gleichen Tag an den Kl. wirksam ausgeübt, so dass sich das Mietverhältnis über den 30.10.2016 hinaus um weitere fünf Jahre verlängert hat. Das Mietverhältnis war daher auch nicht fristgemäß kündbar, sofern die Kündigungen des Kl. überhaupt in solche umgedeutet werden könnten (vgl. hierzu Bub/Treier/Grapentin, aaO., IV, Rn. 21 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 542 BGB, Rn. 16 jeweils m.w.N.).

a) Nach der mietvertraglichen Vereinbarung ist die Option schriftlich gegenüber dem Vermieter auszuüben (vgl. § 2 Abs. 1 vorletzter Satz). Eine solche Vereinbarung ist wirksam und hat zur Folge, dass eine mündlich erklärte Option keine Vertragsverlängerung bewirkt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 542 BGB, Rn. 188). Für die Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form genügt auch, soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist, die telekommunikative Übermittlung (§ 127 Abs. 2 BGB). Zur Wahrung der Form genügt daher - wie hier - die Übermittlung per Telefax oder per eMail (vgl. Palandt/Ellenberger, aaO. § 127 BGB, Rn. 2).

b) Der strengen Schriftform des § 126 BGB, für die weder ein Telefax noch eine eMail mangels eigenhändiger Unterzeichnung ausreichend wären (vgl. Palandt/Ellenberger, aaO., § 126 BGB, Rn. 8 m.w.N.), bedurfte es für Ausübung der Verlängerungsoption - entgegen der Ansicht des Kl. - nicht.

Die vertraglich vereinbarte Verlängerungsoption gewährt der begünstigten Mietvertragspartei das Gestaltungsrecht, durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung den bestehenden Mietvertrag über den zeitlichen Ablauf hinaus um die in der Optionsklausel vereinbarte Frist oder auf unbefristete Zeit zu verlängern (Bub/Treier/Drettmann, aaO., II, Rn. 427 mit Rechtsprechungsnachweisen). Durch die Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Im Übrigen wird der Mietvertrag aber mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Entsprechend bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrages darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14, GE 2015, 1527 = MDR 2015, 1411).

Die Optionsausübung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB (vgl. Bub/Treier/Drettmann, aaO., II, Rn. 436; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 6. Aufl., Kapitel 5, Rn. 187; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, § 550 BGB, Rn. 66; wohl auch Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., 2014, Vor § 535 BGB, Rn. 63; Lindner-Figura, 3. Aufl., Kapitel 6, Rn. 70; Hartmut Guhling, NZM 2014, 529, 533 unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 24.7.2013 - XII ZR 104/12 - GE 2013, 1333 = NZM 2013, 759, Tz. 25 und auf BGH, Urteil vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13 - GE 2014, 455 = NZM 2014, 308, Tz. 28; vgl. Senatsbeschlüsse vom 17.10.2016 - 8 U 41/16 und vom 2.1.2017 - 8 U 136/16; a. A. vgl. Münchener Kommentar/Häubling, BGB, 7. Aufl., § 535 BGB, Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 542 BGB, Rn. 188; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, Vorbem. zu § 535 BGB, Rn. 104; vgl. OLG Köln, Urteil vom 29.11.2005 - 22 U 105/05 - NZM 2006, 464 für unwirksame Ausübung durch Telefax; OLG Frankfurt, Urteil vom 20.5.1998 - 23 U 121/97 - NZM 1998, 1006, Tz. 38; dagegen offen gelassen Börstinghaus/Blank, Mietrecht, 5. Aufl., § 542 BGB, Rn. 207; Senatsurteil vom 2.5.2013 - 8 U 130/12 - GE 2013, 808, Tz. 19; OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.1.2013 - I-24 U 97/12 - ZMR 2013, 431, Tz. 43).

Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es eine Reihe von Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es nämlich nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.2.2010 - XII ZR 120/06, GE 2010, 614 = NJW 2010, 1518, Tz. 14) und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben ist (vgl. BGH, Urteil vom 7.5.2008 - XII ZR 69/06, GE 2008, 798, Tz. 14 m.w.N.). Dies gilt also auch für die einem Grundstückserwerber wichtige Kenntnis, bis zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis besteht. Enthält die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald enden oder ggf. noch jahrelang fortbestehen wird. Der Erwerber des Grundstücks ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Verlängerungsoption hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich ggf. bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen (vgl. BGH, Urteil vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13, aaO., Tz. 28; vgl. BGH, Urteil vom 24.7.2013 - XII ZR 104/12, GE 2013, 1333 = NZM 2013, 759, Tz. 25; BGH, Urteil vom 2.5.2007 - XII ZR 178/04, GE 2007, 1375 = NZM 2007, 443, Tz. 27).

Da die Ausübung der Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Bedingungen bedeutet und die Option nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein kann (BGH, Urteil vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13, GE 2014, 455 = NZM 2014, 308, Tz. 29), bedarf sie auch im Nachhinein nicht der Schriftform des § 550 BGB. Der Erwerber ist - wie bei anderen Fallgestaltungen - hinreichend dadurch geschützt, dass aus dem schriftlichen Mietvertrag die Vereinbarung über die Verlängerungsoption zu entnehmen ist und er zur tatsächlichen Ausübung Erkundigungen einholen kann (vgl. Senatsbeschlüsse vom 17.10.2016 - 8 U 41/16 - und vom 2.1.2017 - 8 U 136/16 -).

Wenn der Geschäftsraummietvertrag vorsieht, dass eine Verlängerungsoption „schriftlich“ ausgeübt werden muss, fragt sich, ob hierfür Fax oder eMail ausreichen. Enthält der Vertrag außerdem eine sog. Schriftformnachholungsklausel, liegt ein weiterer „Dauerbrenner“ vor, mit dem sich das Kammergericht befassen musste.

Der bis zum 30. Oktober 2016 befristete Mietvertrag enthielt zugunsten der beklagten Mieterin eine Verlängerungsoption von fünf Jahren, die „schriftlich“ sechs Monate vor Ablauf der Vertragsdauer gegenüber dem Vermieter auszuüben war. Außerdem enthielt der Vertrag eine sog. Nachholungsklausel, in der sich die Parteien verpflichteten, auf jederzeitiges Verlangen der anderen Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Nachdem der klagende Vermieter mehrere – teils fristlose, teils mit Nichteinhaltung der Schriftform begründete ordentliche – Kündigungen ausgesprochen hatte, teilte die Beklagte mit Telefax vom 7. März 2016 und eMail vom selben Tag mit, dass sie von der Verlängerungsoption Gebrauch mache. Der Vermieter hielt die Optionsausübung für unwirksam und verlangte im Hinblick auch auf die zuvor ausgesprochenen Kündigungen Herausgabe der Mieträume.

Das Kammergericht wies die gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts eingelegte Berufung durch Beschluss zurück. Gründe für die fristlosen Kündigungen hätten nicht vorgelegen; ein zur ordentlichen Kündigung berechtigender Schriftformverstoß sei nicht ersichtlich. Selbst wenn aber die notwendige Schriftform bei Abschluss des Vertrages nicht eingehalten worden sei, könne sich der Kläger hierauf wegen der Schriftformnachholungsklausel nicht berufen. Soweit der Kläger geltend mache, dass die Ausübung der Option unwirksam gewesen sei und keine Verlängerung des Mietverhältnisses habe bewirken können, übersehe er, dass die Optionsausübung nicht der – strengen – Schriftform des § 550 BGB unterliege.

Das OLG Düsseldorf hat vor Kurzem (Urteil vom 25. April 2017, GE 2017, 776) entschieden, dass (formularmäßig vereinbarte) Schriftformnachholungsklauseln dann unwirksam nach § 307 BGB sein können, wenn sie inhaltlich nicht zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien und den durch Eigentumserwerb begründeten (neuen) Vertragsparteien unterscheiden. Das Kammergericht ist hierauf nicht eingegangen, hätte wegen seiner entgegengesetzten (m. E. zutreffenden) Rechtsauffassung die Revision auch nicht zulassen müssen, weil schon die zuvor getroffene Feststellung, dass kein Schriftformverstoß vorlag, die Entscheidung trägt. Anders verhält es sich wohl bei der Frage, in welcher Schriftform die im Vertrag vorgesehene Option ausgeübt werden musste. Die Frage wird – wie das Kammergericht darlegt – in der Literatur unterschiedlich beantwortet; eine ausdrücklich zu dieser Problematik ergangene Entscheidung des BGH liegt allerdings nicht vor, auch nicht in der zitierten Entscheidung vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13, GE 2014, 455, in der es um die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen ging. Die dortigen Ausführungen des BGH, die das Kammergericht auf Seite 16, 2. Absatz seines Urteils wiedergibt, sind als obiter dictum zu verstehen, das weder den BGH selbst noch nachgeordnete Gerichte bindet; eine Entscheidung durch Urteil und die Revisionszulassung wären deshalb geboten gewesen. Noch eine Bemerkung: Das Kammergericht meint, ein Grundstückserwerber sei ja durch die aus dem Vertrag ersichtliche Optionsregelung „hinreichend gewarnt“, sodass es ihm zuzumuten sei, sich beim Grundstücksverkäufer oder beim Mieter zu erkundigen, ob denn die Option ausgeübt worden ist. Zum einen hat § 550 BGB keine „Warnfunktion“; die vom Kammergericht übernommene Auslegung der Bestimmung folgt der des BGH, die allerdings frei erfunden ist, weil sie in der Entstehungsgeschichte der Norm nicht einmal ansatzweise eine Rolle gespielt hat und deshalb in den Motiven zum BGB auch an keiner Stelle auftaucht. Zum anderen sind doch durchaus Fallkonstellationen denkbar, in denen weder Vermieter noch Mieter mangels verfügbarer Unterlagen Auskunft erteilen können (Erbfall, Insolvenz usw.). Das alles spricht doch dafür, nicht nur die strenge Schriftform des § 550 BGB zu erfordern, sondern auch dafür, die Optionsausübung körperlich fest mit dem Mietvertrag zu verbinden.