Schriftformheilungsklausel

Aus einer Formularklausel, wonach sich die Mietvertragsparteien zur Herstellung der Schriftform verpflichten und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichten, folgt im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien die Treuwidrigkeit einer auf Formmangel gestützten Kündigung, solange nicht erfolglos versucht ist, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen.

II. 5 Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, dass die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 14.3.2016 Folgendes ausgeführt:

„Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall. Die Klage ist zulässig und begründet. Das Landgericht hat zu Recht festgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien, in welches die Kl. gemäß § 1922 BGB als Erben eingetreten sind, durch die Bekl. vor Ablauf der Festmiete am 31.8.2022 nicht ordentlich gekündigt werden kann und durch die Kündigung vom 2.7.2014 nicht zum 31.12.2014 beendet worden ist.

6 Eine ordentliche Kündigung ist aufgrund der Befristung des Mietvertrages bis zum 31.8.2022 ausgeschlossen. Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, dass diese Befristung wegen einer Verletzung der Schriftform gemäß § 550 Satz 1 BGB unwirksam wäre.

7 Das Mietverhältnis begann gemäß § 3.1.1 des Mietvertrages vom 23.6.2012 am 1.9.2012 und wurde gemäß § 3.2 des Vertrages auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen, d. h. bis zum 31.8.2022. Für das Mietende kommt es nach dem Mietvertrag nicht auf den Zeitpunkt der Übergabe an. Mit ‚Nachtrag und Erweiterung zum Mietvertrag vom 23.6.2012‘ vom gleichen Tage wurde der Mietgegenstand um Mietflächen im Erdgeschoss erweitert, der Beginn des erweiterten Mietverhältnisses auf den 1.1.2013 festgelegt und in Ziffer 1.3 bestimmt, dass sich die Laufzeit nach §§ 3, 4 des Mietvertrages bemisst. Das Mietverhältnis endet daher auch hinsichtlich der Flächen im Erdgeschoss gemäß §§ 3.1.1, 3.2 des Mietvertrages am 31.8.2022.

8 Es kann dahinstehen, ob der erweiterte Mietgegenstand im Nachtrag vom 23.6.2014 hinreichend bestimmt bezeichnet worden ist, soweit nach dessen Ziffer 1.4 Gartenflächen mit vermietet sein mögen. Die Bekl. können das Mietverhältnis nicht wegen eines etwaigen Formmangels aufgrund mangelnder Konkretisierung der Gartenflächen ordentlich kündigen:

9 Gemäß § 22.1 Satz 3 des Mietvertrages verpflichten sich die Vertragsparteien ‚hinsichtlich aller abgeschlossenen Vereinbarungen und auch etwaiger Nachtrags-, Änderungs- oder Ergänzungsvereinbarungen die gesetzliche Schriftform der §§ 126, 550 BGB herzustellen und verzichten bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform‘. Diese Verpflichtung trifft wie die übrigen Regelungen des Mietvertrages gemäß § 2 der ‚Vereinbarung über Mietvertragsübernahme‘ auch die Bekl.

Die Bekl. haben lediglich unter Berufung auf Schriftformmängel Verhandlungen über eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses angeregt, sich aber nicht (vergeblich) um eine schriftliche Fixierung bemüht, welche Gartenflächen mitvermietet sind. Sie machen auch nicht geltend, dass die Parteien in dieser Frage uneins wären.

§ 22.1 Satz 3 des Mietvertrages hindert zwar einen Grundstückserwerber nicht daran, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen (BGH, Urteil vom 22.1.2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98). Im Verhältnis der Parteien, die diese Regelung selbst (bzw. durch den Erblasser als Gesamtrechtsvorgänger) getroffen haben, folgt daraus aber die Treuwidrigkeit einer auf Formmangel gestützten Kündigung, solange nicht erfolglos versucht worden ist, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen (vgl. Senat, Urteil vom 13.11.2006 - 8 U 51/06 -, NZM 2007, 402; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.5.2004 - 24 U 264/03 -, MDR 2004, 1179; OLG Celle, Urteil vom 22.7.2004 - 13 U 71/04 -, NZM 2005, 219; OLG Köln, Urteil vom 23.9.2005 - 1 U 43/04 -, OLGR 2005, 697; OLG Naumburg, Urteil vom 26.7.2012 - 9 U 38/12 -, NJW 2012, 3587; OLG Hamm, Urteil vom 26.4.2013 - 30 U 82/12 -, MDR 2013, 1026; OLG Braunschweig, Urteil vom 17.9.2015 - 9 U 196/14 -, GE 2016, 192; offen gelassen in OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - 10 U 34/12 -, ZMR 2013, 276). Auch wenn es sich um eine vom Erblasser gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handeln mag, werden die Bekl. hierdurch nicht im Sinne von § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt. Vielmehr entspricht die Regelung dem Interesse beider Parteien an einer Befristung des Vertrages unabhängig von etwaigen Formverstößen. Zur näheren Begründung wird auf das genannte Urteil des OLG Braunschweig Bezug genommen. Soweit das OLG Rostock (Urteil vom 10.7.2008 - 3 U 108/07 -, NJW 2009, 445) aus einer Pflicht zur Heilung des Formmangels keine Treuwidrigkeit der Kündigung, sondern nur Schadensersatzansprüche gegen den Kündigenden herleiten will, überzeugt dies nicht und steht im Gegensatz zum Urteil des BGH vom 6.4.2005 - XII ZR 132/03 -, NJW 2005, 2225. […]“

Gerade hat das LG Krefeld (Urteil vom 25. Mai 2016 - 2 O 86/14 [Wortlaut Seite 974] mit Anmerkung Bieber [nebenstehend]) festgestellt, dass jede vertragliche Vereinbarung, die die Rechtsfolge eines Schriftformverstoßes abbedingt, wegen Verstoßes gegen § 550 BGB nach § 134 BGB nichtig ist. Das müsste wohl auch für die Schriftformheilungsklausel gelten, deren Wirksamkeit allerdings im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien zueinander vom KG zu Recht bejaht wird.

Der 2012 auf eine Dauer von zehn Jahren geschlossene Geschäftsraummietvertrag enthielt unter § 22.1 Satz 3 eine Regelung, wonach sich die Vertragsparteien verpflichten, hinsichtlich aller abgeschlossenen Vereinbarungen und auch etwaiger Nachtrags-, Änderungs- oder Ergänzungsvereinbarungen die gesetzliche Schriftform der §§ 126, 550 BGB herzustellen und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichteten. Nachdem die beklagten Mieter verschiedene Schriftformverstöße gerügt hatten, kündigten sie das Mietverhältnis.

Die Vermieter erhoben daraufhin u. a. Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht beendet worden sei.

Das Landgericht Berlin gab der Klage statt, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die auf die Nichteinhaltung der Schriftform gestützte Kündigung sei treuwidrig, weil die Beklagten entgegen der – wirksamen – Schriftformheilungsklausel keine Anstrengungen unternommen hätten, die Heilung des Formmangels herbeizuführen. Solange eine Partei die andere Partei nicht – erfolglos – zur Heilung des Mangels veranlasst habe, sei eine hierauf gestützte Kündigung treuwidrig.