Schriftformheilungsklausel, Frist für außerordentliche Kündigung

1. Wird ein langfristiger Gewerberaummietvertrag, bei dem es noch auf keiner Seite eine Rechtsnachfolge durch Erwerb gegeben hat, wesentlich geändert und dabei die Schriftform nicht eingehalten, ist eine auf den Formmangel gestützte Kündigung treuwidrig, sofern die Parteien in dem insoweit schriftlich vorliegenden Gewerberaummietvertrag vereinbart haben, auf Verlangen die Handlungen vorzunehmen und die Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um der gesetzlichen Schriftform Genüge zu tun (Schriftformheilungsklausel); das gilt auch, wenn die Schriftformheilungsklausel durch Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart worden ist.

2. Eine außerordentliche Kündigung kann nur innerhalb angemessener Frist ausgeübt werden.

(Leitsatz zu 2 von der Redaktion)

II. 28 Die zulässige Berufung ist unbegründet.

29 Die außerordentliche Kündigung der Kl. vom 5.2.2013 war wegen einer unangemessen langen Zeit zwischen Abhilfeverlangen und Erklärung unwirksam (dazu 1). Das Mietverhältnis ist auch nicht aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung vom 5.2.2013 in Verbindung mit der Nichteinhaltung der Schriftform gemäß §§ 550, 580a BGB beendet worden. Der Kl. ist es gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf den Verstoß gegen das Schriftformerfordernis zu berufen und das Vertragsverhältnis ordentlich zu kündigen (dazu 2).

30 1. Die außerordentliche Kündigung der Kl. vom 5.2.2013 hat den zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag nicht beendet. Zwischen Abhilfeverlangen und Erklärung der außerordentlichen Kündigung lag eine unangemessen lange Zeit.

31 a. Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist eine Kündigung aus wichtigem Grund aufgrund einer Verletzung des Mietvertrags erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt auch für den Kündigungsgrund gemäß §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 1 Satz 3 BGB, wenn der gemietete Wohnraum - bzw. der zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Gewerbemietraum - so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Zwar wird von Teilen der Literatur die Auffassung vertreten, eine Fristsetzung bzw. Abmahnung sei im Fall einer Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung entbehrlich, weil § 569 Abs. 1 BGB lediglich auf § 543 Abs. 1 BGB verweise und die Vorschrift nach Sinn und Zweck überdies eindeutig auf eine Privilegierung des Mieters gerichtet sei (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2014, § 569 Rn. 14 mit weiteren Nachweisen). Dieser Auffassung hat sich der Bundesgerichtshof aber mit Hinweis auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des Gesetzes nicht angeschlossen (BGH, Urteil vom 18.4.2007 - VIII ZR 182/06; Beschluss vom 13.4.2010 - VIII ZR 206/09). Auf die Begründung des Bundesgerichtshofs wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Eine solche Frist hat die Kl. mit Schreiben vom 13.2.2012 zum 1.3.2012 gesetzt.

32 b. Auch eine Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung gemäß § 569 Abs. 1 BGB muss aber in einer angemessenen Zeit nach Kenntnis des Mangels bzw. nach dem Abhilfeverlangen des Mieters erfolgen (BGH, Beschluss vom 13.4.2010 - VIII ZR 206/09). Dies folgt entweder aus einer analogen Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB oder aus § 242 BGB in Gestalt der unzulässigen Rechtsausübung bzw. Verwirkung (BGH, aaO.). Die Frage, innerhalb welchen zeitlichen Rahmens eine fristlose außerordentliche Kündigung wegen § 569 Abs. 1 BGB auszusprechen ist, hängt dabei von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung (BGH, aaO.).

33 Zutreffend weist die Berufung darauf hin, dass große Teile der Kommentarliteratur die Auffassung vertreten, das Kündigungsrecht wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung gemäß §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 1 Satz 3 BGB könne bei fortbestehender Gesundheitsgefahr nicht durch Zeitablauf verwirkt werden (MüKoBGB/Häublein, 6. Aufl., § 569 Rn. 15; Staudinger, Emmerich, Neubearbeitung 2014, § 569 Rn. 15; Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, § 569 Rn. 14; Blank/Börstinghaus, 4. Aufl., § 569 Rn. 15 a.E.). Dem Mieter schade nach § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB weder seine Kenntnis von dem Mangel bei Vertragsschluss (Abweichung von § 536 b Satz 1 BGB) noch ein Verzicht darauf, seine Rechte wegen der Gesundheitsgefahr geltend zu machen. Der Zweck reiche daher über den Schutz des Mieters hinaus. Sowohl die Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB als auch die Grundsätze der unzulässigen Rechtsausübung bzw. Verwirkung wegen Zeitablaufs würden deshalb an dem Schutzzweck der Norm scheitern (MüKoBGB/Häublein, aaO., Rn. 3 mit Rn. 15).

34 Auf die Frage, ob das Kündigungsrecht der Kl. wegen der (behaupteten) erheblichen Gesundheitsgefährdung aufgrund des Zeitablaufs seit ihrer Kenntnis hiervon endgültig verwirkt war bzw. ist, kommt es im vorliegenden Fall aber nicht entscheidend an. Die Unwirksamkeit der Kündigung ergibt sich - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - auch unter dem Gesichtspunkt, dass die Kl. wegen des erheblichen Zeitablaufs seit ihrem Abhilfebegehren verpflichtet gewesen wäre, vor ihrer Kündigung eine weitere Nachfrist zu setzen. Einer solchen Verpflichtung steht der Schutzzweck des § 569 Abs. 1 BGB nicht entgegen.

35 Die Verpflichtung folgt aus dem Rechtsgedanken des § 314 Abs. 3 BGB bzw. aus den Grundsätzen der unzulässigen Rechtsausübung bzw. der Verwirkung gemäß § 242 BGB (vgl. BGH, Beschluss vom 13.4.2010 - VIII ZR 206/09). Auch wenn § 314 Abs. 3 BGB auf die Kündigung gemäß § 569 Abs. 1 BGB nicht analog anwendbar sein mag, weil dies zu einem vollständigen Ausschluss des Kündigungsrechts trotz fortbestehender erheblicher Gesundheitsgefährdung führen könnte (s. o.), ist die in der Vorschrift zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertentscheidung insoweit zu berücksichtigen, als der Schutzzweck des § 569 Abs. 1 BGB dem nicht entgegensteht. Das Kündigungsrecht des § 569 Abs. 1 BGB darf hierdurch also nicht unzumutbar erschwert werden.

36 Gemäß § 314 Abs. 3 BGB kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. § 314 Abs. 3 BGB verfolgt zum einen das Ziel, dem anderen Teil in angemessener Frist Klarheit darüber zu verschaffen, ob von einer bestehenden Kündigungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird. Zum anderen kann nach längerem Abwarten nicht mehr angenommen werden, dass die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses wirklich unzumutbar ist (BT-Drucks. 14/6040 S. 178). Diese Wertungen lassen sich auf den vorliegenden Fall übertragen. Auch bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes gemäß § 569 Abs. 1 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, Klarheit darüber zu haben, ob von einer bestehenden Kündigungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird. Würde man dem Mieter ohne jegliche zeitliche Einschränkungen gemäß § 314 Abs. 3 BGB oder § 242 BGB die Kündigung ermöglichen, wenn er nur zu einem beliebigen früheren Zeitpunkt eine Frist zur Abhilfe gesetzt hat, müsste der Vermieter auch noch Jahre nach Fristablauf damit rechnen, ohne jegliche Vorwarnung von einer außerordentlichen Kündigung überrascht zu werden. Die hierdurch begründete Unsicherheit wird noch dadurch verstärkt, dass der Mieter mit wachsender Nutzungsdauer immer mehr den Eindruck erzeugt, dass ihm die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses tatsächlich nicht unzumutbar ist.

37 Dem Mieter ist es vor diesem Hintergrund vor Ausspruch einer Kündigung zumutbar, den Vermieter durch eine erneute Fristsetzung darauf hinzuweisen, dass er trotz der fortgesetzten Nutzung der Mietsache an seiner Rüge festhält. Dem steht auch kein schutzwürdiges Interesse des Mieters entgegen. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 569 Abs. 1 BGB keine andere Bewertung. Durch das Erfordernis einer erneuten Fristsetzung wird die Ausübung eines Kündigungsrechts nach § 569 Abs. 1 BGB nicht unzumutbar erschwert (BGH, Beschluss vom 13.4.2010 - VIII ZR 206/09). Das Kündigungsrecht des Mieters wird hierdurch weder ausgeschlossen noch erheblich beeinträchtigt. Dem Mieter wird lediglich abverlangt, das Mietverhältnis für die Dauer einer angemessenen Abhilfefrist fortzusetzen. Sofern der Mieter seinerseits - wie hier - das Mietverhältnis in Kenntnis der Gesundheitsgefährdung einen erheblichen Zeitraum nach Ablauf der von ihm ursprünglich gesetzten Abhilfefrist fortsetzt, sind aber keine Gründe dafür ersichtlich, dass eine Forstsetzung des Mietverhältnisses lediglich für die Dauer einer angemessenen neuen Frist unzumutbar wäre. Sofern dies im Einzelfall aufgrund veränderter Umstände doch der Fall sein sollte, dürfte eine Fristsetzung regelmäßig gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB entbehrlich sein.

38 c. Nach dieser Maßgabe erfolgte die Kündigungserklärung der Kl. unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht in angemessener Zeit nach der zur Mängelbeseitigung gesetzten Frist.

39 Zwischen dem Abhilfebegehren vom 13.2.2012 (K4) und der Kündigungserklärung vom 5.2.2013 (K6) lag ein Zeitraum von knapp einem Jahr. Die Bekl. durfte darauf vertrauen, dass die Kl. nach Ablauf dieses Zeitraums nicht ohne nochmalige Fristsetzung die Kündigung erklären würde. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Kl. die Räumlichkeiten bei unveränderten Bedingungen bereits seit dem Jahr 2008 nutzte und in der Vergangenheit aus den Weigerungen der Bekl. zur Beseitigung des (behaupteten) Mangels keine Konsequenzen gezogen hat. Die Kl. hat bereits mit Schreiben vom 27.1.2010 (K2) darauf hingewiesen, dass sie „diesen Winter wieder feststellen mussten, dass die Temperaturverhältnisse in o. g. Mietbereich unerträglich seien“. Hieraus ergibt sich, dass es sich bei den Temperaturen in dem Mietobjekt um ein seit dem Winter 2008/2009 bekanntes Problem handelte. Die Kl. hat die Bekl. in dem Schreiben vom 27.1.2010 (K2) und mit weiterem Schreiben vom 3.3.2010 (K3) zur Abhilfe aufgefordert, auf die Weigerung der Bekl. ihr Begehren aber zunächst nicht weiterverfolgt. Erst zwei Jahre später, mit Schreiben vom 13.2.2012 (K4), hat sich die Kl. erneut an die Bekl. gewandt und unter Fristsetzung zum 1.3.2012 zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Auf die erneute Ablehnung der Bekl. mit Schreiben vom 24.2.2012 (K7) hat die Kl. weder mit weiterer Korrespondenz noch mit einer Kündigung reagiert. Die Bekl. musste unter diesen Umständen nicht damit rechnen, dass die Kl. ein Jahr später ohne jegliche weitere Vorwarnung die außerordentliche Kündigung erklären würde. […]

41 Der Kl. wäre eine nochmalige Fristsetzung auch ohne Weiteres zumutbar gewesen. Die Kl. hat die Kündigung mit Schreiben vom 5.2.2013 (K6) mit Wirkung zum 30.4.2013 erklärt. Binnen dieses Zeitraums von knapp drei Monaten wäre ausreichend Zeit gewesen, die Bekl. nochmals zur Abhilfe aufzufordern. Hinzu kommt, dass die (behauptete) Gesundheitsgefährdung ohnehin nur in den Wintermonaten bestand. Selbst wenn eine erneute Fristsetzung zu einer Verzögerung des von der Kl. begehrten Vertragsendes über den 30.4.2013 hinaus geführt hätte, wäre dies somit unschädlich gewesen. Der Umstand, dass die Kl. - trotz regelmäßiger Gespräche - den behaupteten Mangel nicht mehr thematisierte und das Vertragsverhältnis sodann ohne weitere Vorwarnung außerordentlich kündigte, obgleich ihr eine erneute Fristsetzung ohne Weiteres möglich gewesen wäre, legt den Schluss nahe, dass der Bekl. keine Möglichkeit mehr gegeben werden sollte, die Kündigung durch Mängelbeseitigungsmaßnahmen doch noch zu verhindern. […]

48 2. Das Mietverhältnis ist auch nicht aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung vom 5.2.2013 (K4) in Verbindung mit der Nichteinhaltung der Schriftform gemäß §§ 550, 580a BGB beendet worden.

49 Der Kl. ist es gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis zu berufen und das Vertragsverhältnis ordentlich zu kündigen.

50 a. Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten (BGH, Urteil vom 22.1.2014 - XII ZR 68/10). Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich darauf zu berufen, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar (BGH, aaO.).

51 b. Ob dies der Fall ist, wenn die Parteien - wie hier - vereinbart haben, alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, ist in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und in der Literatur umstritten.

52 Teilweise wird ohne Weiteres davon ausgegangen, Schriftformheilungsklauseln seien wirksam mit der Folge, dass die auf den Formmangel gestützte Kündigung treuwidrig sei, solange nicht erfolglos versucht worden sei, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen (OLG Naumburg, Urteil vom 26.7.2012 - 9 U 38/12; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.5.2004 - I-24 U 264/03; OLG Köln, Urteil vom 23.9.2005 - 1 U 43/04; OLG Hamm, Urteil vom 26.4.2013 - 30 U 82/12; KG, Urteil vom 13.11.2006 - 8 U 51/06; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Kap. 6 Rn. 103; Schmidt-Futterer/Lammel, 10. Aufl., § 550 Rn. 66) und zwar auch dann, wenn sie formularvertraglich vereinbart sind (OLG Hamm, aaO.; KG, aaO.; Bub/Treier, 4. Aufl., II Rn. 1792).

53 Teilweise wird eine entsprechende Klausel vor allem im Hinblick auf einen möglichen Erwerbsfall - jedenfalls in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - für grundsätzlich unwirksam gehalten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - I-10 U 34/12; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2014, § 550 BGB Rn. 45 f.; Leo, NZM 2006, 815, 816).

54 Darüber hinaus wird die Auffassung vertreten, eine solche Heilungsklausel binde jedenfalls einen Grundstückserwerber nicht (MüKoBGB/Bieber, 6. Aufl., § 550 Rn. 20; Blank, in: Blank/Börstinghaus, 4. Aufl., § 550 Rn. 89; BeckOK BGB/Herrmann, Stand: 1.5.2015, § 550 Rn. 17).

55 Schließlich wird zum Teil offen gelassen, ob eine Heilungsklausel wirksam vereinbart werden kann, da die ordentliche Kündigung eines formunwirksamen Mietvertrags - trotz Heilungsklausel - jedenfalls nicht treuwidrig sei (OLG Rostock, Urteil vom 10.7.2008 - 3 U 108/07).

56 Der Bundesgerichtshof hat die Frage der Wirksamkeit einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel zuletzt offen gelassen, jedoch festgestellt, dass eine solche den Grundstückserwerber für sich genommen nicht hindere, unter Berufung auf den Schriftformmangel zu kündigen (BGH, Urteil vom 22.1.2014 - XII ZR 68/10, Rn. 27).

57 c. Der Auffassung, wonach Schriftformheilungsklauseln - auch formularvertraglich - wirksam vereinbart werden können, ist zu folgen.

58 Die Schriftformergänzungsklausel verleiht dem bei Vertragsschluss zu Tage tretenden Bestreben beider Parteien, den Vertrag erfolgreich durchzuführen, besonders deutlich Ausdruck (vgl. Bub, in: Bub/Treier, aaO., Rn. 92). Es ist nicht ersichtlich, aus welchen Gründen eine der beiden Vertragsparteien hierdurch benachteiligt sein sollte (KG, aaO.). Beide Parteien sind bei Vertragsschluss gleichermaßen daran interessiert, den Vertrag entsprechend ihrer schriftlichen Vereinbarung zu befristen und an dieser Befristung unabhängig von etwaigen Formverstößen festzuhalten. Dies wird durch die Schriftformheilungsvereinbarung zum Ausdruck gebracht.

59 Die Unwirksamkeit der Klausel wird mit dem Schutzzweck des § 550 BGB im Hinblick auf einen potentiellen Erwerber begründet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - I-10 U 34/12, Rn. 18). Durch die Regelung des § 550 BGB solle sichergestellt werden, dass der Erwerber, dem die notwendige Kenntnis von den wesentlichen Vertragsbedingungen nicht aus der Vertragsurkunde vermittelt werde, sich vorzeitig aus dem Vertrag lösen könne und hieran nicht länger als ein Jahr gebunden sei. Hierzu stehe eine Heilungsklausel, die den Erwerber entgegen dem Regelungszweck des Gesetzes zwinge, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken, im Widerspruch. Sie führe zu einer von ihrem Schutzzweck nicht gedeckten faktischen Bindung des Erwerbers an die wegen des Formmangels nicht wirksam vereinbarte Laufzeit des Vertrags. Diese Verletzung des Schutzzwecks des § 550 BGB führe zu einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB, die zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt führe (OLG Düsseldorf, aaO.).

60 Für den Schutz eines Grundstückserwerbers ist es aber nicht erforderlich, die Schriftformheilungsklausel gemäß § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB als unwirksam zu bewerten. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 22.1.2014 - XII ZR 68/10 - entschieden, dass ein Grundstückserwerber aufgrund des Schutzzwecks des § 550 BGB durch eine mietvertragliche Schriftformheilungsklausel - unabhängig von deren Wirksamkeit - für sich genommen nicht gehindert werde, den Vertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen. Hierdurch ist der Grundstückserwerber hinreichend geschützt. Soweit die Berufung hiergegen einwendet, gerade dies führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners, da dieser seinerseits bei im Übrigen gültiger Schriftformheilungsklausel einseitig an den Vertrag gebunden bleibe, gebietet dies keine abweichende Beurteilung. Diesem Umstand könnte - was hier jedoch keiner Entscheidung bedarf - dadurch Rechnung getragen werden, dass bei Eintritt eines Grundstückserwerbers bei Vorliegen eines Schriftformverstoßes auch eine Kündigung des Vertragspartners (der nun jederzeit mit einer ordentlichen Kündigung des Erwerbers rechnen müsste) nicht mehr als treuwidrig zu bewerten wäre.

61 Diese Bewertung stellt auch keine - unzulässige - geltungserhaltende Reduktion der Schriftformheilungsklausel dar. Nach dem Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ist die Zurückführung einer in ihrem Kern zu billigenden, jedoch in der konkreten Ausgestaltung zu weit gefassten Klausel auf ein nach den §§ 307 ff. BGB angemessenes Maß - auch im unternehmerischen Verkehr - unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 17.1.1989 - XI ZR 54/88). Im vorliegenden Fall geht es aber nicht darum, die Schriftformheilungsklausel auf einen „zulässigen Kern“ zurückzuführen. Es geht vielmehr um die Bewertung der Frage, ob eine Partei im Einzelfall treuwidrig handelt, wenn sie sich trotz einer im Übrigen wirksamen Schriftformheilungsklausel auf einen Schriftformverstoß beruft und hierauf eine ordentliche Kündigung stützt.

62 d. Der Treuwidrigkeit der Kündigung steht auch nicht - wie die Kl. meint - entgegen, dass die Bekl. nicht schutzbedürftig sei. Hierfür genügt nicht, dass die Bekl. unzweifelhaft geschäftserfahren und hochspezialisiert rechtlich beraten ist und - wie sich durch die Verwendung der Schriftformheilungsklausel zeige - Kenntnis von dem Schriftformerfordernis gehabt habe. Die Schriftformerhaltungsklausel verfolgt das Ziel, die Folgen eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis zu regeln, wo dieses im Einzelfall übersehen wurde. Gerade im Grenzbereich zwischen erheblichen und unerheblichen Vertragsänderungen kann - wie hier - das Erfordernis der Wahrung der Schriftform leicht übersehen bzw. scheinbar vertretbar verneint werden, auch wenn grundsätzlich das Bewusstsein des Schriftformerfordernisses vorhanden ist. In einem solchen Fall wird eine etwaig vorhandene Rechtsabteilung oder spezialisierte rechtliche Beratung mit der Fragestellung schon gar nicht befasst. Weder die grundsätzliche Kenntnis des Schriftformerfordernisses noch eine allgemein vorhandene spezialisierte rechtliche Beratung lassen deshalb das Schutzbedürfnis entfallen.

Der BGH hat es bisher (tunlichst) vermieden, auf die Wirksamkeit der Schriftformheilungsklausel im Verhältnis zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien einzugehen, allerdings (mit m. E. unzutreffender Begründung, siehe GE 2014, 356, 842) deren Unwirksamkeit im Verhältnis zwischen Grundstückserwerber und Mieter angenommen. Das Urteil des OLG Braunschweig befasst sich mit dieser Problematik und meint, dass eine formularmäßige Schriftformheilungsklausel zumindest zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien zulässig ist. Zusätzlich befasst sich das OLG damit, dass eine außerordentliche Kündigung nur in „angemessener Frist“ ausgeübt werden kann, andernfalls sei eine erneute Fristsetzung zur Abhilfe notwendig.

Dem auf mehrere Jahre abgeschlossenen Geschäftsraummietvertrag waren Anlagen beigefügt, aus denen sich u. a. die Verpflichtung der beklagten Vermieterin ergab, eine Torluftschleieranlage mit einer bestimmten Dimension einbauen zu lassen. Aufgrund mündlicher Vereinbarung erfolgt der Einbau einer leistungsschwächeren Anlage, was zur Folge hatte, dass die in der Baubeschreibung genannten Innentemperaturen bei großer Außenkälte nicht gewährleistet werden konnten.

Nachdem die Räumlichkeiten im Winter 2008/2009 nur unzureichend erwärmt worden waren, forderte die klagende Mieterin die Beklagte mit Schreiben vom 27. Januar und 3. März 2010 erfolglos zur Abhilfe auf. Mit Schreiben vom 13. Februar 2012 setzte die Klägerin eine Frist zur Mangelbeseitigung bis zum 1. März 2012; dem widersprach die Beklagte mit Schreiben vom 24. Februar 2012. Unter dem 5. Februar 2013 erklärte die Klägerin die außerordentliche Kündigung wegen der Nichtbeseitigung des Mangels, hilfsweise die ordentliche Kündigung, weil die Abrede über die Änderung der Torluftschleieranlage die notwendige Schriftform nicht eingehalten habe und deshalb zur jederzeitigen Kündigung berechtige.

Die Beklagte hielt die außerordentliche Kündigung für verspätet, die ordentliche Kündigung jedoch für unzulässig im Hinblick auf die Klausel im Mietvertrag, wonach auf Verlangen diejenigen Handlungen vorzunehmen und diejenigen Erklärungen abzugeben sind, die erforderlich seien, um der gesetzlichen Schriftform Genüge zu tun.

Das LG Braunschweig wies die Klage der Mieterin auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses ab, die Berufung zum OLG Braunschweig hatte keinen Erfolg.

Soweit es die außerordentliche Kündigung angehe, sei diese nicht in angemessener Frist i. S. d. § 314 Abs. 3 BGB ausgeübt worden. Der behauptete Kündigungsgrund habe zum Zeitpunkt der Kündigung nahezu ein Jahr lang bestanden, ohne dass die Klägerin eine Kündigung ausgesprochen habe. Sie hätte deshalb eine erneute Fristsetzung zur Abhilfe setzen müssen, und zwar schon deshalb, um die Beklagte darauf hinzuweisen, dass sie trotz der Nutzungsfortsetzung an der Mangelrüge festhalte. Das gelte auch, wenn – wie hier – als Kündigungsgrund eine erhebliche Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB geltend gemacht werde. Die ordentliche Kündigung sei unzulässig, weil die Schriftformheilungsklausel entgegenstehe. Diese könne zwar – wie der BGH bereits entschieden habe – einen möglichen Grundstückserwerber im Hinblick auf § 550 BGB nicht binden; sie sei aber im Verhältnis zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien wirksam, und zwar auch dann, wenn sie formularmäßig vereinbart worden sei.

Leider hat die Klägerin die vom OLG hinsichtlich der Schriftformheilungsklausel zugelassene Revision nicht eingelegt, so dass nach wie vor eine BGH-Entscheidung zur Wirksamkeit einer solchen für die Praxis bedeutsamen Regelung aussteht.

Soweit das OLG eine Bindung des Grundstückserwerbers an die Regelung in Übereinstimmung mit den Entscheidungen des BGH vom 22. Januar und 30. April 2014 (s. o.) verneint, fehlt auch hier aus hiesiger Sicht eine Auseinandersetzung mit der Frage, in welchem Verhältnis § 550 BGB zu § 566 BGB steht, ob also § 566 BGB nicht in jedem Fall vorgeht, so dass der Erwerber ebenfalls mit der Verpflichtung zur Nachholung der ihm aus dem Mietvertrag bekannten Schriftformklausel belastet wird.