Schriftformerfordernis für Nachträge zum Mietvertrag

Zu den Anforderungen, die an einen Nachtrag zum Mietvertrag zu stellen sind, damit dem Formbedürfnis genügt wird.

Die Berufung des Bekl. hat keine Aussicht auf Erfolg.

I. Das landgerichtliche Urteil ist richtig, und aus der Berufungsbegründung ergeben sich keine Gründe für die beantragte Abänderung. Ergänzend wird auf folgendes hingewiesen:

Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die undatierte Nachtragsvereinbarung (im Folgenden: Vereinbarung) der Schriftform gemäß § 578 Abs. 2 i. V. m. §§ 550 S. 1, 126 BGB genügt, ist im Sinne der Kl. zu beantworten. Somit ist die Vereinbarung wirksam und der Mietvertrag bis zum 30. Juni 2010 befristet.

Der Nachtrag zum Mietvertrag vom 1. Juni 2001 wurde formgerecht erstellt. Es entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, welcher der Senat folgt, dass bei Vertragsänderungen eine räumliche Verbindung zur "Ersturkunde" nicht notwendig ist, wenn die neue Urkunde selbst die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrages enthält und auf die (formgerechte) Urkunde zweifelsfrei Bezug genommen wird (BGH, Urt. v. 18.12.2002 - XII ZR 253/01 -, GE 2003, 588 = NJW 2003, 1248 f.; NJW-RR 2000, 744; NJW-RR 1992, 654; NJW-RR 1992, 2283; BGHZ 42, 333; sog. "Auflockerungsrechtsprechung"; vgl. auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 550 Rn. 17). Hier enthält die Nachtragsvereinbarung selbst schon die Einigung über sämtliche wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrages, nämlich die Vertragspartner, den Mietgegenstand, die Mietdauer und das Entgelt. Dies ist zur Wahrung der Schriftform grundsätzlich ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 2.11.2005 - XII ZR 212/03 -, GE 2006, 502 = NJW 2006, 139 [149]; BGH, Urt. v. 7.7.1999 - XII ZR 15/97 -, GE 1999, 1210 = NJW 1999, 3257 [3258]; WM 1969, 920 [921]; KG NZM 2000, 1229; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 535 Rn. 1). Soweit als Mietgegenstand nur das Gebäude und nicht die konkret vermieteten Räumlichkeiten benannt sind, folgt daraus nichts anderes. Denn die genaue Bezeichnung des Mietobjekts ist dann nicht zwingend erforderlich, wenn der Mieter das Objekt bei Vertragsschluss bzw. -änderung schon nutzt. Denn in diesem - auch hier vorliegenden - Fall (der Bekl. hat das Objekt unstreitig schon 6 Monate zuvor genutzt, vgl. Schriftsatz des Bekl. vom 13. November 2006) darf der Umfang dieser Nutzung als außerhalb der Urkunde heranzuziehende Auslegungshilfe herangezogen werden (vgl. BGH, Urt. v. 2.5.2007 - XII ZR 178/04 -, GE 2007, 1375 = NZM 2007, 443 ff.; NZM 2000, 36; NJW 1999, 3257; siehe auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 97).

Darüber hinaus nimmt die Vereinbarung auf den Mietvertrag vom 1. Juni 2001 zweifelsfrei Bezug, da ausdrücklich nur der "Mietvertrag vom 1.6.2001" (und kein anderer) genannt wird. Soweit der Bekl. in seiner Berufungsbegründung vom 27. Februar 2007 meint, durch die Kennzeichnung des Nachtrags mit "V" sei eine eindeutige Bezugnahme nicht gewährleistet, da es noch die Nachtragsvereinbarungen I-IV gegeben habe, ist ihm nicht zu folgen. Vielmehr ist das Landgericht zutreffend und ohne den Anspruch des Bekl. auf rechtliches Gehör zu verletzen davon ausgegangen, dass zwischen den Parteien unstreitig ist, dass es keine weiteren Nachtragsvereinbarungen gibt. Der Bekl. hat erstinstanzlich im Schriftsatz vom 28. September 2006 vorgetragen, dass die Nachtragsvereinbarungen I-IV der Vereinbarung nicht beigefügt gewesen seien, noch solche bekannt oder nachvollziehbar seien. Daraufhin hat die Kl. im Schriftsatz vom 18. Oktober 2006 vorgetragen, dass es sich bei dem "V" um einen Buchstaben und keine römische Ziffer handele und dieser Buchstabe nur aufgrund eines Schreibfehlers in die Vereinbarung gelangt sei. Sonstige Nachträge zum Mietvertrag 1-4 (oder I-IV) gäbe es nicht. Dem ist der Bekl. nicht mehr substantiiert entgegengetreten. Dies wäre aber erforderlich gewesen, nachdem die Kl. die Existenz weiterer Nachträge geleugnet und sich auf einen Schreibfehler berufen hat.

Darüber hinaus bezieht sich der Bekl. in seinem Schriftsatz vom 13. November 2006 stets auf die "Vereinbarung" (Singular!), was vom Landgericht deshalb zutreffend als Zugeständnis des klägerischen Vorbringens bewertet wurde (§ 138 Abs. 3 ZPO) und deshalb auch als unstreitig behandelt werden konnte. Soweit der Bekl. nunmehr in der Berufungsbegründung - offensichtlich ins Blaue hinein - behauptet, es gäbe Nachträge mit den Ziffern I-IV, ist dieses Vorbringen unsubstantiiert und im Übrigen auch von der Kl. bestritten worden. Es wäre deshalb - Substantiierung vorausgesetzt - gemäß §§ 529, 531 Abs. 2 ZPO ohnehin zurückzuweisen.

Nichts anderes folgt aus der vom Bekl. herangezogenen Anwendung der Beweislastregeln beim Urkundenbeweis. Denn vollen Beweis erbringt eine echte Privaturkunde lediglich in formeller Hinsicht (Zöller/Geimer, ZPO, 26. Auflage, § 416 Rn. 9), d. h. diese erstreckt sich nur auf die Feststellung der Urheberschaft der in der Urkunde enthaltenen Erklärung (Zöller/Geimer, aaO., Vor § 415 Rn. 6). Die Echtheit der Unterschriften steht hier jedoch nicht im Streit. Eine möglicherweise vorzunehmende Auslegung des Inhalts der Urkunde wird - sofern dieser überhaupt zweifelhaft ist - dadurch nicht beeinflusst.

Die Rüge des Bekl., ein Erwerber könne aus der Nachtragsvereinbarung nicht erkennen, wer sein Vertragspartner sei, geht fehl. Vielmehr ist deutlich durch die Nummerierung zwischen den einzelnen Beteiligten auf Mieterseite unterschieden worden.

Soweit der Bekl. meint, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei dadurch verletzt worden, dass sich das Landgericht nicht mit von ihm genannten Gerichtsentscheidungen sowie einer zitierten Literaturmeinung auseinander gesetzt habe, ist auch dies rechtsirrig. Das Landgericht war nicht gehalten, sich in den Entscheidungsgründen zu jedem vom Bekl. genannten Gesichtspunkt zu äußern; denn diese sollen nur eine "kurze Zusammenfassung der Erwägungen, auf denen die Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht", enthalten (§ 313 Abs. 3 ZPO). [...]

Mietverträge, die nicht auf unbestimmte Zeit, sondern auf bestimmte Zeit und für länger als ein Jahr abgeschlossen werden, bedürfen grundsätzlich der Schriftform. Vor allem bei längerlaufenden Gewerbemietverträgen entsteht auf Mieterseite häufig das Interesse, aus dem bisherigen Vertrag aussteigen zu können, ohne weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet zu sein. In solchen Fällen wird nach einem probaten Mittel zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages gesucht. Ein zentrales Argument ist dabei, die Verletzung der Schriftform zu rügen. Wird die Schriftform verletzt, wandelt sich nämlich ein Zeitmietverhältnis in ein solches auf unbestimmte Zeit um und kann dann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Die Schriftform kann auf mannigfaltige Weise verletzt werden. Sie kann es schon von Anbeginn an sein, wenn beispielsweise wesentliche Bestandteile des Mietvertrages wie etwa Grundrisspläne oder andere Anlagen fehlen. Die Schriftform kann auch im Laufe des Mietverhältnisses verletzt werden, wenn Zusatzvereinbarungen ohne räumliche Verbindung mit der "Ersturkunde" (ursprünglicher Mietvertrag) oder gar nur mündlich abgeschlossen werden. Die Gerichte sind allerdings seit geraumer Zeit relativ großzügig bei der Beurteilung der Schriftform und lassen nicht jede vermeintliche Verletzung als Grund dafür herhalten, Mietverträge vorzeitig zu beenden. Das OLG Düsseldorf entschied jetzt: Wenn eine Nachtragsvereinbarung selbst schon die Einigung über sämtliche wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrags enthält, wird die gesetzliche Schriftform auch ohne räumliche Verbindung zur "Ersturkunde" des Mietvertrages gewahrt.

Die Mietvertragsparteien schlossen eine Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag, in der die Vertragspartner, die Mietdauer, die Miete und der Mietgegenstand aufgeführt waren, letzterer allerdings nur insoweit, als ausschließlich das Gebäude und nicht die konkret vermieteten Räumlichkeiten angegeben waren, nachdem der Mieter das Mietobjekt schon sechs Monate genutzt hatte. Die mit einem "V" gekennzeichnete Nachtragsvereinbarung nahm zudem auf den Mietvertrag mit Datum Bezug, ist aber mit diesem nicht verbunden worden. Der Mieter hielt deswegen die erforderliche gesetzliche Schriftform für den langfristigen Mietvertrag nicht für eingehalten.

Das OLG Düsseldorf folgte dieser Ansicht nicht. Da die Nachtragsvereinbarung selbst schon die Einigung über sämtliche wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrags enthalte, werde die gesetzliche Schriftform auch ohne räumliche Verbindung zur "Ersturkunde" des Mietvertrages gewahrt. Unerheblich sei auch, dass der Mietgegenstand nur mit dem entsprechenden Gebäude bezeichnet worden sei, denn die genaue Bezeichnung des Mietobjektes sei dann nicht erforderlich, wenn das Objekt bei Vertragsschluss bzw. -änderung - wie hier - vom Mieter schon genutzt werde. Da es sonstige Nachträge zum Mietvertrag, auf den die Nachtragsvereinbarung zweifelsfrei Bezug nehme, nicht gebe, sei auch unschädlich, dass sie mit "V" gekennzeichnet sei, zumal da diese Bezeichnung nur aufgrund eines Schreibfehlers in die Nachtragsvereinbarung gelangt sei.