Schriftformerfordernis für Beitritt zum Mietvertrag

Die ohne Beachtung der Schriftform geschlossene Nachtragsvereinbarung über den Beitritt zweier weiterer Personen zum Mietvertrag lässt die Bindung des bisherigen Mieters an die vereinbarte Befristung des formwirksamen Ausgangsmietvertrags unberührt.

[...] II. Die zulässige Berufung des Bekl. hat in der Sache keinen Erfolg. [...]

1. Soweit der Bekl. mit der Berufung weiter geltend macht, der zwischen den Parteien mit Befristung zum 31.3.2016 geschlossene Mietvertrag sei wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen und demgemäß habe die Zeit, für welche die Kl. Schadensersatz verlangen können, schon am 21.12.2009 geendet, hat er keinen Erfolg.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die ohne Beachtung der Schriftform geschlossene Nachtragsvereinbarung über den Beitritt zweier weiterer Personen zum Mietvertrag zwar die Formunwirksamkeit dieser Beitrittsvereinbarung zur Folge hat, nicht aber die Formunwirksamkeit des ursprünglichen formwirksam abgeschlossenen Mietvertrages vom 21.3.2006. Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass der formunwirksame Beitritt einer weiteren Mietpartei, der bis auf den Beitritt keine Abänderung des ursprünglichen Mietvertrages enthält, ausnahmsweise die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Befristung nicht über § 550 BGB abändert (vgl. BGH WM 1975, 824; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 550 Rn. 72, dort mit falscher Angabe der Fundstelle.). Damit muss der Bekl. sich an der ursprünglich vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages festhalten lassen. Der von der Kl. zu beanspruchende Schadensersatz richtet sich grundsätzlich nach der Dauer dieser Laufzeit. [...]

Änderungen des auf bestimmte Zeit geschlossenen (Geschäftsraum-) Mietvertrages müssen zur Vermeidung der jederzeitigen ordentlichen Kündbarkeit schriftlich erfolgen. Der formlos vereinbarte Beitritt weiterer Mieter soll nach Auffassung des OLG Düsseldorf allerdings keinen Einfluss auf die mit dem Anfangsmieter vereinbarte Laufzeit des Vertrages haben. Das überzeugt nicht.

Nach Abschluss des 2006 auf zehn Jahre befristeten Gaststättenmietvertrages mit dem Beklagten trafen die klagende Vermieterin, der Beklagte und zwei weitere Personen eine formlose Vereinbarung, wonach diese rückwirkend neben dem Beklagten als Mieter in den Vertrag eintraten. Wegen Mietrückständen kündigte die Klägerin den Vertrag fristlos und verlangt u. a. wegen der bis 2016 vereinbarten Laufzeit Schadensersatz wegen entgangener Mieten. Der Beklagte meint, dass der Vertrag wegen des formwidrigen Mietbeitritts als unbefristet anzusehen sei und ein Schadensersatzanspruch nur bis zu dem Zeitpunkt in Betracht komme, zu dem der Vertrag erstmals ordentlich habe gekündigt werden können.

Das LG Mönchengladbach hielt die Einwendungen des Beklagten für unerheblich, ebenso das OLG Düsseldorf, das die Berufung des Beklagten zurückwies. Zwar sei die Beitrittsvereinbarung formunwirksam gewesen; das habe aber – siehe Urteil des BGH vom 2. Juli 1975 (VIII ZR 223/73, WM 1975, 824) – keinen Einfluss auf die mit dem Beklagten vereinbarte Vertragsdauer.

In der vom OLG zitierten Entscheidung des BGH heißt es u. a. wie folgt: „Nach ständiger Rechtsprechung und allgemeiner Meinung im Schrifttum entbehrt allerdings ein schriftlich geschlossener Vertrag, der nachträglich formlos geändert wird, nunmehr insgesamt der Schriftform (BGHZ 50, 39 m. w. N.). Dass in der Aufnahme des Zweitbeklagten in den zwischen der Klägerin und der Erstbeklagten bestehenden Mietvertrag eine Vertragsänderung liegt, wurde bereits ausgeführt. Der erkennende Senat hat jedoch eine Ausnahme für einen Verlängerungsvertrag zugelassen (BGHZ 50, 39) und dabei erwogen, dass dieser in den Inhalt des bereits bestehenden, formgültigen, ursprünglichen Vertrages während dessen Laufzeit in keiner Weise eingreift, sondern nur zur Folge hat, dass der vereinbarten Mietzeit, bei der es nach dem Willen der Vertragsschließenden bleibt, ein weiterer Zeitabschnitt vertraglich angefügt wird. Der Gedanke, dass der als unteilbare Einheit aufgefasste Inhalt des Vertrages formgültig nur abgeändert werden kann, wenn er insgesamt von der Schriftform umfasst wird, treffe dann nicht mehr in vollem Umfang zu, wenn die Änderung nur in einer den sonstigen Inhalt nicht berührenden Verlängerung besteht. Daraus folge, dass nur der Verlängerungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und deshalb kündbar ist, während der ursprüngliche formgültige Vertrag bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit fest abgeschlossen bleibt. Diese Grundsätze können auf den hier vorliegenden Fall übertragen werden, soweit es sich um den Vertragsbeitritt des Zweitbeklagten handelt. Die Rechtsstellung der Erstbeklagten sollte grundsätzlich dadurch nicht geändert werden. Sie sollte und wollte Mieterin mit allen sich aus dem Vertrag vom 30. Oktober 1967 ergebenden Rechten und Pflichten bis 31. Oktober 1977 bleiben. Lediglich ein neuer Mieter trat hinzu. Bei einer solchen Fallgestaltung sind keine Gründe erkennbar, warum die Erstbeklagte ihre schuldrechtlichen Verpflichtungen durch eine vorzeitige Kündigung praktisch nur deshalb sollte beenden können, weil ein Zusatzvertrag nicht den Formvorschriften entspricht, der den Eintritt eines weiteren Mieters zum Gegenstand hat, im Übrigen aber ihre Rechtsbeziehungen zur Klägerin nicht berührt." Schwer vorstellbar, dass der BGH an dieser fast 40 Jahre alten Entscheidung heutzutage festhalten würde. Abzustellen ist doch auf das Informationsbedürfnis eines möglichen Grundstückserwerbers, für den es ohne Frage von großer Bedeutung ist, ob außer gegenüber dem aus dem Ursprungsvertrag ersichtlichen Mieter noch gegenüber weiteren Personen Vermieterrechte bzw. -pflichten bestehen! Die Entscheidung des OLG Düsseldorf sollte deshalb nicht das letzte Wort der Rechtsprechung sein