Schriftformerfordernis bei von gesetzlicher Fälligkeit des Mietzinses abweichender Vertragsregelung

Schriftformerfordernis bei von gesetzlicher Fälligkeit des Mietzinses abweichender Vertragsregelung; mündliche Vereinbarung über Änderung der vertraglichen Fälligkeitsklausel; Option; Optionsrecht; Verlängerungsklauseln; Kündigung; wesentlichen Vertragsbedingungen; einvernehmliche Umstellung der vierteljährlichen Mietzahlung auf monatliche Mietzahlung und Schriftform; mündliche Abrede über abweichende Fälligkeit der Miete

Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform.

1 Die Parteien streiten darüber, ob sich ein zwischen ihnen bestehendes Mietverhältnis aufgrund einer Verlängerungsklausel über den 14. Juni 2004 hinaus fortgesetzt hat und ob ggf. die Bekl. den Mietvertrag wegen eines Formfehlers in gesetzlicher Frist wirksam kündigen konnte.

2 Der Rechtsvorgänger der Kl. vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 26. Mai 1992 der Bekl. Geschäftsräume im Einkaufszentrum S. in R. Als jährlicher Mietzins wurden 205.500 DM (monatlich somit 17.125 DM) zzgl. gesetzlicher MwSt vereinbart. Nach § 2 Nr. 3 des Vertrages sollte der jährliche Mietzins in vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals entrichtet werden. In § 3 des Mietvertrages heißt es:

"1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.6.1992 und läuft 12 Jahre...

2. ...

3. Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um drei Jahre, falls es nicht seitens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Beendigung gekündigt wird.

4. Der Mieter erhält das Recht, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um 3 x 3 Jahre zu verlängern. Die Erklärung ist in einer Frist von sechs Monaten vor dem jeweiligen Ablauf per Einschreiben dem Vermieter zuzustellen."

3 Mit Schreiben vom 17. November 2003 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis zum 14. Juni 2004, ersatzweise zum nächstmöglichen Termin. Die Kl. widersprach der Kündigung. Die Bekl. zahlte den vereinbarten Mietzins für Juni 2004 anteilig und räumte die gemieteten Flächen. Die Kl. hat die in Rede stehenden Geschäftsräume ab 15. September 2004 bis zum 31. Dezember 2004 allerdings nur gegen Zahlung von pauschalen monatlichen Betriebskosten weitervermietet. Die Kl. verlangt von der Bekl. für die Zeit von Juni bis einschließlich Dezember 2004 insgesamt 55.276,59 € nebst Zinsen. Die Bekl. begehrt widerklagend die Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 15. Juni 2004 geendet habe und nicht bis zum 15. Juni 2007 fortbestehe.

4 Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Oberlandesgericht das erstgerichtliche Urteil geändert und die Bekl. lediglich zur Zahlung der restlichen Miete für Juni 2004 in Höhe von 5.416,95 € nebst Zinsen verurteilt. Weiterhin hat es auf die Widerklage festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. Juni 2004 geendet habe und nicht bis zum 14. Juni 2007 fortbestehe. Im Übrigen hat es Klage und Widerklage abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision der Kl., mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das Mietverhältnis zwischen den Parteien habe nicht gemäß § 3 Nr. 1 des Mietvertrages mit Ablauf des 14. Juni 2004 sein Ende gefunden. Vielmehr habe es sich entsprechend § 3 Nr. 3 des Mietvertrages um drei Jahre verlängert, weil es nicht seitens einer Vertragspartei spätestens zwölf Monate vor seiner Beendigung "gekündigt" worden sei. Zwar sei die genannte Verlängerungsklausel nicht eindeutig. Aus ihr gehe im Gegensatz zur Meinung der Bekl. aber nicht hervor, dass es zu einer automatischen Vertragsverlängerung nur komme, wenn der Mieter wenigstens eines der drei in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages eingeräumten Optionsrechte ausgeübt habe. Vielmehr spreche für das Eingreifen der Verlängerungsklausel bereits nach Ablauf der regulären Mietzeit von 12 Jahren, dass unter dem Ablauf der Mietzeit, an den § 3 Nr. 3 des Mietvertrages anknüpfe, vertragssystematisch das reguläre Mietende verstanden würde. Auch habe das Nebeneinander von automatischer Vertragsverlängerung einerseits und Optionsrecht des Mieters andererseits durchaus Sinn. Insbesondere könne der Mieter einer zunächst fristgerechten Kündigungserklärung des Vermieters bis sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit durch Ausübung der Option noch die vertragsbeendigende Wirkung nehmen. Mit der Gewährung von Optionsrechten bringe der Vermieter dem Mieter ein wesentlich größeres Vertrauen entgegen als mit der bloßen Vereinbarung einer automatischen Vertragsverlängerung. Nehme man diese schon nach dem Ende der regulären Mietzeit an, so stehe dies nicht in offensichtlichem Widerspruch zu den Mieterinteressen. Im Übrigen habe die Bekl. durch ihr eigenes Verhalten, nämlich dadurch, dass sie mit Schreiben vom 17. November 2003 den Vertrag "gekündigt" habe, ein deutliches Zeichen dafür gesetzt, dass sie selbst von einer automatischen Vertragsverlängerung ausgehe.

7 Das Mietverhältnis habe jedoch aus anderen Gründen mit dem 30. Juni 2004 geendet. Der Bekl. habe den Vertrag zu diesem Zeitpunkt mit seinem Schreiben vom 17. November 2003 in gesetzlicher Frist wirksam gekündigt. Die Parteien hätten nämlich, wie die Kl. unwidersprochen vorgetragen habe, die Zahlungsweise der Miete "mündlich bzw. konkludent" von quartalsweise auf monatlich umgestellt. Damit sei die nach § 566 BGB a. F. bzw. § 550 BGB erforderliche Schriftform nicht mehr gewahrt gewesen. Auch betreffe diese Vertragsänderung nicht lediglich einen unwesentlichen Punkt. Dies zeige sich daran, dass von der Fälligkeitsregelung der Miete das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB abhänge. [...]

II. 8 Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung in den wesentlichen Punkten stand.

9 1. Das Oberlandesgericht hätte allerdings feststellen müssen, ob es sich bei der Verlängerungs- und der Optionsklausel in § 3 Nr. 3 und 4 des Mietvertrages um, wie von der Bekl. behauptet, von der Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen oder, wie von der Kl. behauptet, um Individualvereinbarungen handelte. Insbesondere stand der Annahme Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht entgegen, dass die Klauseln von der Kl. bzw. deren Rechtsvorgängerin nur einmal verwendet werden sollten. Denn die Kl. hat vorgetragen, dass sie die Klauseln aus einem mit der T.-Gruppe abgeschlossenen Mietvertrag, bei dem diese die Vertragsbedingung gestellt habe, übernommen habe. In diesem Fall aber wären die Klauseln im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Als Allgemeine Geschäftsbedingungen aber hätten die Klauseln z. T. nach anderen Regeln ausgelegt werden müssen als den vom Berufungsgericht angewandten. Da die Auslegung der Verlängerungsklausel - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - zu keinem eindeutigen Ergebnis führt, wäre § 305 c Abs. 2 BGB anwendbar. Dies hätte zur Folge, dass zu Lasten der Kl. die Auslegung vorzuziehen wäre, nach der sich das Vertragsverhältnis erst mit Ende einer Optionszeit verlängert hätte (vgl. zur Auslegung entsprechender Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Senatsurteile vom 14. Dezember 2005 - XII ZR 236/03 - ZMR 2006, 266 und - XII ZR 241/03 - GE 2006, 182 = NZM 2006, 137).

10 Für das vorliegende Revisionsverfahren kann jedoch dahinstehen, ob es sich bei den genannten Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt oder nicht. Denn Revision hat nur die Kl. eingelegt, zu deren Lasten sich die mangelnden Feststellungen des Oberlandesgerichts jedoch nicht auswirken. Darüber hinaus ist das Oberlandesgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Kündigung der Bekl. vom 17. November 2003 das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls zum 30. Juni 2004 beendet hat.

11 2. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteile vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - GE 2006, 50 = NJW 2006, 139, 140; vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - GE 2003, 588 = NJW 2003, 1248; BGHZ 142, 158, 161; ebenso Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdn. 95 ff.; Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 550 Rdn. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl. § 550 Rdn. 10). Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedürfen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 550 Rdn. 41; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rdn. 113; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 550 Rdn. 19; a. A. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 550 Rdn. 41, nach dessen Meinung es bei einem Mietvertrag keine unwesentlichen Abreden gibt).

12 Das Berufungsgericht hat eine wesentliche Änderung des Vertrages darin gesehen, dass die Parteien "mündlich oder konkludent" die Zahlungsweise der Miete von quartalsweise auf monatlich umgestellten hätten.

13 In diesem Zusammenhang rügt die Revision, dass keine Partei in ihrem Vortrag auch nur angedeutet habe, die Mietvertragsparteien hätten sich auf eine monatliche Zahlungsweise in Abänderung des ursprünglichen Vertrages geeinigt. Zu der abweichenden Handhabung sei es gekommen, weil die Bekl. den Mietzins - ohne jede Absprache mit dem damaligen Vermieter - monatlich überwiesen und der damalige Vermieter dies hingenommen habe. Jedenfalls aber sei eine etwaige rechtlich erhebliche Absprache, wonach der Mietzins monatlich zu zahlen sei, von jeder Mietvertragspartei frei widerrufbar.

14 Dem ist jedoch nicht zu folgen. Die Kl. hat unwidersprochen bereits in der Klageschrift und später mit Schriftsatz vom 27. September 2004 vorgetragen, die Parteien hätten die ursprünglich im Mietvertrag vorgesehene Regelung der vierteljährlichen Mietzahlung einvernehmlich auf monatliche Mietzahlungen umgestellt. Von diesem Vortrag ist die Kl. vor den Instanzgerichten nicht abgerückt. Revisionsrechtlich ist es daher nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der Zahlungsweise der Miete von einer bindenden Vertragsänderung ausgegangen ist. Nach Abschluss der Tatsacheninstanzen ist der Revision das Nachschieben neuen Sachvortrags verwehrt.

15 Das Berufungsgericht hat bei der ihm obliegenden Beurteilung, ob die vorliegende Änderung der Zahlungsweise wesentlich ist oder nicht, darauf abgestellt, dass sich hierdurch die Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs zugunsten der Kl. änderte. Wie die Revision einräumt, hätte die Kl., wenn die Bekl. die Miete nicht mehr bezahlt hätte, das Mietverhältnis infolge der Änderung bereits nach zwei Monaten kündigen können, während dies bei der ursprünglichen vierteljährlichen Zahlungsverpflichtung erst nach fünf Monaten der Fall gewesen wäre (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Dass das Oberlandesgericht die Änderung der Zahlungsweise deshalb als wesentlich bewertet hat, liegt im Rahmen seines tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und entspricht auch der Auffassung des Senats. Da die Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt ist, leidet der Mietvertrag an einem Formmangel, weshalb er gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden konnte.

16 Im Gegensatz zur Meinung der Revision verstößt die Bekl. nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich auf diesen Formmangel beruft. (wird ausgeführt)

Vielfach kommt es vor, dass Vermieter - vor allem dann, wenn der Gewerbemieter in wirtschaftliche Turbulenzen kommt - mündliche Abreden über eine Änderung der Mietzahlungen treffen. Vor derartigen Vereinbarungen ist ausdrücklich zu warnen, wenn Mietverträge auf bestimmte Zeit abgeschlossen sind. Die Mietzahlung gehört zum Kernbereich des Mietvertrages, Änderungen bedürfen der Schriftform, soll das Mietverhältnis sich nicht in ein solches auf unbestimmte Zeit umwandeln. Letzteres passiert schon, wenn man nicht schriftlich die Fälligkeit der Mietzahlung abändert: Regeln die Mietvertragsparteien die Fälligkeit für die Zahlung des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen (3. Werktag eines Monats), gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf deshalb der Schriftform, entschied der BGH jetzt.

Der Beklagte hatte Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum zu einem jährlichen Mietzins gemietet. Die Miete sollte in vierteljährlichen Raten entrichtet werden. Das Mietverhältnis war auf zwölf Jahre abgeschlossen; danach sollte es jeweils um drei Jahre weiter laufen, wenn es nicht von einer Vertragspartei spätestens zwölf Monate vor seiner Beendigung gekündigt werde. Daneben erhielt der Mieter Verlängerungsoptionen. Nach Ablauf der zwölfjährigen Mietzeit kam es zum Streit zwischen den Parteien im Hinblick auf Kündigungen des Mieters. Das LG hielt die Kündigung des Mieters für unwirksam, in der Berufung ging das OLG davon aus, dass das Mietverhältnis nach der zwölfjährigen Laufzeit beendet sei. Das führte zur Revision des Vermieters zum BGH.

Der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Zutreffend sei das OLG davon ausgegangen, dass die Kündigung des Mieters vom 17. November 2003 das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls zum 30. Juni 2004 (Ende der zwölfjährigen Mietzeit) beendet habe. Der Mieter habe trotz der mietvertraglich vereinbarten zwölfmonatigen Kündigungsfrist noch im November 2003 zu Ende Juni 2004 kündigen können, da die Mietvertragsparteien "mündlich oder konkludent" die Zahlungsweise der Miete von quartalsweise auf monatlich umgestellt hätten. Damit sei das Schriftformerfordernis des § 550 BGB verletzt. Zur Wahrung der Schriftform sei nämlich grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben. Für Abänderungen würden dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag gelten. Sie bedürften deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handele. Vorliegend handele es sich bei Abänderung der Zahlungsweise um eine wesentliche Änderung des Vertrages. Da die Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt sei, leide der Mietvertrag an einem Formmangel, weshalb er gem. § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden konnte. Der Mieter verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf diesen Formmangel berufe. Treuwidrig handele zwar der, der eine später getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft sei, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahre, zum Anlass nehme, sich von einem ihm inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor. Die Umstellung der Zahlungsweise habe dem Mieter keinen rechtlichen Vorteil gebracht, auch wenn die geänderte Zahlungsweise für ihn praktischer gewesen sein sollte.

Der BGH spricht dann in dem Urteil noch einen Punkt an, der sich aufgrund der Prozessualsituation jedoch nicht ausgewirkt hat: Vorliegend hatte der Vermieter behauptet, bei den mietvertraglich vereinbarten Verlängerungs- und Optionsklauseln habe es sich um Individualvereinbarungen gehandelt, wohingegen der Mieter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgegangen war. Der BGH hält dazu fest, dass der Annahme Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht entgegenstehe, dass die Klauseln von dem Vermieter nur einmal verwendet werden sollten, denn der Vermieter habe vorgetragen, dass die Klauseln aus einem mit einem anderen Mieter abgeschlossenen Mietvertrag, bei dem der Vermieter auch diese Vertragsbedingungen gestellt habe, übernommen wurden. In diesem Fall wären jedoch die Klauseln i. S. d. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Als Allgemeine Geschäftsbedingungen hätten jedoch diese Klauseln z. T. nach anderen Regeln ausgelegt werden müssen als den vom OLG angewandten.