Schriftformerfordernis bei späteren wesentlichen Änderungen

Wesentliche Änderungen eines langfristigen (schriftlichen) Mietvertrages ohne Einhaltung der Schriftform machen diesen zu einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit entsprechender Kündigungsmöglichkeit (hier: Anpassung der Miete aufgrund Gleitklausel).

Der Kl. verlangt nach Kündigung eines Mietvertrages für ein Geschäftslokal dessen Räumung. Die Bekl. macht geltend, die Kündigung sei nicht berechtigt, da ihr die vereinbarte Dauer des Mietvertrages entgegenstehe. Der Bekl. mietete im Anwesen der E. durch Vertrag vom 1.2.1985 einen Raum. Die jährliche Miete wurde mit 4.800 DM vereinbart. Die künftige Vereinbarung über die Miethöhe sollte sich nach der Änderung des Lebenshaltungsindex eines Vier-Personen-Haushaltes mittleren Einkommens richten. Der Vertrag wurde "für die Dauer des Verbleibens der Kfz-Zulassungsstelle am gegenwärtigen Standort abgeschlossen". Später wurde die Miete auf jährlich 6.600 DM erhöht. Hierüber gibt es keine schriftliche Vereinbarung. Der Kl. hat den bestehenden Mietvertrag mit Schreiben vom 22.12.1999 gekündigt. Er hat geltend gemacht, die Schriftform des § 566 BGB sei nicht eingehalten, da die spätere Mietanpassung nicht schriftlich erfolgt sei. Deshalb gelte der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge, daß er jederzeit kündbar sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte Erfolg.

Die Kündigung ist schon deshalb wirksam, weil jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigung die Schriftform für den Mietvertrag nicht mehr eingehalten war und deshalb gemäß § 566 Satz 2 BGB der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und deshalb mit der Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB gekündigt werden konnte. Da die Kündigungsfrist abgelaufen ist, ist der Bekl. zur Räumung verpflichtet.

Es kann offenbleiben, ob die Parteien ursprünglich bei Abschluß des Mietvertrages die gemäß § 566 BGB erforderliche Schriftform gewahrt haben, da die spätere Anpassungsvereinbarung in bezug auf die Miethöhe unstreitig nur mündlich erfolgte, zur Fortgeltung der Wahrung der Schriftform des Mietvertrages aber hätte schriftlich erfolgen müssen (zum erforderlichen Inhalt einer solchen Vereinbarung vergleiche BGH NJW 1999, 2517, 2519 sowie BGH NJW 1999, 2557).

Nach allgemeiner Meinung und ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt der Formmangel eines Änderungsvertrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag dazu, daß der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (BGH NJW 1994, 1649, 1651 m. w. N.). Hiervon hat die Rechtsprechung nur für den Fall eine Ausnahme zugelassen, daß der Änderungsvertrag in den Inhalt des zur Zeit der Änderung bestehenden ursprünglichen Vertrages während der Laufzeit in keiner Weise eingreift, sondern lediglich zur Folge haben soll, daß der vereinbarten Laufzeit ein weiterer Zeitabschnitt angefügt wird, es sich also um einen reinen Verlängerungsvertrag handelt. Denn in diesem Fall sind die Interessen des im Hinblick auf § 571 BGB in erster Linie geschützten künftigen Grundstückserwerbers ausreichend gewahrt, wenn die aus dem formgültigen Ursprungsvertrag nicht ersichtliche Verpflichtung ihn nicht über die aus § 566 Satz 2 BGB ergebende zeitliche Spanne hinaus bindet (BGH NJW 1994, 1649 unter Hinweis auf BGH NJW 1968, 1229). Wenn auch Nachträge in einer Abänderung der Preisvereinbarung nicht den gesamten Vertragsinhalt wiederholen müssen und auch keine feste Verbindung von Haupturkunde und Nachtragsurkunde zu verlangen ist, so verbleibt es doch beim Erfordernis der Schriftform (BGH WM 1969, 920). Fehlt einer Nachtragsvereinbarung die gesetzliche Schriftform, so wird hiervon der Hauptvertrag jedenfalls dann erfaßt, wenn sie eine Regelung von wesentlicher Bedeutung enthält, die den ursprünglichen Vertrag bereits während der Laufzeit inhaltlich ändert (BGH WM 1970, 1480). Eine solche wesentliche Regelung ist die Miethöhe, über die sich der Erwerber eines Grundstücks bei langfristigen Mietverträgen durch schriftliche Unterlagen muß Klarheit verschaffen können.

Ist somit der gesamte Mietvertrag hier als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen, so konnte der Kl. den Mietvertrag gemäß § 565 Abs. 1 a BGB zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für das Ablaufen des nächsten Kalendervierteljahres kündigen.

Der Kündigung stand § 242 BGB nicht entgegen. Wie der Bundesgerichtshof wiederholt entschieden hat (BGH WM 1970, 1480 m. w. N.), verstößt die Berufung auf § 566 BGB, der eine zwingende Gesetzesvorschrift ist, grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben. Nur besondere Umstände können dazu führen, daß die Wirkung des § 566 BGB hinter der des § 242 BGB zurückzutreten hat. Solche Umstände sind nicht dargetan.

Langfristige Mietverträge müssen schriftlich abgeschlossen werden. Das gilt auch für spätere Änderungen. Besonders tückisch: Ist eine Indexklausel vereinbart worden und die Parteien einigen sich mündlich über eine Mieterhöhung, so ist die Schriftform nicht eingehalten und das Mietverhältnis läuft künftig auf unbestimmte Zeit mit der Folge, daß vorfristig gekündigt werden kann.

Im langfristigen Geschäftsraummietvertrag war eine Indexklausel enthalten, wonach die Miete angepaßt werden konnte. Das geschah nach einigen Jahren; zu einer schriftlichen Nachtragsvereinbarung kam es nicht. Später kündigte der Mieter vorfristig und berief sich darauf, daß die Schriftform des § 566 BGB nicht eingehalten worden war.

Mit Urteil vom 22. März 2001 gab das OLG Karlsruhe - Zivilsenate in Freiburg - dem Mieter recht und meinte, nach § 566 BGB sei jede wesentliche Änderung des schriftlichen Mietvertrages ebenfalls wiederum schriftlich festzuhalten. Die Berufung des Mieters auf die gesetzliche Formvorschrift sei auch nicht treuwidrig. Der Kommentar: In der Praxis wird gegen diese Grundsätze, die der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entsprechen, immer wieder verstoßen. Dasselbe gilt im übrigen auch für Wohnraummietverhältnisse, bei denen (noch) langfristige Bindungen mit Kündigungsausschluß möglich sind. Zwar ist der von der Rechtsprechung immer wieder hervorgehobene Schutz des Erwerbers, der aus den schriftlichen Unterlagen sehen soll, welchen Mieter mit welchen Vertragsbedingungen er "kauft", eigentlich nicht tangiert, da eine ihm unbekannte Mieterhöhung für ihn nur vorteilhaft ist. Die Rechtsprechung hat diesen Gesichtspunkt bisher allerdings nicht aufgegriffen, so daß dringend anzuraten ist, alle Nachtragsvereinbarungen auch schriftlich festzuhalten und mit dem Originalvertrag auch zu verbinden. Mietrechtsreform: Auch nach dem 1. September 2001 wird sich daran (wohl) nichts ändern. Zwar heißt es in § 550 n. F. nicht mehr, daß der langfristige Mietvertrag "der schriftlichen Form bedarf", sondern nur noch, daß ein nicht schriftlich abgeschlossener Vertrag vorzeitig gekündigt werden kann. Eine Änderung zur bisherigen Rechtslage war damit allerdings nicht beabsichtigt; gleichwohl gibt es jetzt gewichtige Stimmen in der Literatur, die meinen, die strenge gesetzliche Schriftform des § 126 BGB sei in Zukunft nicht mehr einzuhalten, sondern es reiche etwa auch der Vertragsschluß durch Briefwechsel nach § 127 BGB. Dann könnten sogar (Überleitungsvorschriften fehlen insoweit) auch bisher formunwirksame langfristige Mietverträge ab 1. September 2001 wirksam werden. Daß der Bundesgerichtshof sich dem anschließt, ist aber eher unwahrscheinlich, so daß man davon ausgehen sollte, daß auch in Zukunft die strenge Schriftform nötig ist.