Schriftform und Unterschrift

Schriftform und Unterschrift; Erbengemeinschaft; Vermietereigenschaft

1. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter im Mietvertrag als „Erbengemeinschaft" mit Zusatz eines Familiennamens bezeichnet ist und der Mietvertrag zwei Unterschriften trägt, von denen eine als Unterschrift einer natürlichen Person mit demselben Familiennamen lesbar ist.

2. Dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer Vermieter sein sollen, muss aus der Vertragsurkunde selbst erkennbar sein.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. zu 1) hat vollen Umfangs Erfolg.

1. Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung will das Schriftformgebot des § 550 BGB in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGH, NJW 2008, 2178 Rn. 13 m.w.N.). Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (BGH, NJW 2008, 2178, 2179). Die Schriftform des § 550 BGB ist nach dieser Rechtsprechung grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Insbesondere muss bei einer Personenmehrheit klar sein, aus welchen Personen diese besteht (BGH, NJW 2002, 3389). Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGH, NJW 2008, 2178, 2179). Weil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht vollständig bestimmt angegeben zu werden, sofern nur eine Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf aber auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH, NJW 2008, 2178, 2179 m.w.N.). Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (BGH, NJW-RR 2010, 1309, 1310). Bei einer Personenmehrheit als Vertragspartei, insbesondere einer als Erbengemeinschaft bezeichneten Personenmehrheit, müssen die zu ihr gehörenden einzelnen Miterben aus der Vertragsurkunde bestimmbar sein (BGH, NJW 2002, 3389).

2. In Anwendung dieser Maßstäbe vermag der Senat vorliegend die Einhaltung der Schriftform nicht festzustellen.

Nach den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls ist die Vermieterseite im Vertrag als „Erbengemeinschaft L." bezeichnet, obgleich die beiden Kl. das in Rede stehende Grundstück als Miteigentümerinnen erworben hatten. Aus dieser Bezeichnung ist nicht ersichtlich, welche Personen zu der Erbengemeinschaft gehören. Allerdings haben zwei natürliche Personen den Vertrag auf Vermieterseite unterzeichnet, so dass es darauf ankommt, ob aus diesen beiden Unterschriften in Verbindung mit der Bezeichnung „Erbengemeinschaft L." sich ausreichend ergibt, dass diese beiden natürlichen Personen alleinige Vermieter sind. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass aus juristischer Sicht klar ist, dass mit der „Erbengemeinschaft L." natürliche Personen gemeint sind. Der Senat folgt dem Landgericht auch darin, dass aus der Unterzeichnung des Vertrages durch zwei Personen auf Vermieterseite ohne Vertretungszusatz ohne das Hinzutreten besonderer Umstände ausreichend deutlich wird, dass die Unterzeichnenden selbst Vermieter sind und nicht als Vertreter handeln.

Aus Sicht des Senats wird vorliegend aber nicht hinreichend deutlich, dass die beiden als Vermieter unterzeichnenden Personen mit der im Rubrum genannten Erbengemeinschaft identisch, insbesondere die einzigen Mitglieder sind. Die Bezeichnung „Erbengemeinschaft L." lässt schon nicht erkennen, ob der Erblasser oder die Erben L. heißen (s. BGH, NJW 2002, 3389). Da nur eine der Unterschriften als „L." leserlich ist, lässt sich allenfalls der Schluss ziehen, dass es ein Mitglied mit dem Namen L. gibt. Weitere Anhaltspunkte für die Bestimmbarkeit der Vermieterpartei, etwa die Adressen der Erbengemeinschaft und der unterzeichnenden Personen, ergeben sich nicht aus der Vertragsurkunde.

Möglicherweise wäre hinreichende Bestimmbarkeit gegeben, wenn der Vertrag erkennen ließe, dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer handeln. Denn dann könnte aus der Vertragsurkunde - unter Zuhilfenahme des Grundbuchs - bestimmbar sein, dass die Miteigentümer des vermieteten Grundstücks die Vermieter sind. Aus Sicht des Senats klingt dies aber vorliegend in der Urkunde nicht hinreichend an, wie es die Rechtsprechung verlangt. Auf die im Kontext mit dem Vertragsschluss geführte Korrespondenz gemäß Anlage K 17 und K 18 könnte es insoweit nur ankommen, wenn sie in dem Vertragstext irgendeinen Anklang gefunden hätte, etwa indem auf sie Bezug genommen wäre. Hieran fehlt es aber. Dass im Rubrum des Vertrages eine Grundstücksverwaltungsgesellschaft als Vertretung auf Vermieterseite aufgeführt ist, könnte zwar für ein Handeln der Grundstückseigentümer sprechen. Dies allein genügt dem Senat aber nicht. Allein aus dem Handeln einer Grundstücksverwaltungsgesellschaft folgt nicht zwingend, dass in Vertretung der Grundeigentümer gehandelt werden soll, zumal vorliegend die Verwaltungsgesellschaft nach dem Vortrag der Kl. den Vertrag auf Vermieterseite auch nicht unterzeichnet hat. Auch die Bezeichnung des Vermieterkontos als „GEG L." in § 6 des Mietvertrages reicht nicht aus. Weitere Anhaltspunkte für ein Handeln der Vermieterseite als Grundstückseigentümer sind dem Senat nicht ersichtlich.

Nach allem könnte ein etwaiger Grundstückserwerber aus dem Vertrag nicht erkennen, ob die Vermieterseite Grundstückseigentümerin ist und der Mietvertrag gemäß § 566 BGB auf ihn übergehen würde.

3. Die Kl. können der Kündigung auch nicht den Einwand der Treuwidrigkeit entgegenhalten. Diesen lässt die Rechtsprechung zwar bei der Kündigung des ursprünglichen Mieters in verschiedenen Konstellationen zu (Kasuistik bei Lammel in Schmidt-Futterer, MietR, 11. Auflage 2013, § 550 Rn. 66 m.w.N.). Ein bewusstes Herbeiführen des Formmangels durch die Bekl. ist aber ebenso wenig zu erkennen wie ein schlechterdings unerträgliches Ergebnis aufgrund von den Kl. getätigter Investitionen.

Wenngleich der von der Bekl. zu 1) seinerzeit der Kl.seite übersandte Entwurf eines Mietvertrages gemäß Anlage K 16 es nahe legt, dass der Begriff „Erbengemeinschaft L." erstmals in einem von der Bekl.seite übersandten Entwurf schriftlich verwendet worden ist, folgt hieraus nicht die Treuwidrigkeit der Kündigung. Unabhängig davon, dass es dem Senat schwer vorstellbar erscheint, dass die Bekl.seite sich diese Bezeichnung ohne irgendeinen Anlass von Kl.seite ausgedacht haben könnte, ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass diese Parteibezeichnung von Bekl.seite bewusst zur Herbeiführung irgendwelcher Rechtsfolgen gewählt worden ist. Zudem sind die Kl. beim Vertragsschluss seinerzeit anwaltlich vertreten gewesen, und es wäre ein Leichtes gewesen, auf eine zutreffende Parteibezeichnung hinzuwirken.

Es ist auch nicht erkennbar, dass dieses Ergebnis angesichts der von den Kl. getätigten Investitionen zu einem schlechterdings unzumutbaren Ergebnis führte. Vorliegend haben beide Seiten im Vertrauen auf den Vertrag in erheblichem Umfang in das Objekt investiert. Es ist nicht ersichtlich, dass die Investitionen der Kl. verloren wären. Auch verbleiben ihr die Investitionen der Bekl. zu 1). Schließlich hatte es die Kl.seite im Ursprung selbst in der Hand, auf eine aus ihrer Sicht zutreffende Parteibezeichnung hinzuwirken.

4. Soweit die Kl.seite in der mündlichen Verhandlung unter Bezugnahme auf eine in NJW 2013, 3361 ff. veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausgeführt hat, die Bekl. habe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei Vertragsschluss eine Pflicht zur Nachfrage und Nachforschung nach der präzisen Bezeichnung der Vermieterseite getroffen, teilt der Senat diese Auffassung nicht. Nach der genannten (zur Bestimmbarkeit des Zeitpunkts des Vertragsbeginns ergangenen) Rechtsprechung kommt eine Pflicht zur Nachforschung bei einer abstrakten Beschreibung nur dann in Betracht, wenn der in Rede stehende Sachverhalt so genau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel verbleibt (BGH, NJW 2013, 3361, 3362). Hieran fehlt es vorliegend. Die Vermieterseite ist nicht abstrakt beschrieben, sondern konkret als „Erbengemeinschaft L." bezeichnet.

Die weiteren von der Kl.seite in ihrem Schriftsatz vom 20.2.2014 genannten Entscheidungen des BGH vom 23.1.2013 (XII ZR 35/11) und 11.12.2013 (XII ZR 137/12) betreffen nicht vergleichbare Sachverhalte.

Ein für längere Zeit als ein Jahr laufender Mietvertrag muss in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Ist die Schriftform gewahrt, wenn als Vermieter eine „Erbengemeinschaft" aufgeführt und eine der Vertragsunterschriften unleserlich ist? Handelt der Mieter treuwidrig, wenn er trotz Kenntnis der tatsächlichen Eigentümer die im Vertrag fehlende Benennung der Erbengemeinschaftsmitglieder beanstandet und deswegen kündigt? Mit diesen in der Praxis immer wieder auftretenden Fragen befasst sich die Entscheidung des Hanseatischen OLG Hamburg.

Der auf die Dauer von zehn Jahren abgeschlossene Mietvertrag vom Mai 2008 wies als Vermieterin eine „Erbengemeinschaft L." aus; tatsächlich jedoch hatten die Klägerinnen das Grundstück 1970 als Miteigentümerinnen zu je ½ erworben. Der Vertrag enthielt zwei Unterschriften, wobei die eine „I. L." lautete und die andere unlesbar war. Weil der Geschäftsbetrieb ein Minus von 134.000 € erbracht hatte und deshalb Einsparungen im Geschäftsbetrieb von rd. 100.000 € erforderlich waren, richteten die beklagten Mieter am 14. April 2010 ein Schreiben an die im Vertrag als Vertreterin angegebene „G. S. Grundstücksverwaltungen OHG", in dem es u. a. wie folgt hieß: „Die verbleibenden 34.000 € p. a. sehen wir als Einsparung von der Miete, die von Ihnen bzw. von den beiden Eigentümerinnen je hälftig zu erbringen wäre." Nachdem eine Einigung nicht zustande gekommen war, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis u. a. wegen Nichteinhaltung der Schriftform. Hiergegen wandten sich die Klägerinnen mit der Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht beendet worden sei.

Das LG Hamburg gab den Klägerinnen recht, das Hanseatische OLG wies die Klage dagegen im Berufungsverfahren ab. Aus dem Vertrag ergebe sich nicht, welche Personen zu der als Vermieterin genannten Erbengemeinschaft gehörten, wobei auch die Unterschriften keine näheren Hinweise ergäben. Die notwendige Schriftform sei deshalb nicht eingehalten, so dass die Beklagten zur Kündigung des Vertrages berechtigt gewesen seien. Anhaltspunkte für ein treuwidriges Verhalten, das einer Kündigung entgegengestanden hätte, seien nicht erkennbar.

Die Entscheidung enthält drei Problemkreise: a) das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB im Zusammenhang mit dem Übergang des Mietverhältnisses nach § 566 BGB, b) die Notwendigkeit der eigenhändigen Unterschrift nach § 126 Abs. 1 BGB und c) die treuwidrige Berufung auf den Schriftformmangel.

Zu a): Nach § 550 BGB muss ein auf längere Zeit als ein Jahr laufender Vertrag „in schriftlicher Form" abgeschlossen werden, um dem nach § 566 BGB in den Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber möglichst umfassend Kenntnis darüber zu verschaffen, welches Mietvertragsverhältnis mit welchem Inhalt auf ihn übergeht. Das bedeutet, dass der Vertrag die „essentialia negotii" eines Mietvertrages enthalten muss, also die Vertragsparteien, die Mietsache, die Mietdauer und den Mietzins einschließlich der Nebenkosten (vgl. statt aller: Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., m.w.N.), wobei die (bloße) Bestimmbarkeit zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausreichend ist, ggf. auch unter Zuhilfenahme außerhalb der Vertragsurkunde liegender Umstände (BGH in st. Rspr., zuletzt GE 2014, 865). Hier war dem Mietvertrag nicht zu entnehmen, wer auf Vermieterseite den Vertrag abgeschlossen hatte, weil mangels Rechtsfähigkeit einer Erbengemeinschaft deren Mitglieder als Vermieter hätten aufgeführt werden müssen. Damit wäre für einen potentiellen Grundstückserwerber die für den Übergang nach § 566 BGB notwenige Identität zwischen Veräußerer und Vermieter nicht erkennbar gewesen, so dass die Schriftform nicht eingehalten und der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen anzusehen war.

Zu b): Wenn im Vertrag die Miterben aufgeführt worden wären, hätten sie (oder ein Vertreter) nach § 126 BGB den Vertrag eigenhändig mit ihrem Namen unterschreiben müssen. Erforderlich wäre deshalb eine Unterschrift gewesen, die den Vertragsaussteller ausreichend individualisiert, wobei grundsätzlich eine Unterzeichnung mit dem Familiennamen bzw. bei Kaufleuten mit deren Firma erforderlich ist. Die Unterzeichnung mit dem Vornamen, mit einem Titel oder einer Rechtsstellung reicht nicht aus, so dass schon die Bezeichnung „I. L." (wer sollte das sein?) dem Schriftformerfordernis des § 126 BGB nicht genügte. Soweit es die zweite Unterschrift anging, stand zwar deren Unlesbarkeit dem Formerfordernis nicht von vornherein entgegen, weil es nur darauf ankommt, dass ein die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnender individueller, einmaliger (nicht notwendig stets einheitlicher) Schriftzug vorliegt (MünchKommBGB/Einsele, 6. Aufl., § 126 Rn. 17 m. w. N.). Die Rechtsprechung urteilt hier großzügig (vgl. BGH, NJW 1997, 3380 Rn. 11: „Das handschriftliche Gebilde, mit dem Rechtsanwalt K. die Berufungsschrift gezeichnet hat, steht – wie auch das Berufungsgericht nicht in Frage stellt – für einen Namen. Es ist von individuellem Gepräge und hat charakteristische Merkmale, welche die Identität dessen, von dem es stammt, ausreichend kennzeichnen. Abgesehen davon, dass das Zeichen aus wenigen Strichen besteht, deutet nichts darauf hin, dass es sich um eine Abkürzung handeln könnte. Es mag angehen, dass das Berufungsgericht die drei steil und gerade verlaufenden Ab- und Aufstriche als ein großes „K" gedeutet hat. Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts spricht aber alles dafür, dass der kürzere, flacher ansteigende und leicht gekrümmte weitere Aufstrich, mit dem das „K" ausläuft, für den Rest des Namens stehen soll. Für eine andere Deutung ist nichts ersichtlich ...").

Zu c): Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, dass die für den Mietvertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden ist. Nur ausnahmsweise, z. B. dann, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat, oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, GE 2007, 1311).

Obwohl hier den Mietern ausweislich des Schreibens vom 14. April 2010 bekannt war, wer Eigentümer und Vermieter der Räumlichkeiten war, sollen sie in Anwendung der vom BGH entwickelten Grundsätze zur Kündigung berechtigt gewesen sein: Das Kündigungsrecht mag für den Grundstückserwerber bestehen, warum aber für den Mietvertragspartner, dem sämtliche Eigentumsverhältnisse bekannt sind?