Schriftform für Vereinbarung zum Ausschluss der Eigenbedarfskündigung

Der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl., der seit 15.2.2003 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, begehrt die Räumung der von den Bekl. inne gehaltenen Wohnung in der K. Str. 13 aufgrund einer am 27.10.2008 ausgesprochenen Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme der Räumungsklage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Eigenbedarf sei erwiesen; eine etwaige Einschränkung des Kündigungsrechts, die die Bekl. aufgrund eines Mietvertrags mit der Rechtsvorgängerin des Kl. vom 25.6.1996 betreffend eine Wohnung im 4. OG rechts einwenden, sei hinsichtlich ihrer Einbeziehung in das streitgegenständliche Mietverhältnis über die von ihnen seit 1.7.2003 im Vorderhaus 1. OG bewohnte Wohnung, für die ein schriftlicher Mietvertrag nicht existiert, nicht bewiesen. Gegen dieses Urteil haben die Bekl. Berufung eingelegt. Sie sind der Auffassung, der in der Klageschrift enthaltene Vortrag, wonach die Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag vom 25.6.1996 auch für das hier streitgegenständliche Mietverhältnis gelten sollten, als Geständnis des Kl. zu werten sei; hieraus ergebe sich, dass die Kündigung unbegründet sei.

Der dortige § 4 (3) lautet:

„Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen ..."

Die Kündigung des Kl. vom 27.10.2008 ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet; die Bekl. sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet.

Das angefochtene Urteil geht zu Recht davon aus, dass durch die Beweisaufnahme erwiesen ist, dass der Sohn des Kl. und dessen Lebensgefährtin die von den Bekl. inne gehaltene Wohnung benötigen und dieser Nutzungswille ein berechtigtes Eigenbedarfsinteresse des Kl. gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt. Diesen Umstand greifen die Bekl. mit der Berufung im Übrigen auch nicht an.

Es kann dahinstehen, ob es sich bei dem vorgenannten Selbstnutzungswunsch um ein „wichtiges besonderes Interesse" im Sinne von § 4 (3) des Mietvertrags vom 25.6.1996 handelt. Denn die dort vereinbarte Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters ist jedenfalls nicht Bestandteil des Mietverhältnisses über die nunmehr seit 1.7.2003 von den Bekl. bewohnte Wohnung im 1. OG rechts geworden.

Unstreitig ist zwischen den Parteien ein neues Mietverhältnis über diese Wohnung zum 1.7.2003 begründet worden, nachdem sie zuvor nach dem Mietvertrag vom 25.6.1996 eine Wohnung im 4. OG bewohnt hatten.

Ein schriftlicher Mietvertrag über die Wohnung im 1. OG ist gleichfalls unstreitig nicht zwischen den Parteien geschlossen worden. Die Parteien streiten lediglich darüber, mit welchem Inhalt das jetzige Mietverhältnis vereinbart ist.

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. Denn § 550 BGB verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers. Dies gilt auch im Fall des - eingeschränkten - Kündigungsverzichts wegen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform würde dem Erwerber anhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben wird (BGH v. 4.4.2007 - VIII ZR 223/06, GE 2007, 906).

Da hier unstreitig ein schriftlicher Mietvertrag nicht vorliegt, ist die Formvorschrift nicht eingehalten. Unerheblich ist hier aber auch, in welchem Umfang und mit welchem Inhalt im Einzelnen die Parteien die Fortgeltung der Regelungen im Mietvertrag vom 25.6.1996 vereinbart haben; denn jedenfalls ist die Schriftform des § 126 BGB nicht gewahrt.

Der BGH hat in der vorgenannten Entscheidung, deren Sachverhalt immerhin eine schriftliche - wenn auch lose - Anlage mit der Kündigungsbeschränkung zum dortigen Mietvertrag zugrunde lag, ausgeführt: „Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - dazu gehört hier der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser ‚verstreuten' Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden" (BGH v. 15. November 2006 - XII ZR 92/04, GE 2007, 142 = NZM 2007, 127; BGH v. 4.4.2007 a.a.O.).

Das gilt erst recht, wenn - wie hier - durch den Austausch des Mietobjekts ein neues Mietverhältnis begründet wird und die Parteien lediglich die Fortgeltung der Bestimmungen des vorherigen Mietverhältnisses vereinbaren, ohne dass dies schriftlich niedergelegt würde. Denn der Warn- und Beweisfunktion kann hierdurch eben nicht Genüge getan werden.

Anmerkung: Revision zugelassen.

Ein vereinbarter Verzicht des Vermieters, wegen Eigenbedarfs das Wohnraummietverhältnis zu kündigen, muss schriftlich erfolgen, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.

Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Mieter berief sich auf eine Regelung für eine von ihm vorher im selben Haus innegehabte Wohnung. Dort hieß es im Mietvertrag, dass das Wohnungsunternehmen (früherer Vermieter) von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde. Es könne jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machten. Diese Regelung sei auch für das jetzige Mietverhältnis übernommen worden. Schriftlich gab es diese Vereinbarung nicht – ebenso wenig wie einen schriftlichen Mietvertrag.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedürfe, wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 Satz 1 BGB –, der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten solle. Diese Regelung bezwecke, den Grundstückserwerber über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Dies gelte auch im Fall des – eingeschränkten – Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs. Da hier unstreitig ein schriftlicher Mietvertrag nicht vorliege, sei die Formvorschrift nicht eingehalten. Unerheblich sei hier auch, in welchem Umfang und mit welchem Inhalt im Einzelnen die Parteien die Fortgeltung der Regelungen im Mietvertrag über die ursprüngliche Wohnung vereinbart hätten; jedenfalls sei die Schriftform des § 126 BGB nicht gewahrt.

Die Kammer hat die Revision zugelassen, da höchstrichterlich nicht entschieden sei, ob und wie die Schriftform des § 126 BGB bei vereinbarter Fortgeltung eines schriftlichen Mietvertrags unter Auswechselung des Mietgegenstandes eingehalten werde.