Schriftform für Vereinbarung eines langfristigen Kündigungsausschlusses

Wird die Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs nur von dem Ehemann der Mieterin ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt, so dass die Vereinbarung nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist; eine Gerichtsentscheidung, die ohne eingehende Begründung und Auseinandersetzung mit Rechtsprechung und Schrifttum davon abweicht, ist willkürlich und verfassungswidrig.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen die Abweisung ihrer Räumungsklage. Sie ist Eigentümerin eines im ehemaligen Ostteil von Berlin belegenen Mehrfamilienhauses. Die miteinander verheirateten Beteiligten zu 2 und 3 sind aufgrund eines 1981 mit der damaligen volkseigenen Wohnungsverwaltung geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung in diesem Haus. Im Herbst 1990 entschlossen sie sich, unter Inanspruchnahme staatlicher Zuschüsse eine Gasetagenheizung in die Wohnung einzubauen. Sie legten deshalb der damaligen Hausverwalterin eine von der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vorformulierte „Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" vor. Die auf den 11. Oktober 1990 datierte und als Ergänzung zum Mietvertrag von 1981 bezeichnete Vereinbarung enthält neben der Verpflichtung des Mieters zum Einbau und zur Instandhaltung einer Gasetagenheizung einen Verzicht des Vermieters auf die Ausübung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs für die Dauer des Mietverhältnisses. Im Kopf der Vertragsurkunde sind auf der Vermieterseite die Hausverwaltung und auf der Mieterseite die Beteiligten zu 2 und 3 aufgeführt. Die Urkunde ist von der damaligen Hausverwalterin und von dem Beteiligten zu 3 unterzeichnet.

Die Beteiligten zu 2 und 3 ließen in der Folgezeit die Heizung in die Wohnung einbauen. Anfang 2008 kündigte die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Gegen die von ihr vor dem Amtsgericht Mitte erhobene Räumungsklage verteidigten sich die Beteiligten zu 2 und 3 unter anderem durch Vorlage der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990. Die Beschwerdeführerin wandte ein, dass die Vereinbarung nicht von der Beteiligten zu 2 unterschrieben und daher formunwirksam sei.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Auf die Berufung der Beteiligten zu 2 und 3 wies das Landgericht Berlin die Klage mit der Begründung ab, die Kündigung wegen Eigenbedarfs sei unwirksam, weil auf die Ausübung dieses Kündigungsgrundes mit der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990 wirksam verzichtet worden und die Beschwerdeführerin daran gebunden sei. Weiter führte es aus: „Die Vereinbarung ist auch nicht wegen des Fehlens der Unterschrift der Bekl. zu 1 unwirksam. Diese hat den Mietvertrag mitunterschrieben und ist Mieterin. Insbesondere wurde sie in das Rubrum der Vereinbarung vom 11.10.1990 aufgenommen, in der es um den Einbau und die Instandhaltung der Heizung auf Kosten beider Bekl. für die Dauer des Mietverhältnisses geht. Aus diesen Umständen ergibt sich, dass beide Mieter Parteien der Vereinbarung vom 11.10.1990 sein sollten und die fehlende Unterschrift der Bekl. zu 1 ihrer Einbeziehung entgegen dem klar hervortretenden Willen der drei damals Beteiligten nicht entgegensteht. Vielmehr ist nach diesen Umständen des Einzelfalles von einer Vertretung des Bekl. zu 1 für seine Ehefrau, die Bekl. zu 2, in der Unterschrift auszugehen. [...] Richtig ist, dass von nur einem Mieter abgegebene Erklärungen nicht automatisch für seinen Mitmieter und Ehepartner gilt. Nach den Umständen des vorliegenden Einzelfalls handelte der Bekl. zu 1 aber wie ausgeführt nicht für sich alleine." [...]

2. Die Verfassungsbeschwerde ist begründet. Das Urteil des Landgerichts verstößt gegen das in Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB - verankerte Willkürverbot.

a) [...] Willkür liegt danach vor, wenn eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder der Inhalt einer Norm in krasser Weise verkannt wird. Sie ist auch gegeben, wenn ein Gericht von der höchstrichterlichen Auslegung einer Norm abweicht, ohne eine eingehende Auseinandersetzung mit der Rechtslage oder eine sonstige Rechtfertigung für die Abweichung erkennen zu lassen (vgl. Beschlüsse vom 22. Februar 2001 - VerfGH 111/00 - Rn. 15, 1. Juni 2010 - VerfGH 13/10 - Rn. 29 und 14. Juli 2010 - VerfGH 29/07 - Rn. 27; alle zitierten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofs unter www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 71, 122 [135 f.]; 81, 97, [106]; BVerfG, NJW 1995, 2911; FuR 2003, 566 [567]).

b) Gemessen hieran überschreitet das angegriffene Urteil die Grenze zur Willkür.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf eine Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs für mehr als ein Jahr gemäß § 550 BGB der Schriftform (BGH, NJW 2007, 1742 f.). Ferner entspricht es der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass diese Form nicht gewahrt ist, wenn als Vermieter oder Mieter mehrere Personen (etwa Eheleute) auftreten, von denen aber nur einer den Vertrag unterschrieben hat, ohne durch einen Vertretungszusatz deutlich zu machen, dass er auch für die andere(n) Person(en) handelt (vgl. BGHZ 176, 301 [308 Rn. 25 f.]; 125, 175 [179]; BGH, NJW 2004, 1103; 2003, 3053 [3054] sowie - nach Erlass der angefochtenen Entscheidung veröffentlicht - BGHZ 183, 67 [70 Rn. 13 f.]). Begründet wird dies damit, dass aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich und damit nicht hinreichend bestimmbar ist, ob der Vertrag zugleich in Vertretung unterzeichnet wurde, oder ob es zu dessen Wirksamkeit noch der Unterschrift der weiteren Vertragspartei(en) bedarf (BGHZ 176, 301 [308 Rn. 25]).

Angesichts dieser - zum Zeitpunkt des Berufungsverfahrens veröffentlichten und in die Kommentarliteratur eingegangenen (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB 68. Aufl. 2009, § 126 Rn. 9 und Weidenkaff, ebenda, § 550 Rn. 3) - Rechtsprechung konnte das Landgericht mit der gegebenen Begründung nicht von der Wirksamkeit der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990 ausgehen.

Nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen wahrt die Vereinbarung nicht die Schriftform. Die Vertragsurkunde ist nur von dem Beteiligten zu 3 unterschrieben worden; ein Vertretungszusatz ist nicht erfolgt. Sonstige sich aus der Urkunde ergebende Umstände, die deutlich zum Ausdruck bringen, dass er zugleich für die Beteiligte zu 2 gehandelt hat, sind von dem Landgericht nicht festgestellt worden. Dass die Beteiligte zu 2 den Mietvertrag aus dem Jahr 1981 mit unterschrieben hatte und im Kopf der Vertragsurkunde vom 11. Oktober 1990 als Vertragspartei genannt ist, vermag den nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs notwendigen Vertretungszusatz offensichtlich nicht zu ersetzen. Denn diese Umstände lassen nur den Schluss zu, dass die Beteiligte zu 2 Partei der Vereinbarung vom 11. Oktober 1990 werden sollte. Sie bilden mithin die Prämisse dafür, dass sich die Frage der Vertretung bei der Unterschriftsleistung durch den Beteiligten zu 3 überhaupt stellt, weisen jedoch gerade nicht auf eine erfolgte Vertretung hin (vgl. BGHZ 125, 175 [179]; BAGE 125, 70 [78 Rn. 24]).

Der Begründung des angefochtenen Urteils lässt sich auch nicht entnehmen, dass das Landgericht bewusst von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abgewichen ist, etwa weil der Vertrag die gemeinsame Ehewohnung der Beteiligten zu 2 und 3 betrifft. Eine solche Auffassung hätte deutlich gemacht und - im Hinblick darauf, dass der Bundesgerichtshof ausdrücklich auch bei Eheleuten einen Vertretungszusatz verlangt (BGHZ 176, 301 [308 Rn. 26]; zweifelnd noch: BGHZ 125, 175 [179 f.]) - unter Auseinandersetzung mit dieser Rechtsprechung begründet werden müssen. In dem angefochtenen Urteil wird aber das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht erwähnt.

c) Die Entscheidung beruht auf dem Verstoß gegen das Willkürverbot.

Ein langfristiger Mietvertrag (mehr als ein Jahr) muss nach § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden. Das gilt auch für die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses, wobei grundsätzlich alle Vertragsparteien unterschreiben müssen. Das Landgericht Berlin hatte gemeint, in dem von ihm zu entscheidenden Fall habe der Ehemann die Unterschrift auch als Vertreter für die Mitmieterin (die Ehefrau) geleistet, obwohl sich das aus der Urkunde nicht ergab. Das wurde vom Verfassungsgerichtshof Berlin als willkürlich und damit verfassungswidrig angesehen.

Die Eheleute hatten den Mietvertrag 1981 gemeinsam unterzeichnet; im Jahre 1990 wurde eine Ergänzung zum Mietvertrag vereinbart, wonach im Zusammenhang mit Mietermodernisierungen der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses auf die Ausübung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs verzichtete. Im Kopf dieser Ergänzungsurkunde war die Ehefrau mit aufgeführt; unterschrieben wurde die Urkunde jedoch nur von der Hausverwaltung und dem Ehemann. Im Jahr 2008 kündigte die Vermieterin wegen Eigenbedarfs; das Landgericht Berlin wies die Klage ab, weil sich aus den Umständen ergebe, dass beide Mieter Parteien der Vereinbarung über den Kündigungsausschluss sein sollten. Es sei davon auszugehen, dass der Ehemann die Unterschrift auch in Vertretung für seine Ehefrau geleistet habe.

Mit Beschluss vom 29. November 2011 gab der Verfassungsgerichtshof Berlin der Verfassungsbeschwerde statt, da diese Entscheidung willkürlich sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Schriftform nicht gewahrt, da aus der bloßen Unterschrift nicht erkennbar sei, dass diese auch in Vertretung geleistet worden sei. Das Landgericht habe sich mit der Rechtsprechung und der Kommentarliteratur nicht auseinandergesetzt; eine solche Auslegung und Anwendung des einfachen Rechts sei unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr verständlich, und es dränge sich daher der Schluss auf, dass die Entscheidung auf sachfremden Erwägungen beruhe. Das angegriffene Urteil überschreite damit die Grenze zur Willkür.