Schriftform für vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung bei Austausch des Mietobjekts

Der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. Das gilt auch dann, wenn durch Austausch des Mietobjekts ein neues Mietverhältnis begründet wird und die Parteien lediglich die Fortgeltung der Bestimmungen des vorherigen Mietverhältnisses ohne Einhaltung der Schriftform vereinbaren.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). [...]

2 a) Das Berufungsgericht hat mit Rücksicht auf eine zwischen den Parteien hinsichtlich ihrer Einbeziehung in den Mietvertrag streitige Vertragsklausel, wonach das bestehende Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, die Revision zu der Frage zugelassen, ob und wie die Schriftform des § 126 BGB bei der vereinbarten Fortgeltung eines schriftlichen Mietvertrages unter Auswechslung des Mietgegenstands eingehalten wird.

3 b) Diese auf die Wahrung des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB abzielende Rechtsfrage ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geklärt. Soweit es vereinbarte Kündigungsausschlüsse anbelangt, hat der Senat entschieden, dass bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungsgründe genügt, um eine Formbedürftigkeit der mietvertraglichen Vereinbarung gemäß § 550 BGB zu bejahen, welche darauf abzielt, es einem in einen bestehenden Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen, insbesondere auch über dauerhafte Beschränkungen eines Sonderkündigungsrechts wegen Eigenbedarfs, zu unterrichten (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, GE 2007, 906 = WuM 2007, 272 Rn. 17 f.). Auch die weitere Frage, ob das genannte Schriftformerfordernis eine Auswechslung des Mietgegenstands erfasst, ist vom Bundesgerichtshof (Urteile vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05, GE 2007, 1311 = WM 2007, 1946 Rn. 17; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06, GE 2010, 614 = NJW 2010, 1518 Rn. 13) schon dahin entschieden worden, dass die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Dass diese Anforderungen zugleich für Vertragsänderungen gelten, ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die gleichgelagerte Fallgestaltung einer vertraglichen Auswechslung des Mieters ebenfalls geklärt (BGH, Beschluss vom 30. Januar 2002 - XII ZR 106/99, juris Rn. 2).

4 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung stand.

5 a) Es kann dahinstehen, ob - wie die Revision meint - für das Revisionsverfahren mangels entgegenstehender tatrichterlicher Feststellungen davon auszugehen ist, die Parteien hätten vereinbart, dass die Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags auch für den nunmehrigen Mietvertrag hätten gelten sollen. Anders als das Amtsgericht, das die Bekl. insoweit mangels Beweisantritts für beweisfällig erachtet hat, hat das Berufungsgericht diese Frage zwar offen gelassen, weil es für das durch einen Austausch des Mietobjekts geprägte neue Mietverhältnis jedenfalls an der nach §§ 550, 126 BGB erforderlichen Schriftform gefehlt habe. Aber auch auf dieser Tatsachengrundlage ist das angefochtene Urteil revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

6 b) Soweit die Revision geltend macht, die Berufung des Kl. auf die fehlende Schriftform sei „formalistisch", weil ihm die Bedingungen des von ihm abgeschlossenen und in Gestalt des über die von den Bekl. zunächst bewohnte Wohnung geschlossenen Mietvertrages auch in Schriftform zur Verfügung gestanden hätten, berücksichtigt sie nicht hinreichend den mit dem Schriftformerfordernis verfolgten Zweck. Dieser besteht neben einer Sicherstellung der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und einer Warnung der Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen in erster Linie darin, einem künftigen potentiellen Grundstückserwerber allein aus der Vertragsurkunde heraus die Möglichkeit einzuräumen, sich über Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten (BGH, Urteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, aaO. Rn. 17; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06, aaO. Rn. 14, 25, 27 m.w.N.). Dieser Zweck wird hier indessen allein schon durch die Notwendigkeit verfehlt, ohne eine schriftlich fixierte Fortgeltungsvereinbarung zur Unterrichtung über den Inhalt des Mietverhältnisses auf eine nicht für das Mietobjekt ausgestellte Vertragsurkunde zurückgreifen zu müssen. Auch die daneben immer bestehende Möglichkeit, dass die angestrebte Unterrichtung eines Erwerbers ebenfalls nicht sichergestellt wäre, wenn ihm ein schriftlicher Mietvertrag über das eigentliche Mietobjekt nicht offenbart wird, rechtfertigt es entgegen der Auffassung der Revision nicht, § 550 BGB außer Anwendung zu lassen. Denn das Beurkundungserfordernis kann ersichtlich nicht alle denkbaren Unsicherheiten hinsichtlich des von ihm angestrebten Unterrichtungszwecks beseitigen (vgl. auch BGH, Urteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06, aaO. Rn. 14).

7 c) Zu Unrecht geht die Revision ferner davon aus, dass es dem Kl. gemäß § 242 BGB versagt sei, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen, weil zwischen den Parteien außer Streit stehe, dass sie nicht einen nur mündlichen Mietvertrag schließen, sondern diesen vielmehr schriftlich fixieren wollten. Denn dem hierzu in Bezug genommenen Parteivorbringen lässt sich Derartiges nicht entnehmen. Dem im Übrigen auch ohne Beweisantritt gehaltenen Sachvortrag der Bekl., es sei über die neue Wohnung ein mündlicher, mit den Bedingungen des alten übereinstimmender neuer Mietvertrag geschlossen worden, ohne dass es in der Folgezeit zu einer schriftlichen Fixierung gekommen sei, ist der Kl. vielmehr dahin entgegengetreten, dass aus dem alten Mietverhältnis lediglich die Regelungen zur Miethöhe und zur Betriebskostenübernahme hätten entnommen werden sollen, und dass dahin gehend noch ein schriftlicher Mietvertrag habe geschlossen werden sollen. Das Berufungsgericht konnte deshalb schon nach dem gehaltenen Parteivortrag nicht die von der Revision zur Annahme einer Treuwidrigkeit geforderten Feststellungen treffen.

Anmerkung: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Ein vereinbarter Verzicht des Vermieters, wegen Eigenbedarfs das Wohnraummietverhältnis zu kündigen, muss schriftlich erfolgen, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. Das gilt auch dann, wenn das Mietobjekt ausgetauscht und ein neues Mietverhältnis begründet wird und die Parteien lediglich die Fortgeltung der Bestimmungen des vorherigen Mietverhältnisses vereinbaren und hierzu die Schriftform nicht einhalten.

Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Mieter berief sich auf eine Regelung für eine von ihm vorher im selben Haus innegehabte Wohnung. Dort hieß es im Mietvertrag, dass das Wohnungsunternehmen (früherer Vermieter) von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde. Es könne jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machten. Diese Regelung sei auch für das jetzige Mietverhältnis übernommen worden. Schriftlich gab es diese Vereinbarung nicht – ebenso wenig wie einen schriftlichen Mietvertrag. In der Instanz (GE 2011, 1085) hatte der Mieter mit seiner Ansicht keinen Erfolg, was zur zugelassenen Revision des Mieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, dass beabsichtigt sei, die Revision gemäß § 552 a ZPO zurückzuweisen. Die Rechtsfrage zum Schriftformerfordernis sei höchstrichterlich geklärt. Soweit es vereinbarte Kündigungsausschlüsse anbelange, habe der Senat entschieden, dass bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungsgründe genüge, um eine die notwendige Schriftform der mietvertraglichen Vereinbarung nach § 550 BGB zu bejahen; die ziele darauf ab, es einem in einen bestehenden Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen, insbesondere auch über dauerhafte Beschränkungen eines Sonderkündigungsrechts wegen Eigenbedarfs, zu unterrichten (GE 2007, 906). Auch die weitere Frage, ob das genannte Schriftformerfordernis eine Auswechslung des Mietgegenstands erfasse, sei vom BGH (GE 2007, 1311; GE 2002, 614) schon dahin entschieden worden, dass die Schriftform nur gewahrt sei, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Dass diese Anforderungen zugleich für Vertragsänderungen gelten, sei in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die gleich gelagerte Fallgestaltung einer vertraglichen Auswechslung des Mieters ebenfalls geklärt (NZM 2002, 291). Soweit die Revision geltend mache, die Berufung des Vermieters auf die fehlende Schriftform sei formalistisch, weil ihm die Bedingungen des von ihm abgeschlossenen und in Gestalt des über die von dem Mieter zunächst bewohnte Wohnung geschlossenen Mietvertrages auch in Schriftform zur Verfügung gestanden hätten, berücksichtige sie nicht hinreichend den mit dem Schriftformerfordernis verfolgten Zweck der Information eines künftigen potentiellen Grundstückserwerbers.

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.