Schriftform für Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum

Schriftform für Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum; Unterschrift unter Bestandteile einer Mieterhöhungserklärung

Die Schriftform für eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG ist nur dann eingehalten, wenn die Unterschrift den gesamten Text einschließlich Berechnung und Erläuterung abschließt; die feste Verbindung der Anlagen zu einer einheitlichen Urkunde reicht nicht.

Soweit die Forderung auf die Mieterhöhungserklärungen vom 18. Dezember 1996, 11. März 1998 und 1. September 1998 gestützt wird, ist sie sachlich nicht gerechtfertigt. Die vorgenannten Erklärungen sind nach § 126 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie die nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG einzuhaltende Schriftform nicht wahren. Nach dieser Vorschrift ist die Erklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung der Miete berechnet und erläutert ist. Diese Vorschrift schränkt die Rechtsstellung des Vermieters nicht in unzulässiger Weise ein; sie ist verfassungsgemäß (BVerfG WuM 1998, 463).

Eine schriftliche Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung liegt bei keiner der vorgenannten Erhöhungserklärungen vor. Auf der jeweils unterschriebenen ersten Seite ist der Erhöhungsgrund nur allgemein umrissen, aber nicht genau erklärt worden. Das gilt auch für die Mieterhöhungserklärung vom 11. März 1998. Die Festlegung des außerplanmäßigen Förderwegfalls zum 1. April 1998 und die sich daraus ergebende Kürzung der Fördermittel werden erst auf der 2. Seite dargestellt. Diese ist ebensowenig wie die den anderen Erhöhungserklärungen nachfolgenden Seiten unterschrieben worden.

Zur Wahrung der Schriftform ist grundsätzlich die Unterschrift des Erklärenden erforderlich. Bei einer aus mehreren Teilen bestehenden Erklärung, etwa einem Hauptvertrag und den Anlagen hierzu, müssen die einzelnen Teile außerdem eine einheitliche Urkunde bilden (vgl. BGH NJW 2000, 354 ff.; BGH NJW 1999, 1104). Dabei kann die Einheit von Urkunde und Anlage auch ohne körperliche Verbindung etwa bei einer deutlichen Bezugnahme auf die Anlagen gegeben sein (BGH, a. a. O.). Hier liegt bezüglich der Mieterhöhungserklärungen vom 18. Dezember 1996 und 1. September 1998 eine ausreichende Bezugnahme auf die Anlagen vor. Bei der erstgenannten Erklärung wird diese bereits durch die Angabe "Seite 2 (bzw. 3) zum Mieterhöhungsschreiben vom 18.12.96" deutlich. Das Schreiben vom 1. September 1998 verweist auf die "nachfolgend berechnete und erläuterte Mietberechnung". Bei der Mieterhöhungserklärung vom 11. März 1998 ist jedenfalls aufgrund der festen körperlichen Verbindung von einer einheitlichen Erklärung auszugehen.

Dies führt jedoch nur dazu, die Mieterhöhungserklärungen jeweils als einheitliche Urkunden anzusehen. Zur Frage, ob die nur auf der jeweils ersten Seite stehende Unterschrift die nachfolgende Berechnung und Erläuterung deckt, ist damit nichts gesagt.

Grundsätzlich bedeutet Unterschrift, daß die Unterzeichnung den vorangehenden Text räumlich abschließen muß. Insbesondere ist eine "Oberschrift" keine Unterschrift (BGH NJW 1991, 487). Ob statt einer Unterschrift eine unter die Erklärung gesetzte Paraphe ausreicht (so BGH NJW 2000, 354), bedarf keiner Entscheidung, da die Berechnungen der Mieterhöhung auch nicht paraphiert sind. Wenn das Gesetz eine schriftliche Erläuterung und Berechnung in der Mieterhöhungserklärung verlangt, genügt es nicht, diese Unterlagen nur beizufügen. Aus § 10 Abs. 1 Satz 3 und 4 WoBindG, wonach eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ersatzweise die dort genannten Unterlagen der Mieterhöhungserklärung beizufügen sind, folgt vielmehr, daß zwischen beizufügenden Unterlagen und in schriftlicher Form abzugebenden Willenserklärungen zu differenzieren ist. Die Beifügung der aufgeführten Unterlagen ermöglicht dem Mieter die Kontrolle, ob ein Erhöhungsbetrag etwa bereits früher geltend gemacht und offen oder verdeckt in seiner bisherigen Miete enthalten war (vgl. Dinse GE 1982, 848, 851). Sie ersetzt aber nicht die Berechnung und Erläuterung in der Mieterhöhungserklärung selbst. Wird die Mieterhöhung nicht in der unterschriebenen Erklärung selbst, sondern in einer nachfolgenden nicht unterschriebenen Anlage berechnet und erläutert, so ist die Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG unwirksam (Kammer, Urteil vom 15.1.2001, 62 S 373/00; LG Berlin, 63 S 148/95, GE 1995, 1419; a. A. LG Berlin, 64 S 324/97, ZMR 1998, 429 f. zur Form der Betriebskostenabrechnung).

Die Kl. hat auch nicht substantiiert dargelegt, daß die Mieterhöhungserklärung vom 1. September 1998 mit Hilfe automatischer Einrichtungen errichtet worden ist, so daß § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG nicht zu ihren Gunsten eingreift. Es mag sein, daß die Kl. die Mieterhöhung mit Hilfe eines Computer-Programms berechnet hat. Dies reicht jedoch nicht aus. Vielmehr hätte das eingesetzte Programm selbständig die Berechnung und Erläuterung erstellen müssen. Dazu fehlt jeglicher Vortrag.

Schriftform bedeutet, daß der Text eigenhändig zu unterschreiben ist. Die Mietrechtsreform hat hier Erleichterungen dahin gebracht, daß Mieterhöhungen in Textform erklärt werden können. Das gilt aber nicht für Sozialwohnungen.

Der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum hatte wegen gestiegener Erbbauzinsen und wegen außerplanmäßigen Wegfalls der Fördermittel der IBB die Miete erhöht. Die Erhöhungserklärung war unterzeichnet und nahm Bezug auf die Anlagen, in denen die Erhöhung berechnet und erläutert wurde. Alle Seiten waren zusammengetackert. Im Prozeß wandten die Mieter unter anderem Formunwirksamkeit der Erhöhungserklärung ein.

Mit Urteil vom 26. Juli 2001 folgte das Landgericht Berlin dieser Argumentation und meinte, Schriftform bedeute immer, daß die Unterschrift den gesamten Text abzuschließen habe. Zwar sei die Mieterhöhungserklärung nebst Anlagen als einheitliche Urkunde anzusehen; das bedeute aber nicht, daß die Bezugnahme auf einen der Unterschrift nachfolgenden Text ausreiche. Das sei zu verneinen, da im Gesetz die Erläuterung und Berechnung in der Mieterhöhungserklärung verlangt werde.