Schriftform einer gesonderten Staffelmietvereinbarung

Eine Staffelmietvereinbarung ist auch dann wirksam abgeschlossen worden, wenn nach Beginn des Mietverhältnisses schriftlich die wesentlichen Elemente festgehalten werden. Einer Bezugnahme auf den Mietvertrag im Sinne der neuen Rechtsprechung bedarf es nicht.

Den Kl. steht aus § 812 Abs. 1 BGB ein Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Mieten nicht zu. Die hier streitgegenständlichen Zahlungen der Kl. in der Zeit von Januar 1993 bis Juli 1997 sind mit Rechtsgrund erfolgt. Denn die von den Kl. jeweils gezahlte Miete war unter Berücksichtigung der geänderten Staffelmietvereinbarung vom 9. Dezember 1991 wirksam vereinbart.

Die Vereinbarung enthält alle wesentlichen Elemente einer Staffelmiete. Aus ihr läßt sich die betroffene Wohnung entnehmen, die geschuldete Miete ist für jeweils mindestens ein Jahr in einem Betrag ausgewiesen, und der Gesamtzeitraum übersteigt nicht zehn Jahre (§ 10 Abs. 2 MHG). Dabei ist insoweit auf den Beginn der Vereinbarung abzustellen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 10 MHG, Rn. 30). Sie ist auch schriftlich erfolgt. Gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB genügt hierbei zur Wahrung der Schriftform, daß jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet hat.

Es kann dahinstehen, ob in der Staffelvereinbarung eine ausreichende Bezugnahme auf die Urkunde des Mietvertrags enthalten ist, welche die Schriftform des Mietvertrags im Sinne von § 566 BGB wahrt. Der Mietvertrag war zwar zunächst auf einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen und unterlag damit der Schriftform. Im Zeitpunkt des Abschlusses der hier maßgeblichen Staffelvereinbarung am 9. Dezember 1991 war die ursprüngliche Befristung des Mietverhältnisses bis zum 30. November 1990 aber bereits abgelaufen, und das Mietverhältnis hatte sich gemäß § 2 Abs. 1 b des Mietvertrags in ein befristetes verlängert. Ein solches Mietverhältnis bedarf jedoch nicht mehr der Schriftform.

Der Mietvertrag war auch nicht im Hinblick auf die Staffelvereinbarung insgesamt schriftlich abzuschließen. Das in § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG geregelte Schriftformerfordernis betrifft allein Vereinbarungen über die Höhe der Miete. Bei Formvorschriften handelt es sich um einschränkende Normen, die regelmäßig eng auszulegen sind. Weder aus dem Wortlaut noch aus Sinn und Zweck der Vorschrift ist eine Auslegung geboten, die das Formerfordernis über die Vereinbarung in bezug auf die Höhe der Miete weiter auf den gesamten Vertrag erstreckt.

Eine derartige Regelung hätte der Gesetzgeber gerade im Hinblick auf die Regelung in § 566 BGB ausdrücklich treffen müssen.

Selbst wenn in der nachträglichen Änderung der Staffelvereinbarung ein Verstoß gegen die Schriftform des gesamten Vertrags liegen sollte, würde dies nicht zur Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung führen. Wegen der besonderen Regelung in § 566 Satz 2 BGB hätte die Nichtbeachtung der Schriftform lediglich zur Folge, daß das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Das ist hier indes bereits aufgrund der vertraglichen Vereinbarung in § 2 Abs. 1 b des Mietvertrags der Fall.

Der Vermieter hatte seine Zustimmung zur Mietermodernisierung vom Abschluß einer Staffelmietvereinbarung abhängig gemacht und dazu den Mietern schriftlich entsprechende Einzelheiten mitgeteilt mit der Bitte, die Kopie unterschrieben zurückzusenden. Das taten die Mieter, wobei allerdings dann später Streit über die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung entstand.

Mit Urteil vom 12. Mai 1998 meinte das Landgericht Berlin, die nach § 10 MHG erforderliche Schriftform sei hier gewahrt. Aus dem Schreiben ergäben sich alle wesentlichen Elemente einer Staffelmiete. Es sei nicht erforderlich gewesen, diese schriftliche Vereinbarung mit dem Mietvertrag zu verbinden oder auf ihn ausdrücklich Bezug zu nehmen. Bei einem längerfristigen Mietvertrag kann zwar bei einer späteren Änderung § 566 BGB eingreifen, wonach das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung nach § 10 Abs. 2 MHG wird davon jedoch nicht berührt, sie ist auch nach dem Sinn der Formvorschrift des § 10 MHG gesondert zu prüfen.

Hinzuweisen ist noch auf die in der Praxis häufig übersehene Vorschrift des § 126 Abs. 2 BGB. Danach genügt es bei Verträgen in mehrfacher Ausfertigung, wenn jeder (nur) das Exemplar für die Gegenseite unterzeichnet. Der Vermieter konnte also hier den schriftlichen Vertragsabschluß dadurch nachweisen, daß er die von den Mietern unterzeichnete Kopie eines den Mietern übersandten Schreibens vorlegte.