Schriftform einer Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Neubau

Schriftform einer Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Neubau; eigenhändige Unterschrift auf Abrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Wohnraum muß unterzeichnet sein, wobei die Unterschrift sämtliche Berechnungen und Erläuterungen abzuschließen hat.

1. Der Kl. stehen keine Ansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen 1995 bis 1997 zu. Diese sind sämtlich unwirksam, weil sie nicht ordnungsgemäß unterschrieben sind.

Damit die Betriebskostenabrechnung wirksam ist, muß die Unterschrift am Ende der Abrechnung einschließlich Berechnungen und Erläuterungen stehen, wie sich aus den §§ 126 BGB, 10 Abs. 1 WoBindG, 4 Abs. 7 und 8, 20 Abs. 4 Satz 1 NMV für den preisgebundenen Wohnraum ergibt.

Eine Betriebskostenabrechnung hat grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zusammenstellung der Kosten zu enthalten, ferner die Angabe und nötigenfalls die Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH NJW 1982, 573; KG GE 1998, 796). Im preisgebundenen Wohnungsbau ist über die allgemeinen Anforderungen im preisfreien Wohnraum oder Gewerberaummietrecht hinaus die Regelung des § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV zu berücksichtigen, die für Nachzahlungssalden und Erhöhung von Vorschüssen auf § 4 Abs. 7 und 8 NMV und damit auf § 10 Abs. 1 WoBindG verweist. Nach § 10 Abs. 1 WoBindG hat die Erklärung schriftlich zu erfolgen. Was Schriftlichkeit verlangt, ergibt sich aus § 126 BGB. Die Vorschrift gilt für alle im Privatrecht gesetzlich bestimmte Schriftlichkeit, nicht nur für Willenserklärungen (Brox in Erman, BGB, 9. Aufl. 1993, § 126 Rn. 2; Palandt-Heinrichs, BGB, 57. Aufl. 1998, § 126 Rn. 1). § 10 Abs. 1 WoBindG ist eine Norm des Privatrechts, weil sie das Rechtsverhältnis zwischen Bürgern regelt.

§ 126 BGB verlangt, daß die Abrechnung unterzeichnet sein muß. Unterzeichnung bedeutet, daß die Unterschrift den Text abschließt (BGHZ 113, 48, 51 = BGH NJW 1991, 487 = MDR 1991, 335). Nach § 10 Abs. 1 WoBindG sind die Berechnungen und Erläuterungen "in der Erklärung" zu geben. Daraus folgt, daß die Unterschrift nicht auf einem Vorblatt stehen darf, sondern daß sie sämtliche Berechnungen und Erläuterungen abschließen muß (LG Berlin - ZK 61 - MM 1992, 64; AG Schöneberg MM 1999, 37; Urteil der Kammer vom 26. März 2001 - 62 S 386/00).

Eine Betriebskostenabrechnung ist formfrei; bei Sozialwohnungen müssen aber Abrechnungen ganz am Schluß unterschrieben werden, wenn eine Nachzahlung geltend gemacht werden soll.

Die Vermieterin einer preisgebundenen Neubauwohnung hatte für mehrere Jahre die Betriebskosten abgerechnet und dabei die Berechnungen und Erläuterungen als Anlage beigefügt. Die Zahlungsklage war erfolglos.

Mit Urteil vom 23. April 2001 verwies das Landgericht Berlin auf das Erfordernis der Schriftform und meinte, eine Unterschrift sei eben keine Überschrift oder Zwischenschrift, sondern müsse den Text abschließen. Dazu gehörten auch die Berechnungen und Erläuterungen.

Dieselbe Kammer (in anderer Besetzung) zitiert in ihrem Urteil vom 30. September 1996 (GE 1997, 433) das Kammergericht, wonach auf den Sinn und Zweck der Formvorschriften abzustellen ist. Bei einer Mieterhöhungserklärung sei deshalb die Schriftform auch dann gewahrt, wenn auf einen der Unterschrift nachfolgenden Text Bezug genommen wird. Wenn das hier der Fall war (Formulierungsbeispiel bei Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht Rdn. 4327), ist die Entscheidung der Kammer doch reichlich formalistisch. Ein vorsichtiger Vermieter wird sich freilich immer daran halten und eine Betriebskostenabrechnung zusammenheften (Büroklammer reicht nicht) und darauf achten, daß nach der Unterschrift kein weiterer Text folgt.

Mietrechtsreform: Keine Änderung; auch das Formvorschriftenanpassungsgesetz, das die Textform einführt, hat (unverständlicherweise) das Wohnungsbindungsgesetz nicht geändert.