Schriftform durch wechselseitige Bezugnahme

Schriftform durch wechselseitige Bezugnahme; Abnahmeprotokoll als Schuldanerkenntnis; Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen

1. Die Schriftform für einen Mietvertrag ist auch dann eingehalten, wenn in ihm auf die Anlagen und in diesen auf den Mietvertrag wechselseitig Bezug genommen worden ist.

2. Das von dem Mieter (oder dessen Vertreter) unterzeichnete Abnahmeprotokoll ist als deklaratorisches Anerkenntnis der darin festgestellten Mängel anzusehen.

3. Der Schadensersatz wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen umfaßt auch den durch die Rückgabe der Mietsache in nicht vertragsgemäßem Zustand bedingten Mietausfall.

4. Der einmal entstandene Schadensersatzanspruch in Geld wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen bleibt davon unberührt, ob der Nachmieter danach seinerseits die Anfangsrenovierung durchgeführt hat.

II. Dem Kl. steht gegen den Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB kein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 3.529,20 DM nach Beendigung des Mietverhältnisses zu. Dieser Anspruch ist durch die Aufrechnung des Bekl. gemäß § 389 BGB erloschen.

Die Aufrechnung ist zulässig, da der Bekl. die Gegenansprüche nach Grund, Höhe und Reihenfolge hinreichend bezeichnet hat. Dem Bekl. ste-hen gegen den Kl. aufrechenbare Schadensersatzansprüche zu, wobei of fenbleiben kann, ob sich diese Ansprüche aus § 326 BGB oder den Grund-sätzen der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht (pVV) ergeben. Sie beruhen entweder auf nicht oder auf schlecht ausgeführten Schönheitsreparaturen, ohne daß für die Entscheidung hinsichtlich der geltend gemachten Positionen eine Unterscheidung getroffen werden muß. Soweit der Kl. einzelne Arbeiten nicht ausgeführt haben sollte, kann offenbleiben, ob das Schreiben des Bekl. vom 1. Juli 1996 den Anforderungen des § 326 Abs. 1 BGB genügte. Denn es bedurfte keiner Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, da der Kl. nach seiner zweiten Renovierung bzw. Nachbesserung die Ausführung weiterer Arbeiten abgelehnt hat (vgl. Palandt/Heinrichs, 55. Aufl., § 326 Rn. 20 m.w.N.). Soweit Schönheitsreparaturen lediglich schlecht ausgeführt wurden, bedurfte es ebenfalls keiner Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, da dieser Anspruch sich aus pVV ergibt.

Der Kl. war nach dem Mietvertrag verpflichtet, bei Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus der Anlage II zum Mietvertrag vom 13. Juni 1994, die Bestandteil des Vertrages ist. Die Schriftform ist dabei eingehalten, wobei offenbleiben kann, ob zwischen dem Mietvertrag und der Anlage II eine körperliche Verbindung bestand. Eine körperliche Verbindung ist bei wechselseitiger Bezugnahme, die hier gegeben ist, nicht erforderlich (vgl. hierzu BGH GE 1997, 1518). In diesem Zusammenhang kann sich der Kl. auch nicht mehr darauf berufen, daß er die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen habe, da er sich bei Abschluß des Mietvertrages den Anspruch auf Anfangsrenovierung nicht vorbehalten hat (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 843).

Für die Entscheidung ist davon auszugehen, daß die Wohnung nach Auszug des Kl. noch Mängel aufwies. Denn nach dem (korrigierten) Protokoll, das für den Kl. von der Zeugin G. mit Vertretungszusatz unterzeichnet worden ist, waren noch Mängel an der Wohnung vorhanden. Dieses Protokoll ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis im Sinne des § 781 BGB. Im Rahmen der Auslegung, um welche Form des Anerkenntnisses es sich handelt, ist auf den mit dem Anerkenntnis verfolgten Zweck und die beiderseitige Interessenlage abzustellen; dabei setzt die Auslegung als deklaratorisches Anerkenntnis voraus, daß zuvor Streit oder eine subjektive Ungewißheit über das Bestehen der Schuld oder einiger rechtserheblicher Punkte bestand (vgl. Palandt/Thomas, 55. Aufl., § 781 Rn. 2). Danach ist hier insbesondere auf den verwendeten Wortlaut sowie die Tatsache abzustellen, daß der Kl. bereits Arbeiten durchgeführt hatte, die bei der zweiten Besichtigung in Augenschein genommen wurden. Bereits der Wortlaut legt die Auslegung als deklaratorisches Anerkenntnis nahe, wonach der Kl. den beschriebenen Zustand anerkennt und sich darüber hinaus zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes verpflichtet. Hinzu kommt, daß der Kl. bereits Nachbesserungsarbeiten durchgeführt hat und die erneute Besichtigung allein deshalb erfolgte. Die Parteien verfolgten mit dem Protokoll den Zweck, bestehende Ungewißheiten über den Umfang von Mängeln zu beseitigen. Das Schuldanerkenntnis schließt damit entsprechend seinem Zweck, Unsicherheiten über den Zustand der Wohnung nach Durchführung der Nachbesserungsarbeiten zu beseitigen, den Einwand des Kl. aus, er habe alle Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt (vgl. hierzu Palandt/Thomas, 55. Aufl., § 781 Rn. 4). Danach kommt es auf den Vortrag des Kl., es lägen keine Mängel mehr vor, nicht an. Im übrigen wäre dieser Vortrag im Hinblick auf das Protokoll auch unsubstantiiert. Denn insoweit hätte der Kl. im einzelnen vortragen und unter Beweis stellen müssen, welche Mängel er wann beseitigt hat bzw. welche Mängel überhaupt nicht bestanden haben.

Der Bekl. hat den zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzanspruch auch der Höhe nach hinreichend dargetan.

a) Nutzungsentschädigung für Juli, August und September 1996

Der Schadensersatzanspruch des Bekl. umfaßt auch den durch die Rückgabe der Wohnung in einem nicht vertragsgemäßen Zustand bedingten Mietausfall (vgl. LG Berlin GE 1995, 115, 117; 249, 251). Die Aufrechnung des Bekl. dringt wegen der in erster Linie geltend gemachten Nutzungsentschädigung jedoch nur in Höhe einer Monatsmiete von 1.297,44 DM durch. In Anbetracht der noch erforderlichen Arbeiten, die sich aus dem eingereichten Kostenangebot für Malerarbeiten ergeben, ist eine Renovierungszeit von einem Monat angemessen und ausreichend (§ 287 Abs. 1 ZPO). Die zweite Besichtigung erfolgte am 28. Juni 1996, so daß die Arbeiten noch im Juli 1996 hätten ausgeführt werden können.

b) Renovierungskosten

Kosten für die malermäßige Beseitigung der festgestellten Schäden kann der Bekl. ebenfalls als Schadensersatz geltend machen.

Für diesen Anspruch ist es unerheblich, ob der Bekl. die Arbeiten tatsächlich hat ausführen lassen, denn er kann den Schaden auch dann geltend machen, wenn dies nicht zuträfe (§ 249 Satz 2 BGB). Unerheblich ist es auch, ob ggf. ein Nachmieter die Schäden beseitigt hat oder die Wohnung, ohne einen Anspruch auf Anfangsrenovierung geltend zu machen, vom Bekl. gemietet hat. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, würde dadurch der einmal entstandene Schadensersatzanspruch nicht nachträglich entfallen (vgl. Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, § 536 Rn. 16).

Nach Beendigung des Mietvertrages hatten die Parteien die Wohnung besichtigt und ein Zustandsprotokoll aufgenommen. Auch die Vertreterin des Mieters hatte das Protokoll unterschrieben, in dem Mängel festgestellt worden waren. Später wollte der Mieter davon nichts mehr wissen.

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 27. Januar 1998, hier liege ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor, woran der Mieter gebunden sei. Der Vermieter konnte deshalb Schadensersatz für nicht ausgeführte Arbeiten verlangen einschließlich des Mietausfalls.