Schriftform des längerfristigen Mietvertrages

a) Zur Bestimmbarkeit des Mietobjekts eines der Schriftform unterliegenden Verlängerungsvertrages anhand des Umfangs der tatsächlichen Nutzung im Zeitpunkt seines Abschlusses.

b) Zur Formgültigkeit eines Verlängerungsvertrages, dem als Anlagen bezeichnete Baupläne nicht beigefügt sind, wenn diese nur für die ursprüngliche Vermietung vom Reißbrett bedeutsam waren.

1. Die vom Berufungsgericht letztlich offen gelassene Frage, ob die Schriftform schon mangels hinreichend fester körperlicher Verbindung der einzelnen Blätter der Mietvertragsurkunde aus dem Jahre 1978 (und des Nachtragsvertrages vom 14. März 1988) nicht gewahrt sei, ist zu verneinen.

Zum einen stellt das Zusammenheften einer aus mehreren Seiten bestehenden Urkunde mittels einer Heftklammer (nicht: Büroklammer) eine hinreichend feste, nur durch - wenn auch geringfügige - Gewaltanwendung zu lösende körperliche Verbindung der einzelnen Urkundenbestandteile zu einer einheitlichen Urkunde dar. Der Schutzzweck des § 566 BGB rechtfertigt es nicht, etwa im Hinblick auf die Fälschungssicherheit weitergehende Anforderungen an die Beschaffenheit der körperlichen Verbindung zu stellen (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 357, 371).

Zum anderen sind sowohl der vorliegende Mietvertrag aus dem Jahre 1978 als auch der Nachtrag vom 14. März 1988 jeweils fortlaufend paginiert und enthalten fortlaufend numerierte, inhaltlich zusammenhängende Bestimmungen mit einheitlichem Schriftbild. Die erforderliche Einheit dieser Urkunden wäre daher nach den Grundsätzen des vorgenannten Senatsurteils jeweils auch ohne Heftung der einzelnen Seiten gewahrt.

Auch brauchte der Nachtragsvertrag vom 14. März 1988 nicht seinerseits mit dem Mietvertrag aus dem Jahre 1978 körperlich verbunden zu werden, weil auch er sämtliche Essentialia eines Mietvertrages enthält, auf den früheren Vertrag aus dem Jahre 1978 Bezug nimmt und bestimmt, daß es im übrigen bei den darin getroffenen Vereinbarungen verbleiben solle (vgl. Palandt/Putzo, BGB 58. Aufl. § 566 Rdn. 17 mit Nachweisen zur sogenannten Auflockerungsrechtsprechung).

2. Soweit das Berufungsgericht die Schriftform jedenfalls für nicht gewahrt hält, weil der Vertragsurkunde aus dem Jahre 1978 die darin erwähnten, als wesentliche Bestandteile bezeichneten Unterlagen nicht beigefügt waren, hält dies der rechtlichen Prüfung nicht stand.

a) Nicht alles, was die Parteien als Anlage zum Mietvertrag bezeichnen oder betrachten, muß mit diesem auch zu einer einheitlichen Urkunde zusammengefaßt werden (vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 1999 - XII ZR 55/97 - ZIP 1999, 1311, 1312 m. N., für BGHZ vorgesehen).

Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform des § 566 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses- aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - LM Nr. 7 zu § 126 BGB = WM 1969, 920, 921; Haase WuM 1995, 625, 630 m.N.).

Nur wenn die Parteien diese Essentialia oder weitere Bestimmungen, die ebenfalls Inhalt des Mietvertrages sein sollen, nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern teilweise in andere Schriftstücke "auslagern", so daß sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, müssen sie zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (vgl. BGHZ 40, 255, 263; BGH, Urteil vom 21. Januar 1999 - VII ZR 93/97 - MDR 1999, 473).

Diesen Anforderungen unterliegen hingegen nicht auch solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 7. Aufl. Rdn. 110 m. N.). Dies gilt erst recht für Anlagen mit Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag gefunden hat, oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen (vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 1999 aaO. m. w. N.).

Letzterem steht es gleich, wenn ein Vertrag zwar eine in einer früheren Vereinbarung der Parteien enthaltene Verweisung auf Anlagen wiederholt, zugleich aber ausdrücklich eine anderweitige, abschließende Regelung trifft, der zu entnehmen ist, daß sie einem etwa abweichenden Inhalt der Anlagen vorgehen soll. So liegt der Fall hier:

b) Es kann zunächst dahinstehen, ob der ursprüngliche Mietvertrag aus dem Jahre 1967 der Schriftform ermangelte, weil ihm die Unterlagen nicht beigefügt waren, die nach dem Willen der Parteien für die Ausgestaltung und Ausstattung des damals erst noch zu erstellenden Mietobjekts maßgeblich sein sollten (vgl. BGHZ 74, 346, 349 ff.).

Bei Abschluß des späteren Mietvertrages aus dem Jahre 1978 war das Mietobjekt jedenfalls fertiggestellt und von der Mieterin bereits zehn Jahre lang genutzt worden, ohne daß Anhaltspunkte für Meinungsverschiedenheiten der Mietvertragsparteien darüber ersichtlich sind, ob die tatsächliche Bauausführung der damals getroffenen Vereinbarung entsprach. Ob dieser Umstand bereits ausreichen kann, die ursprüngliche Vereinbarung als obsolet und die Urkundeneinheit zwischen der neuen Vertragsurkunde und den die frühere Vereinbarung enthaltenden Schriftstücken deshalb als entbehrlich erscheinen zu lassen, kann ebenfalls dahinstehen. Denn die Vertragsparteien haben in § 2 des neuen Mietvertrages ausdrücklich vereinbart, daß "die vermieteten Räume und Flächen ... in der vorhandenen Ausstattung zur Verfügung gestellt" werden, und damit abbedungen, was sie 1967 bei der ursprünglichen Vermietung vom Reißbrett durch Bezugnahme auf Bauskizzen und Pläne als für die Bauausführung maßgeblich vereinbart hatten.

Anlagen, die nach dem Willen der Vertragsparteien für ihre Rechte und Pflichten aus dem neuen Vertragsverhältnis nicht mehr maßgeblich sein sollten, brauchten daher mit dem neuen Mietvertrag nicht zu einer einheitlichen Urkunde verbunden zu werden.

c) Der Umstand, daß die Vertragsparteien diese vorgenannten Unterlagen 1978 gleichwohl - erneut - als wesentliche Bestandteile des Vertrages bezeichnet hatten, ist für die Wahrung der Urkundeneinheit auch dann nicht entscheidend, wenn die Bezugnahme darauf mehr als nur eine gedankenlose Wiederholung des ursprünglichen Vertragstextes dargestellt haben sollte. Denn ob der - gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnde - Inhalt des Vertrages in einer den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform genügenden Weise beurkundet wurde, ist nach objektiven Kriterien zu beurteilen, weil diese Anforderungen nicht zur Disposition der Parteien stehen (vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 1999 aaO.). In Bezug genommene Unterlagen, die für den Inhalt des geschlossenen Vertrages ohne Bedeutung sind, brauchen diesem folglich auch dann nicht beigefügt zu werden, wenn die Vertragsparteien ihnen zu Unrecht eine eigenständige rechtsgeschäftliche Bedeutung beigemessen haben sollten.

Etwas anderes könnte allenfalls gelten, wenn die Parteien mit der Bezeichnung der Anlagen als "wesentliche Bestandteile" deren Beifügung als gewillkürte Form im Sinne des § 127 BGB hätten vereinbaren und die Wirksamkeit des Vertrages von deren Einhaltung abhängig machen wollen. Anhaltspunkte hierfür sind aber nicht ersichtlich. Schon die salvatorische Klausel des § 11 des Mietvertrages aus dem Jahre 1978 läßt erkennen, daß die vertragliche Bindung durch die Unwirksamkeit oder Anfechtbarkeit einzelner Vertragsbestimmungen nicht beeinträchtigt werden sollte. Auch der Umstand, daß die Parteien des Mietvertrages im Jahre 1988 dessen Verlängerung vereinbarten und sich weiterhin bis zur Veräußerung des Grundstücks an diesen Mietvertrag gebunden fühlten, spricht gegen die Annahme, sie hätten das Zustandekommen des Mietvertrages aus dem Jahre 1978 von der Beifügung der darin erwähnten, nach dem Inhalt des Vertrages aber nicht mehr maßgeblichen Unterlagen abhängig machen wollen.

3. Keiner Entscheidung bedarf die weitere Frage, ob der Mietvertrag aus dem Jahre 1978 nicht deshalb mit den darin erneut in Bezug genommenen Unterlagen zu einer einheitlichen Urkunde hätte verbunden werden müssen, um die Räume, die Gegenstand des Mietvertrages sein sollten, zu konkretisieren.

Dabei spricht gegen ein entsprechendes Erfordernis die systematische Anordnung der einzelnen Bestimmungen des 1967 geschlossenen Ursprungsmietvertrages, aus der sich ergibt, daß das Mietobjekt durch die Bezeichnung des Gebäudes, der Geschosse und der ungefähren Größe in Nr. 1 des Vertrages abschließend konkretisiert werden sollte, während die Bauskizzen und der Lageplan erst in Nr. 2 des Vertrages erwähnt werden, die ausschließlich die Ausstattung des zu errichtenden Objekts zum Inhalt hat. Diese Systematik ist im 1978 geschlossenen Vertrag unverändert beibehalten worden; eine inhaltliche Änderung ergab sich allein daraus, daß die erwähnten Unterlagen nun nicht einmal mehr für die geschuldete Ausstattung der Mieträume maßgeblich sein sollten.

Ebenso kann dahinstehen, ob bereits der Wortlaut der Nr. 1 des Ursprungsvertrages von 1967 das Mietobjekt hinreichend genau bezeichnete. Vermietet wurden "die" im Erd- und Kellergeschoß des Hauses gelegenen Räume, was zunächst darauf hindeutet, daß das Erd- und Kellergeschoß insgesamt vermietet wurde. Unklarheiten ergeben sich allenfalls, wenn die Vertragsparteien - wie der Kl. im Verlauf des Rechtsstreits geltend gemacht hat - sich darüber einig waren, daß nur Teile dieser Geschoßflächen an die Bekl. vermietet werden sollten.

Auf all diese Fragen kommt es nicht an, weil das Mietobjekt jedenfalls in Nr. 1 des Nachtragsvertrages vom 14. März 1988, der seinerseits alle Essentialia eines Mietvertrages enthält, hinreichend bestimmbar bezeichnet ist. Denn etwa verbleibende Zweifel an der exakten Lage des Mietgegenstandes innerhalb des Gebäudes lassen sich im Wege der Auslegung beseitigen.

Im langfristigen Gewerberaummietvertrag war auf Planunterlagen Bezug genommen, die allerdings nicht dem Vertrag beigefügt, zumindest nicht mit ihm verbunden waren. Nach langen Jahren wurde ein Nachfolgemietvertrag abgeschlossen, der durch späteren Nachtrag verlängert wurde.

Mit Urteil vom 7. Juli 1999 wies der Bundesgerichtshof die Räumungsklage des Vermieters, der sich auf Nichteinhaltung der Schriftform berufen hatte, ab. Es sei unschädlich, daß für den Ursprungsvertrag aus dem Jahre 1967 die Schriftform hinsichtlich der Anlagen (Baubeschreibung) nicht eingehalten war, denn es reiche aus, wenn die Verlängerungsverträge die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrages enthielten. Nicht alles, was als Anlage zum Mietvertrag bezeichnet wird, müsse zu einer einheitlichen Urkunde zusammengefaßt werden. Das gelte selbst dann, wenn in der Nachtragsvereinbarung zwar die Rede davon sei, es handele sich um wesentliche Bestandteile, dies aber in Wahrheit eine gedankenlose Wiederholung des ursprünglichen Vertragstextes sei, während in Wahrheit alle wesentlichen Punkte sich aus der Vereinbarung selbst ergeben. Der Bundesgerichtshof setzt damit seine praxisnahe Auflockerungsrechtsprechung fort.